ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

152 2022 אוקטובר 553 ידע למידע

מס רכישה ברכישת דירת מגורים שפוצלה בידי המוכר - ונרכשת כיחידה אחת מאוחדת השאלה: שנה רשומה בספרי רשות מקרקעי 50 דירת מגורים שבנייתה הסתיימה לפני כ- ישראל כדירה אחת ואינה רשומה בפנקס רישום המקרקעין. לפני כעשרים שנה הדירה חולקה לשתי יחידות אשר שימשו ומשמשות למגורים עד היום. לצורך תשלום הארנונה שתי היחידות רשומות בנפרד ותשלום הארנונה לכל אחת מהן מתבצע בנפרד. בעל הדירה מעוניין למכור את הדירה ולהגיש למיסוי מקרקעין שומה עצמית בגין מכירת שתי דירות מגורים. אחרי הרכישה הרוכש מעוניין לאחד את שתי היחידות לדירה . האם הרוכש יכול לדווח ולשלם מס רכישה בגין 1 אחת ולהשתמש בה לצורכי מגורים. תשתנה אם קודם למכירה המוכר 1 . כיצד התשובה לשאלה מס' 2 דירת מגורים אחת? יאחד את שתי היחידות לדירת מגורים אחת וימכור אותה לרוכש? ?

עו"ד רו"ח שלומי טבח משיב: במקרה דנן, חשוב מאוד לוודא תחילה כי פיצול הדירות בעירייה נעשה במסגרת היתר בנייה מסודר, כדין, משום שמשרדי מיסוי מקרקעין בודקים נושא זה בקפידה מבחינת "אין חוטא יוצא נשכר". - כידוע, מס רכישה הוא מס צופה פני עתיד (בניגוד לעניין מס רכישה למס שבח, שם בוחנים במועד המכירה מהו הממכר הנמכר). לפיכך, ייתכן מצב שבו אם הרוכש יפעל מול העירייה לאיחוד שתי הדירות

לדירה אחת בסמוך למועד הרכישה, אזי מס הרכישה יהא על שווי דירה אחת לפי שווי שוק הדירה המאוחדת, אם לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה ואם של דירה שנייה. כמו כן, ייתכן מצב שלפיו בשלב ראשון מיסוי מקרקעין ימסה דירה אחת לפי מדרגות מס של דירה יחידה, ואת השנייה כדירת מגורים שנייה, עד שיוכח כי האיחוד נעשה הלכה למעשה. – הבחינה היא למועד יום העסקה, מה נמכר בפועל. ככל שמוכרים דירה לעניין מס שבח מאוחדת כדין וזאת דירת מגורים יחידה של המוכר, המוכר יוכל להיות זכאי לפטור דירה מיליון. ככל שהמצב שונה ונמכרות שתי דירות מגורים, המוכר לא 4.6 יחידה עד לסך של יהיה זכאי לפטור דירת מגורים יחידה.

המשיב – מומחה במיסוי מקרקעין וקבלנים, מיסוי חברות, מיסוי בעלי שליטה ויחידים