ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין מאמרים

2019 דצמבר 519 ידע למידע 31

מיסוי שונה של דירה עם זכויות בנייה לעניין מס רכישה ולמס שבח עו"ד רו"ח רמי אריה

75% ישעיהו מכר 24.11.2015 ביום מזכויותיו במקרקעין לרבות חלקו בזכויות הבנייה. חישוב המס נעשה בהתאם לסעיף ) לחוק, בחישוב לינארי רגיל. שווי 1() א(ב 48 הרכישה לצורך חישוב מס השבח נקבע על משווי 75% ש"ח שהם 1,795,000 סך של הרכישה שיוחס לדירה. מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לישעיהו שומה לפי מיטב השפיטה, במסגרתה קבע כי מדובר בעסקה למכירת קרקע בלבד. ועדת הערר קבעה, כי ראשית יש להבחין בין שני סוגי פיצול, בין הזכויות המיוחסות לחלק של דירת המגורים לזכויות האחרות: הסוג הראשון הוא "הפיצול האופקי", הידוע גם בשם "פיצול פיזי". בהתאם לפיצול זה אם מצורפת לדירת המגורים קרקע המשמשת למטרה אחרת, ניתן לפצל את התמורה בין אותו חלק קרקע מן המקרקעין המשמשים למגורים, ובהתאם למסות כל אחד מאותם חלקים בנפרד. ", הידוע הפיצול האנכי הסוג השני הוא " ", המוסדר במסגרת פיצול רעיוני גם בשם "

" לצורכי מס רכישה, דירת מגורים הגדרת " " לצורכי מס דירת מגורים שונה מהגדרת " שבח. כך, במכירת דירה הכוללת זכויות בנייה, ייתכן דין שונה ומיסוי שונה לצד המוכר ולצד הרוכש באותה עסקה. לעניין החישוב והחיוב במס השבח יראו את הנכס כמכירת זכויות בנייה, ולעניין החישוב והחיוב במס רכישה יראו את הנכס כרכישת דירה. 1576- ו"ע סוגיה זו נדונה בעניין ישעיהו ( , ישעיהו קטן נ' מנהל מיסוי 06-17 ,)9.9.2019 ניתן ביום מקרקעין תל אביב, אשר רכש דירה וזכויות בנייה בלתי מנוצלות במקרקעין. לישעיהו יוחדה דירה מ"ר אשר מצויה בקומה עליונה 55 בת בבניין וכן זכויות בנייה לפי חלקו היחסי במקרקעין. בעת הרכישה על ידי ישעיהו, קבע מנהל מיסוי מקרקעין, כי יש לפצל את הרכישה לצרכי שומת מס הרכישה לשניים, האחד 70% - - דירה וזכויות הבנייה הנלוות לה משווי הרכישה, והשני - זכויות בנייה ללא משווי הרכישה. 30% - ) קשר לדירה (קרקע

הכותב - עו"ד רו"ח ויועץ מיסוי, בעל משרד לדיני מסים, חבר צוות התגובות של לשכת עורכי הדין בישראל, מרצה בכיר בתחום דיני המס ומנהל מקצועי של אתר האינטרנט מסים ועסקים www.ralc.co.il