פתח תקווה | מסמך מדיניות דיור בהישג יד

מינהל הנדסה ואגף לתכנון אסטרטגי

מסמך מדיניות דיור בהישג יד פתח תקווה

כלים והמלצות למדיניות עירונית

אורלי אריאב נכתב ע"י עו"ד ומתכננת ערים 2023 נדפס נובמבר

ראשי צוות היגוי עירוני:

מר אסמרה אקלה מנהל אגף לתכנון אסטרטגי

אינג' איציק אוז'לבו מהנדס העיר

צוות היגוי העירוני: - אדר' מנהל האגף רישוי בניה ומידע, רישוי הבניה אדר' ניצן ברכן

- מנהל האגף תכנון עיר מר משה שמרלר - ס. מנהל האגף תכנון העיר גב' ציפי גלבר - אדריכלית העיר אדר' נעה אפל - מנהלת המינהלת להתחדשות עירונית, כרמים אדר' עינב עצמון - מנהל מחלקת תכנון פרוגרמתי ,אגף לתכנון אסטרטגי מר יאיר מודריק - מינהל הנדסה אדר' הדר אבניאל ייעוץ וליווי מקצועי: ועו"ד אורי אטינגר- מרכז קרסו - הגר - למחקר ופיתוח דיור חברתי אורלי אריאב עו"ד הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל-אביב

דיור בהישג יד בפתח תקווה כלים והמלצות למדיניות עירונית כלים והמלצות למדיניות עירונית

דיור בהישג יד בפתח תקווה כלים והמלצות למדיניות עירונית

31 ניתוח מתחמים והמלצות למתחמים נבחרים......................

5 ............... מהו דיור בהישג יד ומהי השגות הדיור בפתח תקווה

45 מתחמים לדוגמא.......................................................

13 ...... עקרונות כלליים ליצירת דיור בהישג יד - באזורים שונים

57 ..................................................... המלצות למדיניות עירונית 58 ......... סמכותה של העירייה לקבוע קריטריונים לתנאי זכאות לדיור בהישג יד 60 ............................................. המלצות בנוגע לתכנית המתאר הכוללנית 63 .......................................................................... היבטים ניהוליים 65 ............................. המלצות למדיניות פיתוח דיור בהישג יד בפתח תקווה

15 ............... תנאי הזכאות ותנאי השכירות ע"פ החקיקה הקיימת

מנגנונים לפיתוח דב"י באזורי מגורים 16 ................................................. קרקע בבעלות פרטית בייעוד מגורים 17 ................................................ קרקע בבעלות עירונית בייעוד מגורים 19 .................................................... קרקע בבעלות רמ"י בייעוד מגורים 20 .............................. קרקע בבעלות פרטית או עירונית בייעוד צרכי ציבור מנגנונים לפיתוח דב"י באזורי תעסוקה 24 ................................................ קרקע בבעלות פרטית בייעוד תעסוקה 27 ............................................ קרקע בבעלות פרטית בייעוד צרכי ציבור 28 ................... קרקע בבעלות עירייה או רמ"י בייעוד צרכי ציבור או תעסוקה

برنامج كَراسو لألبحاث وتطوير اإلسكان االجتماعي كلية بوخمان للحقوق - هاجر جامعة تل أبيب

Carasso – Social Housing Research and Development Program Hagar – The Buchmann Faculty of Law Tel Aviv University

תוכנית קרסו למחקר ופיתוח דיור חברתי הגר – הפקולטה למשפטים ע״ש בוכמן אוניברסיטת תל אביב

נכתב ע"י עו"ד ומתכננת ערים אורלי אריאב

צוות היגוי וליווי עו"ד אורלי אריאב מרכז קרסו - הגר - למחקר ופיתוח דיור חברתי, ועו"ד אורי אטינגר הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל-אביב. אינג' איציק אוז'לבו מהנדס העיר פתח תקווה. מנהל האגף לתכנון אסטרטגי, עיריית פתח תקווה. מר אסמרה אקלה מנהל מחלקת תכנון פרוגרמטי - מר יאיר מודריק האגף לתכנון אסטרטגי, עיריית פתח תקווה אדר' הדר אבניאל צוות תכנון מנהל אגף תכנון עיר משה שמרלר ס. מנהל האגף ציפי גלבר אדריכלית העיר אדר' נעה אפל מנהלת המנהלת עירונית 'כרמים' אדר' עינב עצמון ראש אגף רישוי אדר' ניצן ברכן

2022 אוקטובר

5

מהו דיור בהישג יד ומהי ה ַּׂשגּות הדיור בפתח תקווה?

מהו דיור בהישג יד? . דיור נאות כולל מספר דיור נאות דיור בהישג יד מהווה את אחד המאפיינים לזכות האנושית ל - הכולל חשמל, מים, ביוב, אוורור, שירותים, מקלחת, במצב תקין; דיור ראוי מרכיבים ביניהם דיור בר - למקומות תעסוקה, ולמוסדות חינוך, רווחה, תרבות, בריאות וספורט; דיור נגיש - העומד במסגרת האפשרויות הכלכליות של הפרט או משק הבית, מבלי שיפגעו צרכים השגה חיוניים אחרים או שיהיה צורך להתפשר על צרכים אלו. מדינות שהינן צד לאמנה לזכויות אדם , נקראות להבטיח שהוצאות הקשורות לדיור תהיינה תואמות לרמת 1948 של האו"ם משנת ההכנסה של משקי הבית וליצור סובסידיות למי שאינם מסוגלים להשיג דיור במחיר סביר. אולם חשיבותו של דיור בהישג יד אינה נותרת ברמת הפרט או משק הבית, ואינה נובעת רק משיח זכויות האדם. דיור בהישג יד מאפשר יצירת תמהיל חברתי בו משקי בית בעלי מאפיינים מגוונים חיים יחד; דיור בהישג יד מאפשר מגורים בסמיכות למוקדי עבודה; דיור בהישג יד מאפשר ניצול יעיל של שירותי ציבור; לדיור בהישג יד חשיבות ברמת הקהילה, העיר והמדינה והוא מהווה אמצעי חשוב ליצירת קהילות איתנות וערים בנות קיימא. מסיבות אלו במדינות רבות בעולם המונח דיור בהישג יד נפוץ כבר זמן רב והן מקדמות מדיניות בנושא כבר עשרות שנים.

