ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2022 מאי 548 ידע למידע 147

דיווח ומיסוי שדרוג דירת מגורים במסגרת 38/2 פרויקט תמ"א השאלה:

?

לבני זוג דירת מגורים בבניין משותף. דיירי הבניין התקשרו עם יזם בעסקת ). במסגרת 38/2 מקרקעין במתכונת של הריסת הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א החוזה שנחתם בין הדיירים לבין היזם, ניתנה לכלל הדיירים אפשרות לשדרג את דירתם הקיימת (להלן: "הדירה המקורית") לדירה גדולה יותר בבניין החדש (להלן: "הדירה המשודרגת"), תמורת תשלום ליזם בגין מספר המטרים המרובעים שהתווספו לדירה החדשה. בני הזוג שלעיל מעוניינים לשדרג את דירתם. שווי הדירה המקורית של בני הזוג בבניין החדש הוא שלושה מיליון ש"ח ואילו שווי הדירה המשודרגת מיליון תמורת 1 בבניין החדש הוא ארבעה מיליון ש"ח. דהיינו, בני הזוג יצטרכו לשלם ליזם . האם בשדרוג דירתם של בני 1 הדירה המשודרגת. היזם טרם קיבל היתר בנייה לפרויקט. . בגין רכישת הדירה המשודרגת, האם הסכום שעליו יוטל מס 2 הזוג יתרחש אירוע מס? . האם התשובות 3 מיליון ש"ח או רק סכום ההפרש בסך מיליון ש"ח? 4 רכישה ומע"מ הוא יהיו שונות אם בבעלות בני הזוג דירה נוספת? 2 ו- 1 לשאלות

עו"ד יוני כהן משיב: עמדת מיסוי מקרקעין כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטת מיסוי מהווה 38/2 היא כי שדרוג דירת תמורה במסגרת עסקת תמ"א 8293/17 עסקה נפרדת שבגינה יש להגיש דיווח נפרד למיסוי מקרקעין. במסגרת החלטת המיסוי נקבע כי על אף שמדובר בעסקת חליפין, ככל שהשדרוג ייעשה עד לסיום הבנייה או סמוך אליה, ימוסה רק הפער בין שווי הדירה המשודרגת לשווי הדירה המקורית שהיו אמורים הדיירים לקבל.

במקרה הנדון ימוסה הדייר במס רכישה ביחס לתשלום המזומן שהוא משלם בהתאם למדרגות מס הרכישה החלות עליו ברכישת דירה (יחידה או נוספת). תחילה יחושב מס הרכישה ביחס למלוא שווי הדירה המשודרגת (כאמור כיחידה או כנוספת), ומתוצאת מס זו יש לגזור את מס הרכישה שחל על הדייר לפי החלק היחסי של תמורת השדרוג מתוך מיליון. 4 מיליון מתוך שווי הדירה - 1 כיחס 25% מלוא שווי הדירה המשודרגת, קרי המע"מ יחול רק על התשלום המשולם על ידי הדייר.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין