ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2021 נובמבר 542 ידע למידע 135

במסגרת הסכם הגישור הוא נאלץ לשלם כדי לממש את זכותו במקרקעין ולסיים את המחלוקת שנתגלעה ביחס לבעלי הזכויות במקרקעין, והם אינם חלק מהתמורה שהוסכם בה בהסכם המכר. סכומים אלו לא היו ידועים לעורר בעת החתימה על הסכם המכר אלא התגבשו מאוחר יותר וללא קשר להתחייבות העורר למוכרת בגין המקרקעין עקב כך שנקלעה לקשיים כלכליים ולקשיי נזילות. תשלומים אלו ששילם העורר אמורים להיות נידונים, בעת מכירת הנכס, במסגרת הניכויים המותרים 7759/07 לחוק. אף בע"א 39 שלפי סעיף בעניין כספי נקבע כי קביעת שיעור החבות במס צריכה להיעשות על פי היום שבו התגבש החיוב ביום ההסכם, והתפתחויות מאוחרות וחיצוניות להסכם אינן יכולות לשנות שווי זה. אשר על כן, נפסק כי שווי הדירה כדירה גמורה לעניין תשלום מס הרכישה אמור להיות התמורה החוזית בצירוף עלויות הבנייה. כב' השופט ה' קירש הצטרף לקביעות שלעיל והוסיף כי הממכר היה דירת מגורים, וזאת משלושה טעמים עיקריים: (ג) 9 ראשית, לנוכח לשון ההגדרה שבסעיף לחוק מיסוי מקרקעין, זכות המקרקעין הנדונה כבר הפכה ל"דירת מגורים" בידי יחידי קבוצת הרכישה המקוריים, לרבות המוכרת, וזהות זו של הנכס לא אבדה בעת מכירתו לידי העורר. שנית, משמעות הסכם הגישור היא אשרור הסכם השיתוף על ידי העורר אשר נכנס למפרע לנעלי המוכרת. הסכם השיתוף לא אפשר למוכרת למכור זכויות בקרקע באופן מנותק ממיזם

לחוק, ולאור ההלכה 69 לאחר תיקון שנפסקה בעניין אקרמן, יש לראות את העורר כרוכש דירת מגורים בנויה ולשלם את מס הרכישה בהתאם. באשר לאי רישומו בטאבו של הסכם השיתוף, נקבע כי מקובלת טענת המנהל ולפיה העורר מחויב להסכם השיתוף משום שנכנס בנעלי המוכרת החתומה על הסכם השיתוף. כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק פיסקאלי כלכלי שבו חרג המחוקק מהקטגוריות של דיני הקניין הפורמליים. באשר לשווי הנכס לעניין מס רכישה נקבע כי אין לקבל את טענת המנהל שלאור עקרון צירוף כל התמורות (כפי שנקבע בהלכת של בית המשפט 3534/07 חכשורי בע"א העליון) יש לכלול את כל הסכומים שהוציא העורר מכיסו כדי לרכוש את הדירה - לדוגמה התמורה לרוכש הדירה בעסקה הנוגדת. עצם העובדה ש"יום הרכישה" היה ונותר יום החתימה על הסכם המכר, הרי כל התמורות הנוספות במסגרת הסדר הגישור, המאוחר לו, הן הוצאות חיצוניות לרכישת הנכס ואינן אמורות להשפיע על שווי הרכישה, שכן מדובר באירוע חיצוני ומאוחר להסכם המכר ואף לא היה צפוי שהעורר יישא בתשלומים אלו. עקרון צירוף כל התמורות מתייחס לכל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או מטעמו. במקרה דנן, התשלומים שהעורר התחייב לשלמם בהסכם הגישור אינם תשלומים שהקונה התחייב לשלם למוכר ולכן אינם בגדר התמורה עבור המקרקעין שרכש. את התשלומים שהעורר התחייב לשלם