6

מהו דיור בהישג יד ומהי ה ַּׂשגּות הדיור בפתח תקווה?

בעולם מקובלות שתי הגדרות עקרוניות ל - 'דיור בהישג יד': שתי הגישות מתייחסות לדיור בהישג יד כדיור נאות שמצבו הפיסי ראוי למגורים ומותאם לגודל משק הבית, כמו גם שמיקומו מאפשר נגישות לתעסוקה ושירותים שונים. מתמקדת בצד הביקוש מנקודת המבט של משק הבית. הגדרה זו הגדרה מבוססת הכנסה: קובעת מהו נטל עלות הדיור המרבי של משק הבית מתוך כלל הכנסותיו, בהתייחס למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה-בינונית. הגדרת היקף ההוצאה על דיור מתוך ההכנסה נועדה לאפשר למשקי הבית יתרת הכנסה שתספיק למימון צרכי מחייה בסיסיים. ) - היכולת של משק בית Affordability בעולם המערבי אומצה הגישה לפיה "ה ַּׂשגּות" ( לעמוד בעלויות הדיור - נמדדת כך שההוצאה הכללית עבור דיור (כולל הוצאות נלוות כגון מהכנסות משק בית (ברוטו או נטו), קרי 30% ארנונה, חשמל, מים, גז וכד') אינה עולה על מההוצאה החודשית של משק הבית. מדד זה מבטיח 25% - 23% דמי השכירות לא יעלו על שתישאר הכנסה פנויה למימון צרכים חיוניים אחרים ובכללם מזון, ביגוד, בריאות וחינוך. מאחר ובארץ טרם נערכה בדיקה מעמיקה לחישוב מידת ההשגות כחלק מהוצאות משק הבית ע"פ המאפיינים הרלוונטיים למדינת ישראל, נהוג גם כאן לאמץ מדד זה.

7

מתמקדת בצד ההיצע מנקודת מבט של השוק. לפיה, דיור הגדרה מבוססת מחיר שוק: בהישג יד הינו דיור שמחירו נמוך ממחיר השוק, כתוצאה מהתערבות מכוונת של המגזר הציבורי, באמצעות כלים רגולטורים ופיננסים. התערבות זו אמנם מוזילה את עלות הדיור אל מתחת למחיר השוק, אך איננה מבטיחה שקהל היעד יכול לעמוד בעלויות הדיור, ובכך חסרונה. היכן צריך דיור בהישג יד? דיור בהישג יד מסייע ליצירת סביבת מגורים הכוללת אוכלוסייה מגוונת מבחינת מאפייני הכנסתה. לכן, דיור בהישג יד נדרש באזורי ביקוש בהם מחירי הדיור אינם בהישג יד אך גם באזורים אחרים, בעיקר כאלו הסמוכים למוקדי תעסוקה ובעלי נגישות תחבורתית טובה, כמו גם באזורים בהם קיים חשש שכניסתה של אוכלוסייה חזקה תדחק אוכלוסייה וותיקה. דיור בהישג יד נדרש גם במיזמי התחדשות עירונית, וזאת על מנת למנוע דחיקת אוכלוסיות בעלות רמת הכנסה בינונית ונמוכה, מניעת דחיקה של האוכלוסייה הוותיקה, כמו גם שוכרי הדירות, שעבורם החשש הוא ממלאי דיור בשכירות בעלות נמוכה שייגרע בעקבות התחדשות עירונית.

8

מהו דיור בהישג יד ומהי ה ַּׂשגּות הדיור בפתח תקווה?

הגדרות ומונחים בנושא דיור בהישג יד: "דיור בהישג יד" על פי הגדרתו של מרכז הגר: דיור בבעלות או בשכירות הנותן מענה הולם לצרכי הדיור של משקי בית שהכנסותיהם מקשות עליהם להשיג דיור בתנאי עד 3 השוק — אוכלוסיות בעלות רמת הכנסה בינונית ובינונית-נמוכה (אמצע עשירון ), המושג באמצעות התערבות ציבורית מכוונת שנועדה להשפיע על מחירי 7 עשירון הדיור ובמטרה להגשים מטרות חברתיות.

"דיור בהישג יד" על פי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה - הינו אחד מאלה: השכרה במחיר מופחת; 1 השכרה לטווח ארוך. 2

9

" - הגדרה שטוותה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב במסגרת "דיור מכליל מסמך מדיניות תכנון בסביבת מתע"ן. על פי המסמך, על מנת להבטיח פיתוח ובינוי איכותיים ואינטנסיביים אשר נסמכים על הפרישה המתוכננת של אמצעי המתע"ן, יינתן תיעדוף לדיור "מכליל" ומגוון הפונה לכל שכבות האוכלוסייה, לדוגמא: דירות קטנות, דירות לשכירות ארוכת טווח, דירות רווחה וכדומה) וצמצום של תקן החנייה למגורים. במספר תוכניות בהן נעשה שימוש במונח זה, נכללו תחת הגדרה זו - דיור ציבורי, דיור בהישג , ושעור גבוה של דירות קטנות. 0 יד, מעונות סטודנטים, דיור מוגן, דיור לנכים, תקן חנייה - מדיניות תכנון המקובלת במדינות שונות בעולם, לפיה בכל פרויקט של בנייה דיור מכיל" " חדשה בשוק החופשי, כלולות הוראות של תמהיל דיור חברתי המביאות לשילוב של דיור לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית בפרויקטים. החובה לספק דיור בהישג יד אינה כרוכה בתוספת זכויות בנייה אלא כחלק מתמהיל הדיור המקורי. הוראות אלה רלוונטיות בעיקר במיזמים . 30% ל - 20% חדשים בעלי היקף בנייה נרחב. ברוב הערים הדרישה לדיור מכיל נעה בין

10

מה מידת ה ַּׂשגּות הדיור בשכונות השונות בפתח תקווה ?

שכירות

מהכנסה למשק בית 25% ₪ 2,688 - 4 עשירון ₪ 3,345 - 5 עשירון ₪ 4,014 - 6 עשירון ₪ 4,776 - 7 עשירון

. של הלמ"ס - הכנסה והוצאה חודשית לתצרוכת בעשירונים של משקי בית, לפי הכנסה כספית ברוטו למשק בית. 3 * שכר חודשי נטו ע"פ לוח . 2022 * מחירי השכירות התקבלו מאגף תכנון אסטרטגי באפריל

11

רכישה (באלפי ש"ח)

מהשכר נטו למשק בית 35% הון עצמי 20% + שנה 20 למשך

₪ 1,124,025 - 4 עשירון ₪ 1,394,505 - 5 עשירון ₪ 1,676,430 - 6 עשירון ₪ 1,995,840 - 7 עשירון

הון עצמי 30% + שנה 20 מההכנסה נטו למשק בית לצורך משכנתא לתקופה של 30% * ע"פ . של הלמ"ס - הכנסה והוצאה חודשית לתצרוכת בעשירונים של משקי בית, לפי הכנסה כספית ברוטו למשק בית 3 * שכר חודשי נטו ע"פ לוח 2022 * מחירי השכירות התקבלו מאגף תכנון אסטרטגי באפריל

12

13

עקרונות כלליים ליצירת דיור בהישג יד באזורים שונים על פי ייעוד הקרקע והבעלות

צילום: עיריית פתח תקווה

14

עקרונות כלליים ליצירת דיור בהישג יד ע"פ ייעוד הקרקע והבעלות

הכלים התכנוניים הקיימים כיום ליצירת דיור בהישג יד - כמו גם הגדרתו של "דיור בהישג יד" ותנאי הזכאות - משתנים בהתאם לייעוד הקרקע בו מתוכנן הדב"י, לסמכות הגורם המתכנן ולטיב הבעלות בקרקע. הפרק הבא נועד להבהיר מה הם המנגנונים הקיימים ליצירת דיור בהישג יד על פי המשתנים הללו.

15

טבלה א׳ - ריכוז תנאי הזכאות ותנאי השכירות ע"פ החקיקה הקיימת

לפי תקנות התכנון והבנייה 2014 (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה -

1965 לפי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה -

זוכה בהגרלה שתערוך הרשות למי שעומד הקבועים בהחלטת מועצת רמ"י בתנאי הסף המשתנות מעת לעת. כיום, ע"פ מחיר למשתכן: "חסר דירה"; או 35 זוג או יחיד מעל גיל ומעלה או 21 נכים בני במסלול משתכן צעיר 26-35 בני שנים. 1-6 תקופת השכירות דמי השכירות - במחיר מופחת: מדמי שכירות 20% הפחתה של לפחות בשוק החופשי. הרשות המקומית רשאית להגדיל את שעור ההפחתה, ללא הגבלה, ובלבד שיחול על כל יחידות הדיור. דמי שכירות יציבים - הרשות המקומית אינה רשאית להעלות את דמי השכירות . 1% + מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן לדמי השכירות יתווספו דמי ניהול ואחזקה - בהתאם לעלות בשוק, לפי קביעת הרשות המקומית, או ע"פ תקנות מכוח התוספת השישית.

תנאי זכאות לשכירות

:)13 (דר/ 203 ע"פ החלטת ממשלה "חסר דירה";

ועמידה בתנאים נוספים שקבע השר בתקנות, אם קבע (טרם נקבעו) 26 זוג או יחיד מעל גיל לקבוע תנאי כהן ואח' נ' עיריית תל-אביב-יפו בקרקע שבבעלות עירונית, ניתן, גם על פי פס"ד זכאות נוספים. השכרה במחיר מופחת רק למי שעלה בהגרלה שערכה הרשות המקומית ע"פ תקנות (שטרם נקבעו)

במחיר מופחת

מיחידות הדיור יהיו בשכירות במחיר מופחת 25% לפחות ניתן לגבות מהדייר השתתפות בדמי ניהול ואחזקה - גובה דמי הניהול יקבע ע"י שר הבינוי והשיכון בדיור להשכרה במחיר שוק שנים. 1-10 תקופת השכירות תוספת + דמי שכירות יציבים - יועלו עבור אותו שוכר רק בגובה עליית מדד המחירים לצרכן שיקבע השר. בדיור להשכרה במחיר מופחת שנים. 1-5 תקופת השכירות מדמי שכירות בשוק החופשי ע"פ החלטת 40% - 20% דמי שכירות במחיר מופחת -הפחתה של כיום). 6,200- תקרת דמי שכירות מופחתים (כ + ) הרשות המקומית (בקרקע שאינה רמ"י ההחלטה בדבר גובה ההפחתה תתקבל ע"י מועצת הרשות המקומית, לפי הצעת ראש הרשות, שנים, ותחול על תכניות שהוגשו בתקופה זו. 3 תהיה בתוקף למשך ניתן לקבוע שיעורי הפחתה שונים לאזורים שונים בתחומי הרשותניתן לקבוע שיעורי הפחתה שונים לאזורים שונים בתחומי הרשות.

תנאי שכירות

16

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי מגורים

קרקע בבעלות פרטית בייעוד מגורים

) לתקנות 9( 2 - הקלה מכוח סע' חלופה ד' התו"ב (סטיה ניכרת מתכנית)* - תוספת של מיחידות הדיור המאושרות 20% דירות בסך בתוכנית לצורך דב"י, ע"פ התוספת השישית או בהתאם להסכם עם היזם.

- 14 א.(א) 62 - בעיף חלופה ג' הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה למגורים, בשיעור שלא יעלה על מזכויות הבנייה המאושרות 50% לבניית דב"י ע"פ התוספת השישית.

)(א) 2 () 1 (א 62 - סעיף חלופה ב' לחוק - הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה למגורים בשיעור שלא יעלה מזכויות הבנייה המאושרות 200% על לבניית דב"י ע"פ התוספת השישית.

. (א) לחוק 2 א 62 - סעיף חלופה א' - הגדלת שטח הבנייה מעבר לשטח שהוועדה הייתה מאשרת ללא הגבלה לצורך בניית דב"י ע"פ התוספת השישית.

כלים לפיתוח דב"י

ועדה מקומית

ועדה מקומית

ועדה מקומית עצמאית

ועדה מחוזית

סמכות תכנון

שנה או בתנאים אחרים ע"פ 20 מינימום ההסכם עם היזם. בהתאם לתוספת השישית ו/או בתנאים אחרים ע"פ הסכם עם היזם, העומד בתנאי המשפט המנהלי.

תקופת השכירות

שנה. 20 מינימום

תנאי זכאות

ע"פ התוספת השישית לחוק, כמפורט לעיל.

תנאי שכירות

מיחידות הדיור המאושרות בתוכנית 20% עד

היקף יח"ד צפוי

בהתאם לתוספת זכויות הבנייה שנוספו ע"י הועדה לתכנון ובנייה.

40% - 20% קובעת את גובה ההפחתה בדמי השכירות בין עורכת את ההגרלה לדב"י במחיר מופחת מתוך הדיור להשכרה במחיר מופחת לבני המקום ותינתן להם עדיפות בהשכרת יחידות דיור במחיר מופחת 25% רשאית לשריין ניהול ותחזוקה ע"י היזם

מעמד הרשות המקומית/ מנגנוני שליטה ותפעול

מטלה ציבורית. ככל = יצירת מלאי דב"י שניתן להגיע להסכם מרצון בין היזם לרשות, שאינו מפלה ומייצר תמריץ עבור היזם (כגון - הנחה בהיטלי פיתוח ואגרות בנייה) ניתן במסגרת זו לייצר דב"י ולהשפיע על תנאי הזכאות והשכירות. שטח ממוצע של הדירות במגרש לאחר מ"ר. 80 ההקלה עולה על

הסכמים חוץ תכנוניים

שיקולים נוספים

מסך השטח הכולל 25% ניתן להוסיף לבנייה - לצרכי מסחר ולהפחית תקן חנייה.

אלמנטים משלימים

ניתן להפחית תקן חנייה אף בסטייה מהוראות החוק או תכנית אחרת.

* חלופה זו כבר לא רלוונטית

17

קרקע בבעלות עירייה בייעוד מגורים

במצב זה, העירייה יכולה לתכנן דיור בהישג יד בכל צורה ומכוח כלים מגוונים, ע"פ שיקול דעתה - בנייה ע"פ הזכויות הקיימות או הגדלתן כמפורט להלן. את הדירות שנבנו ניתן לייעד למכירה ו/או למכירה במחיר מופחת ו/או להשכרה ארוכת טווח ו/או להשכרה ארוכת טווח ו/או לשלב בין כל אחת מהאפשרויות הנ"ל. עיריית תל אביב - יפו עשתה שימוש בקרקע בבעלותה בייעוד מגורים לבנייה עצמית במתחם גני שפירא להשכרה במחיר מופחת ועסקת קומבינציה במתחם שוק העלייה, במסגרתה בנה היזם מבנה שנותר בבעלותו ודב"י בבעלות העירייה וזאת ללא שימוש בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, אלא מתוקף הבעלות בקרקע.

- 14 א.(א) 62 - בעיף חלופה ג' הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה 50% למגורים, בשיעור שלא יעלה על מזכויות הבנייה המאושרות לבניית דב"י ע"פ התוספת השישית.

)(א) לחוק - 2 () 1 (א 62 - סעיף חלופה ב' הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה 200% למגורים בשיעור שלא יעלה מזכויות הבנייה המאושרות לבניית דב"י ע"פ התוספת השישית.

. (א) לחוק - תכנון 2 א 62 - סעיף חלופה א' על פי רצונה של העירייה. יכול לכלול דב"י לפי התוספת השישית, אבל קיים חופש גם לכל מודל אחר.

כלים להוספת זכויות בנייה לדב"י

ועדה מקומית

ועדה מקומית עצמאית

ועדה מחוזית

סמכות תכנון

שנה 20 מינימום

תקופת השכירות

אם התכנית קובעת שעל יחידות הדיור תחול התוספת השישית - ע"פ תנאי התוספת כמפורט בטבלה לעיל. אולם מאחר והקרקע בבעלות העירייה - היא יכולה לקבוע תנאי זכאות נוספים בהתאם לצרכיה כגון: גובה השתכרות; תקרת הון עצמי; משלחי יד שחסרים בעיר (נדרש להראות נתונים עובדתיים המצדיקים את האבחנה) ועוד. ובלבד שניתן יהיה להצדיק את תנאי הזכאות ובכפוף לעמידה בתנאי המשפט המנהלי

תנאי זכאות

לפחות ע"פ התוספת השישית בטבלה א׳ לעיל, אולם לרשות סמכות נרחבת להעניק תנאים משופרים.

תנאי השכירות

בהתאם לשטח המתוכנן או התוספתי שאישרה הועדה לדב"י.

היקף יח"ד צפוי

> המשך

18

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי מגורים

קרקע בבעלות עירייה בייעוד מגורים - המשך

הרשות היא בעלת הקרקע ובעלת יחה"ד, יכולה לנהל את הפרוייקט בעצמה ו/או באמצעות החברה הכלכלית או באמצעות התקשרות .) PPP לשיתוף פעולה עם גוף פרטי ( מסומכת לקבוע תנאי זכאות בהתאם לצרכיה ובלבד שניתן יהיה להצדיק ובכפוף לכללי המשפט המנהלי.

מעמד הרשות המקומית ומנגנוני שליטה ותפעול

הרשות יכולה לבצע התקשרות לצורך תכנון, בנייה ניהול ואחזקה של הפרויקט או כל אחד מהאלמנטים בנפרד. , ו/או במסגרת הסכם קומבינציה שבמסגרתו הקרקע וזכויות הבנייה מתחלקים בין הרשות ליזם ו/או במסגרת הסכם PPP במסגרת הסכם חכירה ליזם הפרטי ו/או בכל קונסטלציה אחרת.

הסכמים חוץ תכנוניים

ניתן לפנות לחברת דירה להשכיר ולחתום עימה על הסכם לשיווק לבנייה, פיקוח ניהול ואחזקה.

שיקולים נוספים

במסגרת התכנון ניתן לשלב במבנים ייעודי ציבור נוספים שייתנו מענה לצרכי הדיירים ביחידות הדיור שנוספו ובסביבה הקרובה.

אלמנטים משלימים

19

קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל בייעוד מגורים

- חוק הותמ"ל - במתחמים חלופה ג' מועדפים לדיור, בחלק הקרקע שהוא מקרקעי מיחידות הדיור להשכרה 15% ישראל: לפחות להשכרה ארוכת טווח 15% ארוכת טווח ו - במחיר מופחת. הממשלה רשאית להחליט על שיעורי יחידות דיור שונים.

) לחוק: תוספת 14 א (א) ( 62 - סעיף חלופה ב' מהשטח הכולל המותר לבנייה 50% של

.(א) - תכנון 2 א 62 - סעיף חלופה א' הכולל דיור בהישג יד ע"פ התוספת השישית, ע"פ דרישת רמ"י או כתוספת לזכויות הבנייה המבוקשות ע"י רמ"י.

כלים לפיתוח דב"י

הותמ"ל

ועדה מקומית

ועדה מקומית

סמכות תכנון

שנה מיום שמחצית הדירות שהועמדו 15 להשכרה בבניין הושכרו לראשונה.

שנה. 15 שנה, אבל ועדת המכרזים רשאית לקצר. היום מקובל 20

תקופת השכירות

ע"פ התוספת השישית בטבלה א׳ לעיל.

תנאי זכאות

תנאי השכירות

בלבד. 20% ומעלה. כרגע נקבעה הפחתה של 20% דמי שכירות במחיר מופחת - הפחתה של

מיחידות הדיור המתוכננות 30% עד

מהשטח המותר בתוכנית המחוזית 50% עד

בהתאם להוראות התכנית

היקף יח"ד צפוי

התכנית מתוכננת או מוגשת לועדה ע"י רמ"י, משווקת מנוהלת ומפוקחת ע"י חברת ״דירה להשכיר״

שליטה ותפעול

הסכמי גג עם המדינה לצורך מימון תשתיות

הסכמי גג עם המדינה לצורך מימון תשתיות

הסכמים חוץ תכנוניים

25% ניתן להוסיף שימוש למסחר עד מהשטח הכולל המותר לבנייה. ניתן לקבוע תקן חנייה בסטייה מהוראות החוק או תוכניות מקומיות ומפורטות.

אלמנטים משלימים

20

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי מגורים

קרקע בבעלות פרטית או עירונית בייעוד צרכי ציבור

חלופה ב' שינוי ייעוד למגורים, צרכי ציבור ו/או מסחר ו/או תעסוקה בהתאם לצרכי המקום, והגדלת זכויות הבנייה. שיעור יחה"ד לדב"י ע"פ התוספת השישית גמיש לאור ההשבחה של השטח.

חלופה א' תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית) ו/או הסכמים חוץ תכנוניים של מועצת רמ"י לעידוד שינוי מקרקע חומה 5.8 ו/או החלטה לקרקע למגורים.

כלים לפיתוח דב"י

ועדה מחוזית

אם שימוש למגורים כבר מוגדר ברשימת השימושים - ועדה מקומית. הוספת שימוש לדב"י ברשימת השימושים - ועדה מחוזית

סמכות תכנון

שנה הקבועים בתוספת השישית - אם הקרקע בבעלות 20 מינימום עירונית, אבל גם במקרה של בעלות פרטית, לאור ההשבחה של שנה. 20 הקרקע עבור היזם, ניתן לדרוש תקופת שכירות ארוכה מ - ע"פ התוספת השישית. לרשות יכולת גבוהה להשפיע ולהוסיף על תנאי הזכאות ובלבד שניתן יהיה להצדיק אותם ובכפוף לעמידה בתנאי המשפט המנהלי. ע"פ התוספת השישית. אם הקרקע בבעלות עירונית, אבל גם במקרה של בעלות פרטית, לאור ההשבחה של הקרקע עבור היזם, הקבועים 25% ניתן להגיע לאחוז יחה"ד במחיר מופחת גבוה מ - בחוק.

לצמיתות

תקופת השכירות

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית כמפורט בטבלה לעיל.

תנאי זכאות

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית כמפורט בטבלה לעיל.

תנאי השכירות

21

המשך

בהתאם לזכויות הנקבעות ע"י הועדה המחוזית.

בהתאם לגודל המגרש וע"פ זכויות הבנייה המאושרות בתכנית קיימת - מאחר וניתן לעשות שימוש בכל השטח המאושר מסך הזכויות שהוקנו 15% לבנייה. בתכנית חדשה - רק בתכנית.

היקף יח"ד צפוי

נדרשת חוו"ד שמאית

נדרשת חוו"ד שמאית

כמות היוצרת תמריץ ליזמים

40% - 20% קובעת את גובה ההפחתה בדמי השכירות בין עורכת את ההגרלה לדב"י במחיר מופחת מתוך הדיור להשכרה במחיר מופחת 25% רשאית לשריין לבני המקום ותינתן להם עדיפות בהשכרת יחידות דיור במחיר מופחת. ניהול ותחזוקה ע"י היזם או הרשות המקומית בהתאם לבעלות בקרקע.

אמונה על ניהול, פיקוח ואחזקה של יחה"ד - אם באופן עצמאי/באמצעות החברה הכלכלית ואם באמצעות המחאה לגוף פרטי. אחראית על ההתקשרות עם הדיירים לרבות הסכם השכירות - ניתן להמחות לגוף פרטי כראות עיניה. 20% רשאית להפחית את השכירות מעבר ל - עורכת את ההגרלה לבני המקום 50% רשאית לשריין עד ניתן לבצע התקשרות לשיתוף פעולה עם בעל/י הקרקע ו/או BOT או PBOT כגון הסכם PPP יזם פרטי במסגרת הסכם שנים ע"פ X לפיהם היזם יבנה ויתחזק את המבנים לתקופה של תחשיב כלכלי של תשואה ליזם. א. לחוק יסודות התקציב ונהלי משרד 45 יש לזכור כי ע"פ סע' הפנים - כל התקשרות של רשות מקומית ותאגיד הנשלט על שנים דורשת אישור 3 ידה עם גוף פרטי, לתקופה העולה על של משרד הפנים ומשרד האוצר.

מעמד הרשות המקומית מנגנוני שליטה ותפעול

כאשר הקרקע בבעלות עירונית, ניתן להתקשר עם גופים ו/או לשווק BOT חיצוניים במסגרת הסכם חכירה או הסכם את הקרקע לגורם שיציע את התנאים המקסימאליים בנוגע לתקופת השכירות ואחוז יחה"ד לשכירות במחיר מופחת.

