ראשון לעסקים | גיליון מס' 2

לאורך שנות היום והלילה. בסה"כ סביבת עבודה ומגורים יותר איכותיים, עם בטחון אישי ברמה יותר גבוהה. מהו המודל המוצלח בעינך (מודל שמיושם) בארץ או בעולם, המבטא תכנון נכון של עירוב שימושים? דוגמה מוצלחת שתיכננו בארץ ומבטאת את הרעיון הזה בקנה מידה עירוני היא פרויקט מידטאון/ עזריאלי טאון בתלאביב. בחטיבתהקרקעהזו תיכננו תב"ע שיצקה מראש שימושים מגוונים – הכוללים מגורים, תעסוקה, מבני ציבור מסחר ושטחים פתוחים. כאשר ביצענו את הפרויקט, שילבנו את כל האלמנטים הללו לא רק זה לצד זה אלא גם בשכבות. כך למשל - גני הילדים שולבו בקומה השלישית של מגדל המגורים, ממוקמים מעל מסחר ומלון, ומקושרים בגשרים לגינות על גגות בנייני המסחר שמשולבים בפרויקט וצמודים לו. מבנה הספורט העירוני נמצא מעל קומת קרקע מסחרית ועוד. במרתף העליון יש אולם מופעים וכל מפלס הקרקע מוקדש להולכי רגל, ללא תנועת כלי רכב חוצה, ויש בו שילוב של סמטאות קטנות, כיכר מגוננת גדולה וככרות קטנות במגוון קני מידה. כל המרחב נהנה מפעילות לאורך כל שעות היממה והופך בזכות עירוב השימושים והתכנון האדריכלי למרקם עירוני תוסס. האם ניתן ליישם עירוב שימושים בכל עיר בישראל? או שזהו תכנון שמיועד לערים ספציפיות? בעקרון כן. בעתיד מדינת ישראל תהפוך צפופה יותר ויותר. לכן גם ערים שהיום אינן אינטנסיביות יהפכו בעתיד לכאלו. המפתח להתמודדות עם גידול האוכלוסייה הוא ציפוף עירוני ואחד הכלים להבטיח מרחבאיכותי נעים וברקיימאהואעירובהשימושים. לאחר אכלוסו במסחר, 1000 - כיצד יראה מתחם ה שנים? 10- תעסוקה, פנאי, ומגורים - בעוד כ יהפוך למוקד עירוני 1000- להערכתי מתחם ה משמעותי במרחב של העיר והאזור כולו. מוקדי התעסוקה המשמעותיים שנבנים ומתוכננים, תוך קירבה לאזורי מגורים באזור כולו, ומעבר של חברות מובילות לאזור יבטיחו את ההצלחה השיווקית של שטחי התעסוקה. השילוב והתמהיל הנכון עם שימושים נוספים כמו מבני ציבור, מגורים מסחר מוסדותציבור ושטחים פתוחים כמו הפארקהמרכזי – כולם יחד יניבו לבסוף אזור עירוני שוקק חיים שיהווה מוקד משיכה בקנה מידה רחב והמתחם כולו בפוטנציאל להפוך למוקד למחוז כולו.

כך מציג האדריכל משה צור, (צור אדריכלים) בשיחה עם "מגזין עסקים" את המונח האדריכלי והתכנוני של "עירוב שימושים" על יתרונותיו, והשפעתו על מרקםהחייםבתאהשטח."מדוברבקונספטהמאפשר בניה רוויה תוך שמירה על מגוון שימושים באותו תא שטח, כאשר האינטראקציה בין השימושים השונים יוצרת עירוניות יותר נכונה אינטנסיבית ."24/7 ופעילה אדריכל צור אחראי על תכנון מספר פרויקטים , ביניהם קמפוס חברת הפניקס 1000- במתחם ה ו-"מגדל 1000- ובניני משרדים נוספים בלב מתחםה מילניה", שתוכנן מראשכךשיזכיר במראהו אתשער הניצחון בפריז, ויהפוך להיות האייקון של המתחם . יש תמהיל 1000- לדברי אדריכל צור: "בכל מתחם ה שימושים מבטיח בעל פוטנציאל גדול, הכולל שטחי תעסוקה נרחבים, מגורים ומבני ציבור. בחלק 1000- מהפרויקטים בהם אנו מעורבים במתחם ה אנו פועלים בתיאום עם העירייה, ומשלבים מספר שימושים כמו: מסחר להבטחת רחובות שוקקים, תעסוקה, מגורים להשכרה, מלונאות בשילוב מגוריםלהשכרה. עירובישימושיםכאלהבפרויקטים ספציפיים ובמתחם כולו יבטיחו מענה לצורכי גידול האוכלוסייה תוך יצירת מרקם עירוני חי ופעיל". מהם הגורמים שהובילו לגישת התכנון של "עירוב שימושים"? לאורך השנים התפתחו אזורים שונים שבהם היה שימוש דומיננטי אחד כמו אזורי תעסוקה, תעשייה וכדומה. אזורים אלו התרוקנו מפעילות בשעות הערב והפכו לאזורים נטושים ובכך אפשרו קיום פעילויות מפקפקות. בנוסף, הפיזור בין הפעילויות השונות קרי, ההפרדה בין מגורים לתעסוקה גרר אחריו באופן טבעי גם שימוש נרחב ברכב ותחבורה כדי להתנייד בבוקר ובערב, ובזבוז של משאב הקרקע, שבישראל הוא משאב מצומצם ביחס להיקפי האוכלוסייה. על מנת להתמודד עם תופעה זו, וליצור מרקמים אורבניים תוססים פעילים בטוחים ויעילים, התפתחהמגמתתכנוןשיוצרתבאותותאשטחמגוון שימושים שתורמים זה לזה: תעסוקה עם מסחר, שילוב מגורים מסוגים שונים, שטחי ציבור ושטחים פתוחים. כל אלו יחד מייצרים סביבה עירונית בריאה ונכונה יותר, וכאשר גרים ועובדים באותו אזור אין צורך בשימוש ברכב. מהן התועלות הכלכליות/חברתיות/אחרות שיש בחזון תכנוני של עירוב שימושים? יתרונות עירוב השימושים מתבטאים גם ביעילות של ניצול משאב הקרקע, שהינו כאמור משאב במחסור - וזה כבר בטווח הקצר, ובראייה עירונית ולאומית, עצירת פירבור, צמצום שימוש בתחבורה, תחושת בטחון ויצירת מרקם חיים תוסס חי ופעיל

29