ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה שאלות ותשובות

118 2020 נובמבר 530 ידע למידע

מיסוי הכנסות מארגן קבוצת רכישה ממכירת יחידות משרדים שייעודן שונה מרכוש קבוע למלאי עסקי השאלה: קומות 3 יזם נדלן ארגן קבוצת רכישה להקמת בנין משרדים ורכש בעצמו משרדים בבניין, המשרדים נרכשו כנדלן מניב מתוך כוונה להשכיר אותם לשוכרים שונים. בעת הרכישה דווחו המשרדים כרכוש קבוע במש"ח שהוגש למיסוי מקרקעין לצורך מס הרכישה. היזם גם נהל את הפרויקט עבור קבוצת הרכישה. החליט היזם שימכור כמלאי עסקי לפחות חצי מהמשרדים והעביר 4 חודשיים לאחר טופס בהתאם הודעה למס הכנסה ולמיסוי מקרקעין על שינוי היעוד מרכוש קבוע למלאי. בגין במכירה (בגין היחידות שיעודן לא שונה, 50 אותם יחידות שיעודן שונה היזם קבל טופס דווח ושולם מס שבח). השאלה- האם הכנסתו של היזם ממכירת יחידות המשרדים שיעודן שונה מרכוש קבוע א לפקודה? 8 למלאי נחשבת להכנסה לפי סעיף ?

רו"ח צבי פרידמן משיב: השאלה המתעוררת היא: האם ההכנסה ממכירת יחידות המשרדים של א' 8 היזם שייעודן שונה מרכוש קבוע למלאי נחשבת להכנסה לפי סעיף לבנין. 4 לפקודת מס הכנסה כאשר שינוי היעוד בוצע אחרי שהתקבל טופס מנתוני השאלה עולה כי ה"יזם " ארגן את קבוצת הרכישה להקמת בנין משרדים והוא היה חלק מקבוצת הרכישה וכך גם דווח במש"ח שהוגש למנהל מיסוי מקרקעין.

סוגי קבלנים. הראשון: "קבלן מבצע"-"מי שמבצע את העבודה 2 א' לפקודה דן על 8 סעיף על פי הזמנתו של אדם אחר" והשני:"קבלן בונה" –"בנין שבנה בעלו ואשר משך בנייתו עולה על שנה". במקרה דנן, לדעתי, ה"יזם "אינו נחשב בעיניננו לא כקבלן מבצע ולא כקבלן בונה אלא כמארגן (ומנהל) את קבוצת הרכישה. מי שבונה (באמצעות קבלן מבצע) זו קבוצת הרכישה א' לפקודה 8 יחול ,לדעתי,על ה"יזם" סעיף לא שהיא הבונה והבעלים של הבנין. לפיכך, (ובוודאי לאחר 4 גם אם שינוי הייעוד מרכוש קבוע למלאי היה נעשה לפני קבלת טופס קבלתו).

בריטמן אלמגור זהר Deloitte- המשיב - שותף וראש חטיבת המס ב