ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2020 ספטמבר 528 ידע למידע 117

נשאלת השאלה – האם מבחינת היבטי המס משנה מה יתרחש קודם: רכישת הדירה או רכישת שליש הדירה? אזי כן, הדבר משנה מאוד! כאשר האדם רוכש שליש דירה הוא משלם מס רכישה על פי המדרגות המוטבות כ"דירה יחידה". כעת, בבואו לרכוש דירה (נוספת), לאחר שכאמור יש לו שליש דירה, הוא יהיה זכאי ליהנות שוב ממדרגות מס הרכישה המוטבות כרוכש "דירה יחידה". ואולם, אם ירכוש תחילה את הדירה הוא אמנם ייהנה ממדרגות מס רכישה המוענקות לרכישת "דירה יחידה", אך כאשר ירכוש את שליש הדירה, לא ייהנה מההטבה במס הרכישה ולא יראו ברכישת שליש הדירה רכישת "דירה יחידה". משום כך, נכון להיום, לגבי עסקאות שנעשו החל על פי 5%- הופחת מס הרכישה ל 29/7/20- ב המדרגות המצויות בסעיף. אדם בעל דירה, מעונין להחליפה וגם לרכוש דירה להשקעה בסופו של התהליך אותו אדם יהיה בעל דירה חלופית ודירה להשקעה. ישאל השואל ובצדק – האם בכלל משנה מהו סדר הפעולות שלפיו יפעל? אם כן, מהו סדר הפעולות הנכון שעשוי לסייע לו להפחית את חבות המיסים הכרוכים בעסקאות אלו? קצרה היריעה במאמר זה לתאר את מכלול האפשרויות לביצוע העסקאות הללו. למשל: אותו אדם יכול לרכוש קודם את דירת ההשקעה ואחרי כן את הדירה

ממועד רכישת הדירה החלופית כדי ליהנות מהטבות במס רכישה ל"דירה יחידה" וכן כדי ליהנות מפטור ממס השבח (אם נצמח) בגין דירתם.

בעל שתי דירות המעוניין למכור את שתיהן

על פי הוראות החוק, רק בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס שבח (אם הדירה והבעלים ממלאים את שאר תנאי סעיף הפטור). משמע, במצב שבו הוא בעלים של יותר מדירה אחת, בעת המכירה הראשונה – הוא יחויב במס שבח, כיוון שיש לו דירה נוספת באותו מועד. כאן נשאלות השאלות האם וכיצד הוא יכול להפחית את חבות מס השבח בבואו למכור את שתי הדירות שבבעלותו? תחילה יש לערוך חישוב של חבות מס השבח לגבי כל דירה, על פי הנתונים של כל דירה: מועד הרכישה, העלות, השיפוצים שנעשו בה, האם הושכרה וכו’. לאחר שיודעים מהי חבות מס השבח לגבי כל דירה, כדאי למכור תחילה את הדירה שבגינה מס השבח נמוך יותר, ולשלם את המס. לאחר מכירתה, הבעלים ייוותר עם דירה יחידה, וכעת, כשימכור אותה – ייהנה מהפטור ממס שבח בגינה. אדם עתיד לרכוש שליש דירה עם שני אחיו וכן מתעתד לרכוש עוד דירה בסופו של התהליך הוא יהיה הבעלים של דירה ועוד שליש דירה.