הסכמים חוץ תכנוניים

> המשך

22

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי מגורים

קרקע בבעלות פרטית או עירונית בייעוד צרכי ציבור - המשך

קרקע חומה בבעלות פרטית עשויה להיות קשה לפיתוח, ולכן דב"י יכול להיות פתרון אטרקטיבי גם עבור הבעלים. במקרה של קרקע בבעלות העירייה: יש לבחון מה מקור הבעלות בקרקע. אם מדובר על קרקע שהופקעה למטרה מסויימת - עשויה לעלות טענה לפיה הקרקע הופקעה לשימוש אחר ולכן שימוש לדב"י מעיד על שנה ממועד ההפקעה). 25 הפקעה שלא לצורך (אא"כ חלפו אם קיים הסכם חכירה מול רמ"י - יתכן שיהיה צורך לשנות אותו בהתאם לשימוש המבוקש ולהוכיח שהשימוש המקורי לא כלכלי. ניתן לבצע הסבה למגורים באמצעות התקשרות עם חברת דירה להשכיר. דירה להשכיר תהיה אחראית לתכנון, שווק, הקמה, פיקוח, ניהול ואחזקה. מסחר 20% תוספת במידה ומדובר במיקום מרכזי לרבות קרבה לתח"צ יעיל - ניתן להפחית את תקן החנייה למינימום. במידה ומדובר בתכנית חדשה - חובה לשלב ייעוד ציבורי נוסף בתכנית

שיקולים נוספים

במידה ומדובר במיקום מרכזי לרבות קרבה לתח"צ יעיל - ניתן להפחית את תקן החנייה למינימום.

אלמנטים משלימים

יח"ד ומעלה ניתן 100 א. לפקודת העיריות, על תוכניות של 198 לאור סעיף בכל תכנית חדשה ניתן ורצוי לדרוש דב"י כחלק מהמטלות הציבוריות - לקבל פטור ממכרז להסכם עם יזם לביצוע עבודות פיתוח. קביעת המכסה יכולה להתבצע ע"י אמדן צרכים (דרך המלך) או באמצעות מכסה גורפת במחיר מופחת. 50% (השיעור הקבוע בתוספת השישית) ל - 25% % מכלל יחה"ד שמתוכן בין X של

23

הוראות לדוגמא עבור קרקע בבעלות פרטית או עירונית לצרכי ציבור

מבנים ומוסדות ציבור

1 . - מוסדות חינוך לרבות גני ילדים, בתי ספר, בתי ספר לחינוך מיוחד, מרכז קהילתי. יותר מסחר התואם את אופי A תא שטח השימושים כשימוש משני. 2 . - דיור בהישג יד מעל לקומת מבני ציבור. B תא שטח מבני ציבור - מועדוני ספורט, מועדוני נוער, מועדוני קשישים, מרפאות, בריאות המשפחה, ספריות. 3 . - דיור בהישג יד מעל לקומות למסחר C תא שטח

שימושים

הוראות

1 . מ"ר. 75 מהדירות לא יעלו על 50% מ"ר כולל שטח הממ"ד לפחות 90 ל - 35 ה“השטח של יחידות הדיור בהישג י ד ינוע בין 2 . מ"ר כולל שטח הממ"ד 90 ל - 35 השטח של יחידות הדיור בהישג יד ינוע בין 3 . מ"ר. 75 מהדירות לא יעלו על 50% לפחות

הנחיות מיוחדות

הערות לטבלת זכויות והוראות בנייה

קומות מעל המוצע למסחר ומוסדות ציבור לחינוך תתאפשר לשימוש לדיור בהישג יד בהתאם לתקנות התכנון 4 תוספת של עד , בלבד. 2014 והבנייה (אישור מטרה ציבורית), תשע"ה -

24

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי תעסוקה

קרקע בבעלות פרטית בייעוד תעסוקה

חלופה ב' ) לחוק התו"ב: 14 () 1 א (א 62 סעיף

חלופה א' תקנות אישור מטרה ציבורית: שינוי או + ) 20 א ( 62 סעיף מהשטח המיועד לבנייה מייעוד תעסוקה 30% הוספה של עד לקרקע לצרכי ציבור לצרכי דב"י להשכרה. במידת הצורך, איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית מאחר ומראש הקרקע לא הייתה מיועדת לצרכי ציבור ניתן מהם לדב"י. 15% להשתמש רק ב

כלים לפיתוח דב"י

הוספת שימוש לדב"י לפי התוספת השישית, עבור שטח של עד מזכויות הבנייה. או הוספת שימוש למעונות סטודנטים עבור 100% מזכויות הבנייה. 30% שטח שלא יעלה על

ועדה מקומית עצמאית או מחוזית

ועדה מקומית

סמכות תכנון

שנה 20 מינימום

לצמיתות

תקופת השכירות

ע"פ התוספת השישית בטבלה א׳ לעיל

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית בטבלה לעיל

תנאי + תנאי זכאות שכירות

מזכויות הבנייה המאושרות בתכנית הקיימת לדב"י. 100% מזכויות הבנייה המאושרות בתכנית הקיימת למעונות 30% סטודנטים.

מזכויות הבנייה המאושרות בתכנית הקיימת. 30% מתוך 15%

היקף יח"ד צפוי

נדרשת חוו"ד שמאית

נדרשת חוו"ד שמאית

כמות היוצרת תמריץ ליזמים

40% 20%- קובעת את גובה ההפחתה בדמי השכירות בין עורכת את ההגרלה לדב"י במחיר מופחת מתוך הדיור להשכרה במחיר מופחת לבני 25% רשאית לשריין המקום ותינתן להם עדיפות בהשכרת יחידות דיור במחיר מופחת.

