ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2022 ינואר 544 ידע למידע 63

ובערר דנן אנו נדרשים לשווי המקרקעין נכון למועד רכישת המניות. זאת מאחר שאם הייתה עליית ערך בתקופה האמורה, הרי שווי המקרקעין במועד רכישת המניות אמור היה להיות גבוה יותר. ההנחה היא שלא הייתה עליית ערך משמעותית. כפי שנאמר לעיל, ניתן להתחקות אחר שווי המקרקעין גם מהתמורה החוזית עבור המניות. לתוצאה דומה ניתן להגיע גם מנקודת מבט שונה במקצת, לפיה מדובר בעסקת קומבינציה מסוג של "מכר חלקי", ולפיה מכרו הדיירים את זכויות הבנייה על הגג בתמורה לשירותי בנייה שהקבלן ייתן להם בדירות הקיימות. בהוראת ביצוע קבעה רשות המיסים כי התמורה 98/23 שבעל הקרקע מקבל בעסקת קומבינציה תחושב על פי שווי השוק של שירותי הבנייה שנותן הקבלן, הכולל את עלויות העבודה וחומרי הבנייה, את עלויות התכנון והפיקוח, ורווח קבלני סביר. יצוין כי בסופו של דבר, המוכרת חזרה בה מהערכת שווי שירותי הבנייה שקבעה וקיבלה את השווי מיליון ש"ח), ולעובדה 11.34( שקבע המנהל זו יש ליתן משקל בעל חשיבות בערר דנן. נפסק כי המוכרת היא בגדר "איגוד מקרקעין" עובר לרכישת מניותיה על ידי העוררת. אשר על כן מדובר ב"פעולה באיגוד מקרקעין " החייבת במס רכישה (ב) לחוק. שווי 9 בהתאם להוראות סעיף המקרקעין עובר לרכישת המניות כפי ש"ח, 11,340,000 שקבע המנהל בסכום של הוא סביר בהחלט, הן לפי שיטת החילוץ של מרכיב הקרקע משווי הדירות בעסקאות

(ב) לחוק קובע ברחל ביתך 9 הרכישה, סעיף הקטנה כי: "בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין...". דהיינו, שווי המכירה לצורך חישובי מס הרכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין ייקבע בהתאם לשווי המכירה שהיה נקבע במכירת הזכות במקרקעין עצמה ,כלומר, שווי המקרקעין ברוטו לפני ניכוי התחייבויות לרכישת המקרקעין. בע"א בעניין בריטיש, קבע בית המשפט 1210/16 העליון ששווי המקרקעין לעניין תשלום מס הרכישה יהיה לפי שווי המקרקעין ולא לפי שווי המניות. בעסקאות שנעשו בכתב ושהתמורה בהן נקבעה בתום לב ובהיעדר יחסים מיוחדים, ייקבע השווי בהתאם לתמורה החוזית, ואילו כאשר תנאי זה אינו מתקיים - יקבע השווי בהתאם לשווי השוק שבין מוכר מרצון לקונה מרצון. נקבע כי נפלה טעות מהותית אצל העוררת, אשר הביאה חוות דעת שמאית לגבי שווי המניות שנרכשו, ולא לגבי שווי המקרקעין עובר לרכישת המניות. כמו כן, לא ברור 1,640,000 כיצד קובע השמאי שווי של ש"ח כאשר התמורה החוזית עבור המניות במחיר של קונה מרצון למוכר מרצון היא ש"ח. מנגד, המנהל קבע את 1,800,000 שווי המקרקעין למועד רכישת המניות ש"ח, על דרך חילוץ 11,340,000 בסכום של רכיב הקרקע באמצעות הפחתה של שווי עלויות הבנייה משווי עסקאות דומות של דירות באזור. השווי האמור נקבע כשווי המקרקעין (זכויות על הגג לבניית ארבע דירות) של המוכרת נכון ל"יום המכירה",