ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2021 ספטמבר 540 ידע למידע 69

לחברים, מדובר בפעולה משמעותית שבמסגרתה מוותר הקיבוץ על הזכות שיש לו במקרקעין, כדי שזכות זו תועבר לידי החברים. פעולה שכזו היא "מכירה" לפי החוק. מדובר במהלך משמעותי מאוד, המשנה את פניו של הקיבוץ ואת זהות בעלי הזכויות במקרקעיו. עסקינן בהעברה, "ללא זכות חזרה" של מי מהצדדים להסכם, של הזכויות בבית המגורים וזכויות המימוש הנובעות מהן. מדובר בהתחייבות הסכמית, אכיפה ומחייבת. ההדגשה החוזרת ונשנית בהסכמים ובהחלטות כי העברת הזכויות לחברים נעשית תוך שהקיבוץ מתחייב שלא יחזור בו ממנה, מובנת נוכח חשיבות הליך השיוך והשלכותיו. מבחינה מהותית, החבר ששויכו לו המקרקעין בונה עליהם את ביתו כמו כל בעל זכויות אחר הבונה את ביתו על מקרקעיו. נוסף על כך, אין מחלוקת בין הצדדים כי החברים רשאים למכור את זכויותיהם במקרקעין לצד ג', למשכן את הזכויות ולהורישם ליורשיהם. העברת המקרקעין לצד ג' דורשת את אישור הקיבוץ, אך הדבר נובע מאופיו של הקיבוץ, המנסה לאזן בין אורחותיו לבין ההכרה בקניין הפרטי כחלק מהליך השיוך, ואין בכך כדי לאיין את המשמעות הרבה שיש להליך השיוך. המתווה של הקיבוץ המתחדש, ובכלל זה קבלת החברים החדשים ושיוך המקרקעין להם ולחברים הוותיקים, נעשה בהתאם לנוהל שקבע רמ"י ובליוויו. משהחלה פעולת השיוך, נחתמו הסכמים והוצאו מכוחם היתרי הבנייה, החלטות המועצה הניצבות בבסיס

מספר ולא אחת מתארך. אין חולק כי הליך השיוך בא לסיומו עם החתימה של רמ"י על שנים עם 98 הסכמי חכירה לדורות למשך כל חבר וחבר. במועד זה תועבר לידי החבר "זכות במקרקעין" מסוג של "חכירה". השאלה שבמחלוקת נוגעת לשלב הקודם לחתימה זו של החבר מול רמ"י והוא שלב "השיוך החוזי". בשלב זה נחתמה שורה של הסכמים בין החברים לבין הקיבוץ ולחבר משויך המגרש שעליו יבנה את ביתו או שמשויך לו בית בנוי. עיון בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מלמד על עובדה שאינה שנויה במחלוקת בין הצדדים: כדי שיתבצע שיוך הדירות לחברים, נדרש הקיבוץ לוותר על הזכויות במקרקעין שיש לו באותם מגרשים המשויכים לחברים. אין חולק כי הקיבוץ נדרש לוותר על זכויות שהיו לו קודם לכן במקרקעין המשויכים לחברים. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי המיסים שנקבעו בו יחולו בעת "מכירה" של "זכות במקרקעין". מונחים אלה הוגדרו בסעיף לחוק. המונחים ופרשנותם נדונו רבות 1 בפסיקה. עניין אחד שחזר שוב ושוב בפסיקה, הוא כי הזכות המועברת חייבת להיות זכות אכיפה מבחינה משפטית. בהמשך לאמור נקבע כי כבר בשלב השיוך החוזי נמכרת לחברים זכות במקרקעין במסגרת התחייבות אכיפה ובלתי חוזרת מצד הקיבוץ. זאת בשל היקף הזכויות המשפטיות שהועברו לחברים בשלב השיוך החוזי במסגרת ההסכמים שבין הצדדים, ואופייה של "המכירה" החלה כאן, מבין 1 האפשרויות המצויות בהגדרה שבסעיף לחוק. כאשר מדובר בשיוך מקרקעי הקיבוץ