ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

156 2021 פברואר 533 ידע למידע

מיסוי הכנסות משכר דירה שמשלם 238/ יזם לדיירים בפרויקט תמ"א השאלה:

?

יזם הורס בנין קיים ובונה חדש במקומו במסגרת תמ"א. כחלק מההסכם עם הדיירים הקיימים, היזם משלם להם שכר דירה בגין דירתם הישנה, עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. מה דינן של הכנסות שכר דירה אלו? האם זה משנה אם הדייר כלל לא התגורר בדירה אלא השכיר אותה למגורים טרם חתימת הסכם התמ"א עם היזם? עו"ד שגיב רון משיב: היא למעשה עסקת קומבינציה שבמסגרתה 38/2 כאמור, עסקת תמ"א רוכש היזם זכויות בנייה מהדיירים ובתמורה הוא מעניק להם שירותי בנייה בדרך של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו. 1963- לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 5 פרק חמישי (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח במכירת זכויות בנייה בידי הדיירים ליזם ובלבד שהתמורה שניתנה בעד המכירה היא דירת מגורים אחת בלבד מ"ר משטח הדירה המקורית) או למגבלות 25- וכפופה למגבלות גודל (שטח של לא יותר מ שווי (גובה תקרת הפטור הקבוע בחוק לגבי מכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות או שווי הדירה המקורית ללא זכויות בנייה, לפי הגבוה), וכן לכך כי בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם להוראות תמ"א. נוסף על כך, התמורה שמקבל הדייר לתשלום הוצאות דמי השכירות לדיור חלופי בתקופת הביניים וכן ההוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה של הפרויקט, פטורות אף הן ממס שבח. ההכנסה בגין שכר הדירה (בסכום ריאלי) לתקופת בניית הבניין החדש מהווה למעשה הכנסה בגין מכירת הזכויות במקרקעין על ידי הדייר ליזם במסגרת פרויקט התמ"א והיא לחוק. 1 לג 49 זכאית לפטור ממס שבח על פי הוראות סעיף בהתאם לכך, בגין קבלת שירותי הבנייה של הדירה החדשה ובגין קבלת דמי שכירות יחול לחוק (כפוף לתנאים ולהוראות הקבועות 1 לג 49 פטור ממס שבח בהתאם להוראות סעיף בחוק).

המשיב - עורך דין מומחה למיסוי ונדל"ן