ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2021 אפריל 535 ידע למידע 51

"זכויות במקרקעין", כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ולפיכך לא חייבות המוכרות, מאפיית ים סוף ואברהמי, במס שבח, אלא במס רווחי הון על פי פקודת מס הכנסה. נווה צדק מצדה אינה חייבת במס רכישה. אברהמי הוסיפה וטענה טענה חלופית כי השומה שהוצאה לה לאחר שביקשה פטור ממס שבח על פי בחוק מיסוי מקרקעין, הייתה 50 סעיף 'שומת קבלן' שנקבעה באופן שרירותי. אף ש'שומת הקבלן' בוטלה לבקשתה של אברהמי לאחר שפקיד השומה מצא כי פעילותה אינה מגיעה לכדי פעילות עסקית, ובמקומה נקבעה שומה מתוקנת שבגדרה אימץ המשיב את השומה העצמית שעליה דיווחה, יש לטענתה של אברהמי לדון ולהכריע בטענותיה בדבר שרירותיות 'שומת הקבלן'. נוסף על כך, היה על פקיד השומה לחייבה במס על פי הוראות פקודת מס הכנסה, שכן מדובר בהכנסה מעסק, או לכול הפחות בהכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. המשיב טען מנגד כי בחינת המהות הכלכלית של העסקה מלמדת על כך שהזכויות בנכס שנמכרו על ידי מאפיית ים סוף ואברהמי לנווה צדק, הן "זכויות במקרקעין", כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין, וכפועל יוצא חייבות מאפיית ים סוף ואברהמי במס שבח, בעוד נווה צדק חייבת במס רכישה. המשיב הוסיף וטען כי אין לדון בעררה של אברהמי, המתייחס ל'שומת הקבלן', שכן שומה זו בוטלה לבקשתה של אברהמי, ובמקומה הוצאה לאברהמי שומה חדשה, שאימצה את דיווחה של אברהמי

מהזכויות בנכס, 20%- בע"מ, שהחזיקה ב , א. אברהמי (אילת) 1 והשנייה, עוררת 80%- נכסים ואחזקות בע"מ, שהחזיקה ב מהזכויות בנכס. הזכויות שרכשה נווה צדק נרכשו על ידי מאפיית ים סוף מרמ"י. בין רמ"י לבין מאפיית ים סוף נחתם חודשים, 36 חוזה פיתוח לתקופה של . חוזה הפיתוח היה 1998 שסופה במרס (כמקובל בחוזים מעין אלה) שלב מקדים לחתימת חוזה חכירה עם רמ"י לתקופה , נחתם 2005 שנים. במהלך אוגוסט 49 של הסכם קומבינציה בין מאפיית ים סוף 80% לבין אברהמי, שלפיו רכשה אברהמי מהזכויות בנכס תמורת שירותי בנייה 29 (להלן: "הסכם הקומבינציה"). בסעיף להסכם הקומבינציה נקבע תנאי מתלה, שהוא "קבלת היתר בניה מהרשויות והסכמת המנהל להאריך את חוזה הפיתוח, לאשר את עסקת הקומבינציה, ולרשום משכנתא ו/או שעבוד על זכויות הקונה במקרקעין". נחתמו ההסכמים 2016 במהלך אפריל נשוא המחלוקת שלפנינו (להלן: "הסכמי 100% המכר"), שבגדרם רכשה נווה צדק ממאפיית ים 20% : מהזכויות בנכס 80%- ש"ח; ו 3,250,000- סוף, בתמורה ל ש"ח. 4,000,000 - מאברהמי, בתמורה ל הסכמי המכר נחתמו כשנה לאחר תום תקופת הפיתוח. לטענת העוררות, במועד חתימת הסכמי , טרם הוארך 2016 המכר, במהלך אפריל תוקפו של חוזה הפיתוח, ועל כן הזכויות שנמכרו באותה עת לנווה צדק לא היו