הבמה המרכזית של הנדל"ן 13.03.26

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

הפער בין זכות למימוש: שהעמיק במלחמה , שותפה שירן לוי האם בעלות על קרקע באמת מבטיחה מימוש כלכלי? עו"ד מייסדת במשרד פוקס-לוי ושות', מסבירה מדוע דווקא תקופת המלחמה חשפה את הפער בין זכויות על הנייר לבין היכולת לממש אותן בפועל, ומה בעלי קרקע חייבים להבין כבר בתחילת הדרך

צילום: סם יצחקוב

אחרת או דרישות רגולטוריות נוספות – כל אלה יכולים לשנות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. המשמעות היא שהזכות לבדה אינה מספיקה. כדי להגיע למימוש אמיתי נדרשת הסתכלות רחבה על כל הציר: הבעלות, ההליך התכנוני, המיסוי, השותפים לפרויקט והיכולת הכלכלית של היזם שמוביל אותו. השיחה שצריכה לקרות מוקדם הלקח המרכזי שאני לוקחת מהתקופה האחרונה הוא פשוט: את הפער בין זכות למימוש צריך לשים על השולחן כבר בתחילת הדרך. בעל קרקע שמבין מראש מי השותפים שלו, מה העלויות הצפויות, מה לוחות הזמנים הריאליים ומה הסיכונים האפשריים, יכול לקבל החלטות טובות יותר. לסיכום, הנדל"ן הישראלי הוכיח לאורך השנים שהוא יודע להתאושש ממשברים. הביקוש קיים, הקרקע מוגבלת והצמיחה הדמוגרפית נמשכת. אבל בתוך המציאות הזו, מי שיצליח לממש את הפוטנציאל של הקרקע שלו הוא לא בהכרח מי שמחזיק בזכויות, אלא מי שמבין לעומק את הדרך הארוכה שבין הקרקע לבין המפתח.

משותפת בין יורשים, שותפים שלא תמיד מסכימים ביניהם, או בעלות שהתפצלה לאורך השנים – כל אלה יוצרים מציאות שבה גם בעל קרקע שמחזיק אחוזים משמעותיים במגרש עדיין תלוי בהחלטות של אחרים. כאשר אין הסכמה בין השותפים, הדרך המשפטית היא פירוק שיתוף – הליך שיכול להימשך שנים ולשנות לחלוטין את התחשיב הכלכלי המקורי. הבעיה היא שהפער הזה כמעט אף פעם לא מוצג לבעלים בתחילת הדרך. שיווק קרקעות מדגיש את "הזכויות המאושרות", אבל פחות מדבר על הדרך הארוכה שבין אישור תכנוני לבין דירה בנויה בפועל. המציאות משתנה מהר מהצפוי בשנים האחרונות המציאות התכנונית בישראל משתנה בקצב מהיר. תוכניות ארציות, חקיקה חדשה ושינויים במיסוי יוצרים שכבות נוספות של מורכבות. בעלי קרקע שנכנסו להליך תכנוני עם תחשיב מסוים מגלים לעיתים שהכללים השתנו תוך כדי הדרך. מסים חדשים, מדיניות תכנונית

יש רגע בעבודה שלי שחוזר על עצמו יותר ויותר בשנתיים האחרונות. בעל קרקע יושב מולי ושואל שאלה פשוטה: "את חושבת שזה הזמן לממש?" לכאורה זו שאלה על תכנון, על הליך משפטי, על כדאיות כלכלית. אבל האמת היא שהשאלה הזו גדולה הרבה יותר. היא שאלה על עתיד. במשך שנים אני מלווה בעלי קרקע לאורך כל הדרך: מקרקע חקלאית, דרך שינוי ייעוד והליכי תכנון, ועד העסקה בפועל והדירה המוגמרת. לאורך הציר הזה אני רואה שוב ושוב את אותו פער: הפער בין הזכות הקניינית לבין יכולת המימוש האמיתית. המלחמה לא יצרה את הפער הזה, אבל היא בהחלט אילצה את כולם להסתכל עליו בעיניים פקוחות. הזכות קיימת, המימוש מורכב אפשר להחזיק קרקע, זכויות תכנוניות ואפילו הסכם חתום, ועדיין לגלות שבפועל הדרך למימוש ארוכה ומורכבת בהרבה ממה שנדמה. בישראל, ריבוי בעלים על קרקע הוא מצב נפוץ מאוד. בעלות

אפשר להחזיק קרקע, זכויות תכנוניות ואפילו הסכם חתום, ועדיין לגלות שבפועל הדרך למימוש מורכבת בהרבה ממה שנדמה

fouks-levy.com

/ 33 /