ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה
מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות
2024 מאי 572 ידע למידע 103
חישוב מס שבח בפרויקט פינוי בינוי השאלה:
? !
ברצוני לבצע חישוב מס שבח – פינוי-בינוי, האם יש חישוב מיוחד בעניין פינוי בינוי או שהחישוב הוא חישוב רגיל? האם פינוי-בינוי פטור ממס שבח?
עו"ד רו"ח שוקי ג'אנה ועו"ד אוהד ג'אנה משיבים: קובע את 1963 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 4 פרק חמישי הסדר המיסוי החל על עסקאות מסוג פינוי בינוי. בכלליות, הואיל ומדובר בעסקת מכר מלא שבמסגרתה נמכרות מלוא הזכויות ביחידה הקיימת ליזם ונרכשת ממנו יחידה חדשה, הפרק מעניק בתנאים מסוימים פטור ממס שבח בגין מכירת היחידה הקיימת, וכן פטור ממס רכישה עבור היחידה החדשה. הפטור מתייחס ל"יחידת מגורים" וכן ל"יחידה אחרת" (שאינה דירת מגורים) ותחולתו רחבה, כך שתחתיו 4 נמצאים גם שוכר, פולש, דייר מוגן וכמובן בעל המקרקעין. הפטור מכוח פרק חמישי מתווסף לכל פטור אחר שזכאי לו המוכר וניצולו אף לא יפגע בזכותו לממש פטורים אחרים. כב לחוק 49 בקצרה – קיים פטור ממס שבח אלא שהוא מוגבל בתקרה כמפורט בסעיף מיסוי מקרקעין. חריגה מעל לתקרת הפטור תוביל לחיוב במס שבח רק על החריגה היחסית מתקרת הפטור כאמור. טכניקת החישוב ותקרות הפטור מורכבות מכדי לתת להן מענה במסגרת הזאת. עסקאות התחדשות עירונית, ובפרט עסקאות פינוי בינוי, הן עסקאות מורכבות הן בהיבט התכנוני-נדל"ני והן בהיבט המיסוי. האמור לעיל משקף את מהות הפטור בקליפת אגוז, אם כי הנושא רחב מכדי להקיפו בתשובה זו. למותר לציין כי בעסקאות התחדשות עירונית נמליץ להיוועץ במומחה עובר לחתימה על העסקה, כדי לבחון ולבחור בתכנון המיסוי הכדאי, הן ממבט המוכר והן ממבט היזם.
במשפטים; פתרונות מיסוי חכמים - MA המשיבים - עו"ד רו"ח שוקי ג'אנה - שמאי מקרקעין, שירותי חשבונאות, מסים ומקרקעין; אוהד ג'אנה, משפטן – ממשרד פתרונות מיסוי חכמים - שירותי חשבונאות, מסים ומקרקעין
Made with FlippingBook Digital Publishing Software