הבמה המרכזית של הנדל"ן 13.03.26

13.3.26

מהדורת שאגת הנדל"ן

אופטימיות איננה תוכנית עבודה, היא סיכון מובנה

האם בעידן של ריבית גבוהה, בנקים שמרניים ומלחמה אזורית אפשר , צביקי לפידות להמשיך לנהל פרויקטים לפי מודל ה"יהיה בסדר"? שותף ומנהל מחלקת מימון נדל"ן בקבוצת סטרשנוב קלדרון, מסביר מדוע דווקא עכשיו נדרש מעבר מאופטימיות יזמית לאחריות פיננסית

יזמים נוטים לראות הפחתת מחיר כוויתור על רווח, אך כאשר הפרויקט מאט העלויות מצטברות במהירות: ריבית על אשראי, תקורות אתר, שכר דירה לדיירים, התייקרות ביצוע ופגיעה באמון הבנק. כל חודש של עמידה במקום הוא אירוע פיננסי. סוף עידן ה"יהיה בסדר" בשנים האחרונות נוספו גם מנגנוני שיווק מורכבים יותר, כמו הלוואות קבלן או דחיות תשלום, שמעבירים חלק מהסיכון המימוני אל היזם. לעיתים, דווקא שיח ישיר על מחיר הדירה מייצר ודאות גבוהה יותר לשני הצדדים. הבעיה ברוב המקרים אינה השוק עצמו, אלא הפער בין דוח האפס, הסכם הליווי והתרחיש המציאותי. דוח אפס שמבוסס על הנחות אופטימיות מדי, ללא בדיקות רגישות מספקות, עלול לייצר אשליית רווחיות. דווקא בזמן מלחמה, כשהמציאות הכלכלית והביטחונית משתנה במהירות, האחריות המקצועית של הענף גדלה. האופטימיות תמיד הייתה של היזמות הישראלית. DNA חלק מה- היא כבר לא יכולה 2026 אך בשנת להיות התוכנית העסקית.

מהן היה קריטי לאיזון התזרימי. כאשר הביצוע ההנדסי התקדם מהר יותר מקצב המכירות, תרחיש שכיח בתקופות האטה, נוצר פער תזרימי, והבנק דרש השלמת מקורות מהון עצמי נוסף של היזם. זה איננו חריג. כך בדיוק פועל מנגנון הליווי הבנקאי. כשהמחיר הופך להנחת יסוד מסוכנת באותו פרויקט בחר היזם לשווק את 10-- הדירות במחירים הגבוהים בכ ממחירון דוח האפס. התפיסה 15% הייתה שמחיר דוח האפס "נמוך מהשוק". אך חשוב לזכור: מחיר דוח אפס מבוסס על שווי שוק בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ואינו משקף מחיר מצוקה. כאשר סביבת הריבית גבוהה והביקושים רגישים במיוחד לעלות המשכנתה, תוספת מחיר כזו אינה בהכרח שיפור רווחיות, אלא שינוי הנחת יסוד של הפרויקט. אם קצב המכירות אינו תומך בכך, התוצאה היא האטה תזרימית שעלולה להגיע עד עצירת העבודות. בשלב הזה מתברר כי העלות של המתנה עלולה להיות גבוהה יותר מהתאמה של המחיר.

2026 שוק הנדל"ן למגורים של אינו השוק שהכרנו לפני שלוש או ארבע שנים. סביבת ריבית גבוהה ומתמשכת, קצב מכירות איטי יותר ובנקים מלווים שמרניים – כל אלה שינו את כללי המשחק בענף. ועדיין, לא מעט פרויקטים מתנהלים כאילו מנגנון הקסם של "יהיה בסדר" עדיין עובד. לאחרונה נותח במשרדנו מקרה של יזם שחתם על הסכם ליווי בנקאי לפרויקט מגורים משמעותי. דוח האפס הוכן, ההון העצמי נקבע ברף גבוה יחסית והמסגרת הבנקאית אושרה. על פניו – עסקה סגורה. אלא שבבדיקה מעמיקה יותר התברר כי בין המקורות לשימושים לא קיימת כרית ביטחון מספקת. הנחות המכירה היו אופטימיות, וקצב המכירות שנגזר

האופטימיות תמיד הייתה של היזמות DNA חלק מה הישראלית. אך בשנת היא כבר לא יכולה 2026 להיות התוכנית העסקית"

scf.co.il

/ 32 /