אמונה על ניהול, פיקוח ואחזקה של יחה"ד - אם באופן עצמאי/באמצעות החברה הכלכלית ואם באמצעות המחאה לגוף פרטי. אחראית על ההתקשרות עם הדיירים לרבות הסכם השכירות - ניתן להמחות לגוף פרטי כראות עיניה. 20% רשאית להפחית את השכירות מעבר ל - עורכת את ההגרלה לבני המקום 50% רשאית לשריין עד

מעמד הרשות המקומית ומנגנוני שליטה ותפעול

25

המשך

ניתן להתקשר עם בעל/י הקרקע/יזם לשיתוף פעולה במסגרת לפיהם היזם יבנה ויתחזק את PPP או BOT / DBOT הסכם שנים ע"פ תחשיב כלכלי של תשואה X המבנים לתקופה של א. לחוק יסודות התקציב ונהלי 45 ליזם. יש לזכור כי ע"פ סע' משרד הפנים - כל התקשרות של רשות מקומית ותאגיד הנשלט שנים דורשת 3 על ידה עם גוף פרטי, של לתקופה העולה על אישור של מ' הפנים ומ' האוצר. תקף לכל התקשרות במסגרת . BOT לרבות PPP בלבד, לא נדרש פיצוי בגין הפקעה. נדרשת 15% שינוי של חוו"ד סביבתית ביחס להשפעת המפגעים והסיכונים הסביבתיים והבריאותיים. במקרקעין המיועדים לדב"י יש לשלב ייעוד ציבורי נוסף. 15% לעניין הפקעת השטח - מאחר ומדובר על שינוי של בלבד, לא נדרש פיצוי בגין הפקעה.

הסכמים חוץ תכנוניים

נדרשת חוו"ד סביבתית ביחס להשפעת המפגעים והסיכונים הסביבתיים והבריאותיים

שיקולים נוספים

ולהסדיר חנייה בתחומי אזור התעסוקה. 0 מאחר ומדובר על אזור תעסוקה - ניתן לקבוע תקן חנייה נמוך - אפילו

אלמנטים משלימים

26

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי תעסוקה

הוראות לדוגמא עבור קרקע בבעלות פרטית בייעוד תעסוקה

עיקרי הוראות התכנית

התרת שימוש לדיור בהישג יד כהגדרתו בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.

ייעודי קרקע ושימושים

מסחר ותעסוקה

מהזכויות למסחר ותעסוקה בתנאי ששטחים אלו 50% תותר המרת שטחי מסחר ותעסוקה למגורים בהיקף שלא יעלה על ישמשו לדיור בהישג יד כהגדרתו בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.

שימושים

הוראות

מתוך סך כל יחה"ד שייעודו לדיור בהישג יד: 1 . מ"ר. X מיועדות לדיור להשכרה במחיר מופחת, בשטח עיקרי של 50% 2 . מ"ר. X מיועדות להשכרה לטווח ארוך, בשטח עיקרי של 50%

הנחיות מיוחדות

27

אזורי תעסוקה - קרקע בבעלות פרטית בייעוד צרכי ציבור

מסחר נלווה המיועד בעיקר למוקדי בילוי, כגון: בתי קפה, מסעדות, 20% שימוש בתקנות אישור מטרה ציבורית לבניית דב"י משולב עם מועדוני ספורט, מכוני יופי, מרפאות, בתי מרקחת וכד'. הסכמים חוץ תכנוניים

כלים לפיתוח דב"י

ועדה מקומית הוספת שימוש לדב"י ברשימת השימושים - ועדה מחוזית.

סמכות תכנון

לצמיתות

תקופת השכירות

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית בטבלה לעיל.

תנאי זכאות ותנאי שכירות

נדרשת חוו"ד שמאית

כמות היוצרת תמריץ ליזמים

אחראית על ההתקשרות עם הדיירים לרבות הסכם השכירות - ניתן להמחות לגוף פרטי . אולם מאחר והקרקע בבעלות פרטית, כפוף לבדיקה שמאית והסכמות עם בעל הקרקע. 20% רשאית להפחית את השכירות מעבר ל - עורכת את ההגרלה לבני המקום. 50% רשאית לשריין עד

מעמד הרשות המקומית ומנגנוני שליטה ותפעול

ניתן להשפיע על תנאי הזכאות לדב"י באמצעות הסכם עם בעל הקרקע/היזם.

הסכמים חוץ תכנוניים

מסחר 20% קביעת תקן חנייה נמוך בהתאם למצב החנייה באזור וקירבה לתח"צ.

אלמנטים משלימים

28

מנגנונים לפיתוח דיור בהישג יד באזורי תעסוקה

אזורי תעסוקה - קרקע בבעלות עירייה או רשות מקרקעי ישראל בייעוד צרכי ציבור או תעסוקה

תעסוקה

צרכי ציבור

ייעוד קרקע

תקנות אישור מטרה ציבורית הסכמים חוץ תכנוניים

כלים לפיתוח דב"י

) לחוק התו"ב: 14 () 1 א (א 62 - סעיף חלופה ב' הוספת שימוש לדב"י לפי התוספת השישית, מזכויות הבנייה. או 100% עבור שטח של עד הוספת שימוש למעונות סטודנטים עבור שטח מזכויות הבנייה. 30% שלא יעלה על

תקנות אישור + ) 20 א (א) ( 62 - סעיף חלופה א' מטרה ציבורית: מהשטח המיועד 30% שינוי או הוספה של עד לבנייה מייעוד תעסוקה לקרקע לצרכי ציבור לצרכי דב"י להשכרה. מאחר ומראש הקרקע לא הייתה מיועדת לצרכי מהם לדב"י. 15% ציבור ניתן להשתמש רק ב

ועדה מקומית עצמאית

ועדה מקומית

ועדה מקומית

סמכות תכנון

שנה 20 מינימום

לצמיתות

לצמיתות

תקופת השכירות

ע"פ התנאים בתוספת השישית - בטבלה לעיל.

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית כמפורט בטבלה לעיל. אם הקרקע היא בבעלות העירייה והיא יוצאת למכרז לשם בנייה ותחזוקה של הפרויקט במסגרת הסכם עם יזם פרטי, ניתן להוסיף תנאי סף בהתאם לצרכי הרשות, ובלבד שניתן להראות הצדקה לתנאים הנוספים ובכפוף לתנאי המשפט המנהלי.

תנאי זכאות

ע"פ התנאים בתוספת השישית - בטבלה לעיל.

ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית כמפורט בטבלה לעיל.

