ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2023 אפריל 559 ידע למידע 99

לחוק נקבעו מדרגות מס 9 לחוק. בסעיף רכישה, בשיעורים שונים. שיעורים אלה משתנים בהתאם לשווי הזכות שנרכשה, ובעיקר - בהתאם לשאלה האם מדובר בדירה יחידה של הרוכש אם לאו. אם מדובר בדירת מגורים יחידה - שיעורי מס הרכישה נמוכים יותר, ואילו אם מדובר בדירת מגורים שאינה דירה יחידה - שיעורי מס הרכישה גבוהים יותר. בהמשך לאמור, נקבע כי המחלוקת בין הצדדים היא האם הזכות שרכשו העוררים היא "דירת מגורים", אם לאו. המונח לחוק, 1 "דירת מגורים" מוגדר בסעיף אולם נקבעה לו הגדרה ספציפית לעניין מס (ג) לחוק: "'דירת מגורים' 9 רכישה, בסעיף ) דירה המשמשת או 1 - כל אחת מאלה: ( המיועדת לשמש למגורים..." הגדרה זו שונה במקצת מהגדרת דירת מגורים לעניין לחוק ולפיה 1 מס שבח, הקבועה בסעיף "הדירהמשמשת למגוריםאו מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה". היינו, בהגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה, הושמטו המילים "לפי טיבה". מכך למדו בתי המשפט והדבר אף מוסכם על מלומדים שעסקו בנושא - כי אין די בבחינה אובייקטיבית באשר לעצם פוטנציאל המגורים בנכס, אלא נדרשת בחינה סובייקטיבית - כי בכוונת הרוכש לעשות שימוש בדירה למגורים. דרישה זו 9 עולה אף מהתקנות. לצד הגדרה זו בסעיף לחוק למונח "דירת מגורים", ניצבת דרישה ברורה שהציב מחוקק המשנה בתקנות מס רכישה: " הרוכש זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים ימציא למנהל תצהיר לפי לפקודת הראיות [נוסח חדש], כי 15 סעיף הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה

המנהל טען מנגד כי רשות המסים אינה בוחנת כליות ולב, ולכן וכפי שנקבע בפסיקה, לשם בחינת הכוונה - יש לשים את הדגש על מה שאירע בפועל. בחינת הפעולות שנקטו העוררים לאחר רכישת המקרקעין מלמדת כי אלו ביקשו למכור חלק מהמגרש תוך הריסת הבית ובניית דירת מגורים אחרת תחתיו. משמעות הדבר היא כי המבחן הסובייקטיבי אינו מתקיים, שכן הכוונה - כפי שניתן לעמוד עליה ממה שאירע בפועל, לא הייתה כי הבית ישמש למגורים אלא כי הוא נועד להריסה, תוך מכירת מחצית מהמקרקעין לאחרים. בית המשפט פסק: כב' השופט א' גורמן פסק כי יש לדחות את (א) לחוק מיסוי מקרקעין 9 הערר. סעיף קובע את החבות בתשלום מס רכישה בעת רכישת זכות במקרקעין: "מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר...". השתת מס הרכישה נקבעה אפוא בחוק, כאשר מחוקק המשנה הוסמך לקבוע הוראות - לעניין שיעור מס הרכישה שיחול ביחס לסוג כזה או אחר של מקרקעין. תקנות מס רכישה קבעו כי יחול מס רכישה בשיעורים שונים: אם נרכשה זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים" - יחול מס רכישה בשיעור הקבוע אם נרכשו 5% ו- 6% בתקנה - בדרך כלל מקרקעין המיועדים לבנייה והיתר הבנייה חודשים (זה השיעור שהשית 24 ניתן תוך המנהל על העוררים); אם נרכשה זכות במקרקעין שהיא "דירת מגורים" - התקנה 9 מפנה אל שיעורי המס שנקבעו בסעיף