ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין שאלות ותשובות

2019 אוקטובר 517 ידע למידע 175

חברה שכל נכסיה הם נכסי נדל"ן תסווג כאיגוד מקרקעין על פי המבחן "הנכסי" ששולט בפסיקה השאלה:

?

האם חברה שכל הכנסותיה הן מנדל"ן מוגדרת באופן אוטומטי כאיגוד מקרקעין לצורך מס הכנסה ומס רכישה במקרה של העברת מניות או מכירתן?

עו"ד מאיה כרמי משיבה: חוק מיסוי מקרקעין חלק על מכירת זכות במקרקעין ועל פעולה באיגוד מקרקעין. פעולה באיגוד מקרקעין כוללת גם העברה או מכירה של מניות, והיא חייבת במס שבח ובמס רכישה. ככל שלא מדובר באיגוד מקרקעין, העברת/מכירת המניות חבה במס רווחי הון לפי פקודת מס הכנסה. " כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, איגוד מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין מגדיר " הם זכויות במקרקעין. כמו כן, גם אם יש לאיגוד נכסים נוספים מלבד המקרקעין, הוא עדיין ייחשב לאיגוד מקרקעין בשני המקרים הבאים: א. הנכסים שאינם מקרקעין אינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו (מבחן ייצור ההכנסה). ב. הנכסים שאינם מקרקעין משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, אך טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד (מבחן הטפלות). יש גישות שונות בפסיקה לפרשנות המבחנים הנ"ל, הנעות מבחינה מצמצמת, לפיה יש להחיל את המבחנים הנ"ל רק ביחס לרשימה הסגורה של הנכסים המופיעה בהגדרת "איגוד מקרקעין" (מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומיטלטלין). לעומת זאת, הפרשנות המרחיבה גורסת, כי יש להחיל את המבחנים הללו גם על נכסים אחרים המוחזקים על ידי איגוד, ואשר אינם כלולים ברשימת הנכסים שבהגדרת איגוד מקרקעין. רק לאחרונה קבע בי המשפט המחוזי בעניין ב.ס.ט, בהסתמך על הלכת מליסרון והלכת , כי מאחר שרוב נכסי האיגוד שמעמדו נבחן במסגרת פסה"ד הם מקרקעין, אלדר נכסים הוא מהווה איגוד מקרקעין ופעולה של רכישת מניות בו חויבה במס רכישה. בנסיבות המתוארות בשאלה, בהן כל נכסיו של האיגוד הם נכסי נדל"ן, נראה כי על פי המבחן "הנכסי" השולט בפסיקה, יסווג האיגוד כאיגוד מקרקעין, כך שבמקרה של עסקה במניות יחול חיוב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

המשיבה – ממשרד מאיר מזרחי ושות'