ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

2019 אוגוסט 515 ידע למידע 65

) לבין סך כל 134( שלהן נמכרו לעוררת ). בהסכם 240( יחידות הדיור במתחם נקבע כי תמורת האופציה תשלם העוררת ש"ח, וכן תשלם סך של 175,098 סך של ש"ח בגין השתתפות בעלויות 646,033 הפיתוח. עוד בטרם הודיעה על מימוש האופציה, העבירה העוררת לעו"ד, הנאמן של הצדדים, את מלוא סכום הרכישה של הזכויות ואת מלוא הסכום הצפוי לתשלום עבור הוצאות הפיתוח, ובסך הכול שולם ש"ח. עורך הדין 13,441,868.81 סך של העביר את התשלומים לרשות מקרקעי ישראל, ואלו כללו את חלקה של אבני דרך בהוצאות הפיתוח ואת חלקה של העוררת 12,951,814 בהוצאות הפיתוח בסך של ש"ח. ימים ספורים לאחר התשלום לרשות מקרקעי ישראל, הודיעה העוררת על מימוש האופציה והצדדים חתמו על הסכם המכר. לאחר חתימת ההסכם העבירה העוררת ש"ח 3,074,444 לאבני דרך את הסך של שנועד לכיסוי הרווח של אבני דרך בעסקה. העוררת הגישה למנהל מיסוי מקרקעין הצהרות על הסכם האופציה ועל הסכם המכר. בהצהרותיה ציינה העוררת כי מחיר ש"ח, 3,521,969 הרכישה של הזכויות היה כלומר רק הסכום ששולם עבור רכישת הזכויות ועבור הרווח של אבני דרך. העוררת לא כללה בשווי הרכישה את חלקה בהוצאות הפיתוח ששולמו לרשות מקרקעי ישראל. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, לא קיבל את הצהרתה של העוררת וקבע כי שווי הרכישה של המקרקעין כולל גם את חלקה של העוררת בהוצאות הפיתוח. בהתאם הוציא המנהל לעוררת שומת מס רכישה על הסך הכולל, שבגדרה

ש"ח. דונה 945,180 רק על הסך של נדרשה לשלם לרשות מקרקעי ישראל ש"ח. 3,118,118 תמורת הזכויות סך של כמו אבני דרך גם דונה נדרשה להתחייב לתשלום הוצאות הפיתוח. דונה התחייבה ש"ח עבור 22,166,428 לתשלום סך של הוצאות פיתוח. כמו אבני דרך נדרשה דונה לשלם מס רכישה אך ורק עבור התמורה הישירה ששילמה לרשות מקרקעי ישראל עבור הזכויות, כלומר על סך הרכישה של ש"ח. אבני דרך ודונה לא נדרשו 3,118,118 לשלם מס רכישה בשל התחייבותן לשאת בהוצאות הפיתוח וסכום הוצאות הפיתוח לא צורף לשווי הרכישה של הזכויות על ידן. נערך ונחתם בין העוררת לבין 2015 ביוני אבני דרך הסכם אופציה (ברירה) ולפיו הוענקה לעוררת אופציה לרכוש את זכויותיה של אבני דרך, שרכשה במכרז, בחלק מהמקרקעין. זכויות אלו יועדו יחידות דיור. נקבע כי מחיר 134 לבנייה של הרכישה, אם תמומש האופציה, יעמוד על ש"ח. בהסכם האופציה 3,521,969 סך של נאמר כי סך זה "מורכב מצירוף סך של ש"ח (חלק יחסי מסכום הזכייה 447,225 במנהל), בתוספת הצמדה על סכום זה מיום הזכייה ועד לתשלום למנהל של סכום זה ש"ח, 3,074,744 ובתוספת של רווח בסך של 22,916 ללא הצמדה (הרווח בגין הממכר לפי ש"ח ליח"ד) והכל בתוספת מע"מ כחוק". עוד נקבע בהסכם כי בגין השתתפות בעלות פיתוח לפי תנאי המכרז, תשלם העוררת ש"ח. גם סך זה חושב 12,920,663 סך של לפי החלק היחסי בהוצאות הפיתוח על פי היחס שבין מספר יחידות הדיור שהזכויות