ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2022 מאי 548 ידע למידע 57

המשיבות טוענות מנגד כי אין לכלול את שוויין של עבודות פיתוח אשר טרם בוצעו במקרקעין בשווי המכירה לצורך קביעת מס הרכישה. בית המשפט פסק: כב' השופטת י' וילנר פסקה ברוב דעות (כנגד דעתו החולקת של כב' השופט ג' קרא) כי החיוב במס בגין רכישת מקרקעין מעוגן (א) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע 9 בסעיף כי במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה בשיעור משווי המכירה. "שווי (א) לחוק כשוויה 17 המכירה" מוגדר בסעיף של הזכות הנמכרת ביום המכירה כשהיא נקייה מכל שעבוד או זכות. הגדרת המונח לחוק כסכום שיש 1 "שווי" קבועה בסעיף לצפות לו ממכירת הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. מהאמור עולה כי מס רכישה הוא המס המוטל על הרוכש בגין עסקת מכר של זכות במקרקעין, וכי המס יהיה בשיעור מהשווי של הזכות במקרקעין בעניין אורלי 5025/03 הנמכרת. בע"א רכשה חברת מרלז מחלמיש זכויות במגרש, והתחייבה לבנות עליו יחידות דיור ולקבל היתר בנייה. הבקשה להיתר אושרה, אך בפועל היתר הבנייה לא הוצא משום שמרלז לא שילמה את ההיטלים והאגרות הנדרשים לשם כך. כעבור שנה, מרלז מכרה לחברת אורלי את זכויותיה במגרש, ובחוזה ביניהן קיבלה על עצמה אורלי את רוב חובותיה של מרלז, כמו גם סכום נוסף הנדרש למימון אגרות הבנייה וההיטלים שתשלומם היווה תנאי להוצאת היתר הבנייה. נקבע כי התשלום

בעלויות פיתוח. אמרלד הגישה למערער הצהרות על הסכם האופציה והסכם המכר, שבמסגרתן לא כללה בשווי הרכישה את חלקה בתשלום הוצאות הפיתוח, אלא אך את הסכום ששולם עבור רכישת הזכויות במקרקעין ועבור הרווח של אבני דרך. המערער דחה את הצהרותיה של אמרלד, וקבע כי שווי הרכישה של המקרקעין כולל את התשלום בעבור חלקה של אמרלד בהוצאות הפיתוח. ועדת הערר קיבלה את עררה של אמרלד, וקבעה כי היא אינה חייבת במס רכישה על התשלומים ששילמה לכיסוי הוצאות פיתוח שטרם בוצעו במועד חתימת הסכם המכר. שלוש החברות- הגישו הצעה 4504/20 המשיבות בע"א לחכירת מתחמים ומגרשים שונים במתחם והצעותיהן התקבלו. בהתאם לכך, כל אחת מהן חתמה על הסכמים לרכישת הזכויות במקרקעין. בהסכמים צוין כי מחיר הקרקעות כולל הן את עלות המקרקעין והן את עלות עבודות הפיתוח. החברות דיווחו למערער על הסכמי רכישת הזכויות והגישו שומות עצמיות למס רכישה, ובמסגרתן הפחיתו את עלויות פיתוח המקרקעין. המערער דחה את השומות העצמיות וחייב את החברות בתשלום מס רכישה בגין מלוא התמורה החוזית, לרבות הוצאות הפיתוח. ועדת הערר קיבלה את עררן של החברות. לעמדת המערער, המהות הכלכלית של העסקאות היא מכירת זכויות במקרקעין מפותחים, ומשכך יש לראות את מלוא הסכום ששילמו החברות, לרבות הוצאות הפיתוח, כחלק מהתמורה שהתחייבו לשלם בעבור הזכויות במקרקעין.