ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה מאמרים

20 2023 אפריל 559 ידע למידע

במכירת דירות ונדל"ן אחרים, יוכרו הוצאות ריבית על הלוואות מימון רכישתם/ המשכנתה בחישוב מס השבח: א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי 39 סעיף תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, לרבות במכירת דירת מגורים, בין היתר כפוף לתנאים כדלקמן: . הוצאות הריבית הריאליות אינן 1 מותרות בניכוי על פי הפקודה. . הוצאות הריבית הוצאו מיום הרכישה 2 ימים לאחר המכירה. 90 ועד . ההלוואה התקבלה לרכישת/ השבחת 3 הזכות במקרקעין. . ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת/ 4 השבחת הזכות במקרקעין. . ההלוואה אינה מ"קרוב". 5 בהתאם להו"ב מיסוי מקרקעין מס' , בנושא "התרת הוצאות ריבית 16/2003 ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין", כפוף לתנאים מסוימים, ניתן לדרוש את הוצאות הריבית על משכנתה פרטית, בניכוי מחישוב השבח בגין מכירת נכס מקרקעין שיעודו ושימושו במישור הפרטי, אשר בעת מכירת דירת מגורים המוכר אינו זכאי לפטור ממס במכירתה. כך גם במקרה של מכירת "דירת יוקרה", 4,846,000 אשר שווייה עולה על סך של . 2023 ש"ח, נכון לשנת המס מחד גיסא, בהתאם להוראת הביצוע שלעיל, הוצאות ריבית ריאלית אשר שולמו יותרו

ואולם, ככל שההוצאות הכוללות בגין הפחת, הריבית ואחרות, עולה על ההכנסות מהשכרה ונוצר הפסד מההשכרה, כדאי להגיש דוח לפי המסלול הרגיל, וליהנות מהפסד זה כהוצאה מוכרת במכירת הדירה. (הכנסות הוצאות) – "מסלול רגיל" . 3 במסלול זה ייעשה חישוב של ההכנסות מהשכרה בניכוי ההוצאות להשכרה הכוללות את פחת הדירה ואת הוצאות הריבית ששולמו בגין ההלוואות שנלקחו לרכישת הדירה. התוצאה של חישוב זה יכולה להיות רווח קטן על 10% שהמס עליו יהיה נמוך מ- ההכנסות ברוטו, או אפילו הפסד שבגינו לא משלמים מס הכנסה, והוא אף מוכר כהוצאה מוכרת בחישוב מס השבח בגין מכירת הדירה בעתיד, ככל שהיא תהיה דירת יוקרה, או דירה שאינה דירה יחידה של המוכר. לאור האמור לעיל, יש חשיבות רבה לבחירת מסלול המיסוי ולבחינתו בכל שנה מחדש, שכן במקרים שבהם יש הוצאות ריבית גבוהות, פוחתת הכדאיות בבחירת מסלול הפטור ואף בבחירת מסלול המס בשיעור , שכאמור לעיל אינם 10% מופחת של מאפשרים ניכוי הוצאות כלל ועלולים להביא למיסוי גבוה יותר מאשר המיסוי לפי המסלול הרגיל בשנה השוטפת או בעת המכירה בעתיד. נוסף על כך, יצירת הפסד שוטף מההשכרה תותר כהוצאה בשנים הבאות כנגד רווחים מהשכרת נכסים וכן כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח שייווצר בעת מכירת הדירה בעתיד.