ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

2022 אפריל 547 ידע למידע 49

מיסוי מקרקעין

מיסוי קבוצת רכישה עו"ד מאיה בן עמי

שטרם שווקו בפרויקט (להלן: "הזכויות הנוספות"). הפרויקט נקלע לקשיים, חלק מהרוכשים הפסיק את התשלומים, והגורם המארגן המקורי הוצא מהפרויקט, אך בסופו של דבר נכנסו גורמים חדשים לתמונה, החיו את הפרויקט וקידמו אותו. מנהל מיסוי מקרקעין ביקש למסות את הרוכשים השונים כקבוצת רכישה, ואילו העוררת טענה כי במקרה זה, הקבוצה חדלה מלהוות קבוצת רכישה בעקבות סילוקו של מארגן הקבוצה. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה כי הבחינה אם מתקיימים כל היסודות הנדרשים לקיומה של קבוצת רכישה נעשית ביום הרכישה. במקרה דנן, כל היסודות התקיימו במועד זה, לרבות קיומו של "גורם מארגן", ועל כן מדובר בקבוצת רכישה וחלים עליה כללי המיסוי של קבוצת רכישה. סוגיה נוספת שהייתה במחלוקת בין העוררת למנהל היא אופן קביעת שווי הזכויות שרכשה העוררת לצורך מס רכישה. העוררת טענה כי יש לקבוע את השווי לפי

לקביעה כי קבוצה של רוכשים מהווה קבוצת רכישה לצורך מס רכישה, יש השלכות על אופן המיסוי של אותם רוכשים. חוק מיסוי מקרקעין ממסה נכס שנרכש במסגרת קבוצה שעמדה בכל התנאים לסיווגה כקבוצת רכישה, לפי שווי ושיעור המס של נכס גמור ולא לפי שווי ושיעור המס של הקרקע הנרכשת. בתקופות שבהן שיעור המס ברכישת קרקע נמוך יותר משיעור המס ברכישת דירת מגורים גמורה שאינה דירתו היחידה של הרוכש (למשל, ברכישת קרקע, לעומת 6% נכון להיום - ברכישת דירת מגורים נוספת), 10% - 8% קיים לרוכשים אינטרס לטעון כי הקבוצה שבמסגרתה התארגנו אינה עומדת בכל התנאים לסיווגה כקבוצת רכישה. מקרה כזה נדון בפני ועדת ערר מיסוי מקרקעין בעניין ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ (להלן: "העוררת"). במקרה זה זכתה העוררת, עם רוכשים נוספים, במכרז לרכישת זכויות בקרקע בתל אביב לשם הקמת פרויקט בייעוד משולב של מגורים, מסחר ומשרדים. העוררת רכשה שלוש דירות מגורים וכן זכויות נוספות ביחידות

הכותבת - ממשרד עו"ד מאיר מזרחי ושות'