ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

66 2023 אוקטובר 565 ידע למידע

המלון בתקופה שלאחר סיום פעילותה של ישרוטל, והעובדים אשר הועסקו על ידי ישרוטל לא הועברו ללקסן. הסכם מכירת המניות תומך אף הוא בעמדתו של המשיב משצוין בו כי לאחר הפסקת פעילותה של ישרוטל, לא ינוהל בית מלון בנכס. הספק ביחס לקיומו של עסק חי בולט עוד יותר במועד הפעימה השנייה, שבגדרה נרכשה יתרת מניותיה של לקסן, על פי האופציה שניתנה לה. במועד זה לא הייתה במבנה פעילות עסקית של בית מלון, ואף לא היה קיים 'עסק חי' אחר. בהיעדר נכסים עצמאיים הנפרדים מהזכות במקרקעין, הייתה לקסן בגדר 'איגוד מקרקעין', ועל כן יש לראות את רכישת מניותיה, במסגרת הפעימה הראשונה ובמסגרת הפעימה השנייה כאחד, כ'פעולה' ב'איגוד מקרקעין' החייבת במס רכישה. זאת ועוד, באשר לשווי הרכישה, נקבע כי בשומות שלב א' קבע המשיב את השווי לעניין מס הרכישה בהתאם לתמורה ששולמה בעד המניות, ורק בהחלטה בהשגה קבע את השווי בהתאם לשווי ) לחוק 1 (ב)( 9 הזכות במקרקעין. סעיף מיסוי מקרקעין קובע כי הרוכש יהיה חייב במס רכישה בסכום שבו הייתה חייבת מכירת הזכות במקרקעין לגופה. החבות במס רכישה מבוססת על 'הרמת מסך סטטוטורית', כך שהמס מחושב על פי שוויה של 'הזכות במקרקעין' ולא על פי שווי המניות, כפי שהיה מס הרכישה מחושב אילו היה האיגוד עצמו מוכר את הזכות במקרקעין. המשיב מופקד על גביית מס אמת, ולשם כך מסורה לו סמכות רחבה

האיגוד ביצירת הכנסות והם אינם טפלים למטרותיו העיקריות". בהמשך לאמור, נקבע כי שאלת סיווגה של לקסן כאיגוד מקרקעין תוכרע בהתאם למבחן הנכסי. רשימת נכסי לקסן שהציגה נצבא, אינה מגלה נכס כלשהו שניתן לסווגו כנכס עצמאי, ואינו נבלע בזכות במקרקעין או נטמע בה. הנכסים שבהם מדובר הם ריהוט וציוד לחדרי המלון, שמשיות ומיטות שיזוף, ציוד למסעדה ולמטבח המלון, וכיו"ב. 'הנכס העצמאי' העיקרי שלגביו טענה למעשה נצבא היה 'עסק חי' בדמות הפעילות של בית המלון. מעבר לכך ) נקבע כי 74/15 שבפרשת גזית גלוב (ע"א קיומו של 'עסק חי' אינו מעיד בהכרח על כך שהעסק החי הוא נכס נפרד מהזכות במקרקעין, שאלת קיומו של "עסק חי" בעניין הנדון, מוטלת בספק. ה'פעולה באיגוד מקרקעין' במסגרת הפעימה הראשונה נעשתה ימים בודדים לפני סיום תקופת הפעלת בית המלון, ועל כן ספק אם ניתן לקבוע כי באותו מועד מדובר בנכס עצמאי ונפרד מהזכות במקרקעין. המבחן הרלוונטי בעניין דנן אינו כוונותיה העתידיות של נצבא, אלא מצב הדברים במועד הפעולה באיגוד המקרקעין. במועד הפעימה הראשונה לא נעשו מהלכים כלשהם לשמור על פעילות 'העסק החי', שכן פניה של לקסן היו לסגירת בית המלון לשם עריכת שיפוץ מקיף להפעלתו. מעבר למצבו של המבנה, אשר חייב ביצוע שיפוץ נרחב ולא אפשר המשך של הפעלת בית המלון במסגרתו, מצא המשיב חיזוק לעמדתו בכך שלא נלקחו הזמנות נוספות לאירוח בבית