תנאי שכירות

אמונה על ניהול, פיקוח ואחזקה של יחה"ד - אם באופן עצמאי/באמצעות החברה הכלכלית ואם באמצעות המחאה לגוף פרטי. אחראית על ההתקשרות עם הדיירים לרבות הסכם השכירות - ניתן להמחות לגוף פרטי כראות עיניה. 20% רשאית להפחית את השכירות מעבר ל - עורכת את ההגרלה לבני המקום 50% רשאית לשריין עד

מעמד הרשות המקומית ומנגנוני שליטה ותפעול

29

המשך

או BOT כגון הסכם PPP אם הקרקע בבעלות העירייה ניתן להתקשר עם יזם פרטי בהסכם שנים. כמו כן, ניתן להחכיר X (לתכנון), הקמה, מימון, ניהול ואחזקה של הפרוייקט ל - DBOT שנים. 49 את הקרקע ליזם פרטי לתקופה של

ע"פ התנאים בתוספת השישית - בטבלה לעיל.

הסכמים חוץ תכנוניים

יש לבחון מה מקור הבעלות בקרקע. אם מדובר על קרקע שהופקעה למטרה מסוימת - עשויה לעלות טענה לפיה הקרקע הופקעה לשימוש שנה ממועד ההפקעה). 25 אחר ולכן שימוש לדב"י מעיד על הפקעה שלא לצורך (אא"כ חלפו אם קיים הסכם חכירה מול רמ"י - יתכן שיהיה צורך לשנות אותו בהתאם לשימוש המבוקש ולהוכיח שהשימוש המקורי לא כלכלי.

שיקולים נוספים

מסחר. 20% אפשרות לשלב ולהסדיר חנייה בתחומי אזור התעסוקה 0 ניתן לקבוע תקן חנייה נמוך - אפילו

ולהסדיר 0 ניתן לקבוע תקן חנייה נמוך - אפילו חנייה בתחומי אזור התעסוקה

אלמנטים משלימים

30

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

32

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

מפת המתחמים, מקרא:

כל ההמלצות בנוגע לתמהיל יחידות, הן דוגמא אפשרית אחת להמחשה בלבד. דרך המלך היא, עבור כל פרויקט בנייה חדש, לבצע אומדן מסודר הכולל בחינת המצב הקיים: שיעור יח"ד קיים ע"פ מספר חדרים ומ"ר, צפי שינוי עקב פרויקטים של תמא והתחדשות עירונית, דמוגרפיה, צפי 38 לשינוי דמוגרפי ושיעור שוכרי הדירות. לאור הממצאים - להבטיח שמירה על כמות יח"ד נדרשת בגודל העונה לצרכי האוכלוסייה הקיימת, הגדלת מלאי של יח"ד בגדלים חסרים ושמירה על מלאי מספק של יח"ד קטנות עבור קשישים וצעירים. בניתוח המתחמים נבחרה חלופה אחת מומלצת, גם כאשר קיימות חלופות אפשריות נוספות. 3 נתוני ההכנסה לקוחים מתוך לוח - הכנסה והוצאה חודשית לתצרוכת בעשירונים של משקי בית לפי הכנסה כספית ברוטו למשק בית (מתוך נתוני .) 2018 הסקר משנת

מרכז העיר

יוספטל, עמישב, אחדות, מתחם אנסקי

שכונות "מוחלשות" עם מסמכי מדיניות או תכניות מאושרות

כפר גנים ג', פסגת הדר, נווה גן, הדר המושבות החדשה, הדר 1601 המושבות הוותיקה, נווה דקלים, בילינסון, בת גנים, נווה עוז, הפועל המזרחי, כפר אברהם (באזורים מסוימים), האחים ישראלית, קרית אלון, קרית דוד אליעזר, קרית מטלון, שעריה (באזורים מסוימים) רמת ורבר, שיפר, קרול, קרית הרב סלומון, תקומה, עין גנים, קרית אליעזר פרי, מחנה יהודה, המרכז השקט, כפר גנים א', כפר גנים ב', בר יהודה, צמרת גנים, שעריה (באזורים מסוימים)

שכונות חדשות

שכונות צמודות קרקע ללא צפי להתחדשות עירונית משמעותית

שכונות מתחדשות

רמת סיב, קרית אריה

אזורי תעסוקה

פארק עסקים ירקון (סגולה)

הפרדס, קרית אריה צפון, ירקון, סירקין

שכונות חדשות / בתכנון

אזור מעורב עם מסמך מדיניות

בכוללנית) 1 נווה גנים (ז׳

מ' ממרכזים רפואיים 500

בסביבת מרכזים רפואיים

מ' מתחנת רק"ל 300

בסביבת תחנות רק"ל

33

34

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

מרכז העיר

מטרות ציבוריות/ עירוניות הגברת אינטנסיביות הפעילות במרכז העיר - "החייאה" תמהיל אוכלוסייה מגוון שיפור תדמית האזור פיתוח כלכלה מקומית שמירה על מלאי דיור במחירים ברי השגה באזורים שעוברים התחדשות עירונית

תמהיל מומלץ לדוגמא: מ"ר 76 ממוצע גודל דירה כ -

30% מ"ר, כ - 55 דירות קטנות מאוד, עד 20% מ"ר, כ - 80 עד 60 דירות קטנות, 35% מ"ר, כ - 110 עד 81 דירות בינוניות, 15% מ"ר, כ - 110 דירות גדולות, מעל

מאפייני אוכלוסיית יעד משפחות צעירות צעירים יחידים/זוגות

תינתן העדפה לקהילות מחנכים, סטודנטים, אנשים העוסקים בתחומי רווחה, חינוך ותרבות, ולעובדי הרשות המקומית.

מ"ר - מומלץ לכלול 80 במבנים הכוללים דירות עד אחוז גבוה של שטחי שירות משותפים, כולל חדר לרווחת הדיירים. מומלץ לשלב מתחמי דיור לצעירים ומתחמי דיור ) - צורת מגורים CO LIVING הכוללים דיור שיתופי ( הכוללת מרחבים קהילתיים/משותפים או שניתנים בה שירותים באופן משותף, יותר מהמקובל בצורות מגורים סטנדרטיות. במרכז העיר עתידה להיות מעט בנייה חדשה שאינה במסגרת התחדשות עירונית, לפיכך מומלץ לשלב באזור זה שעור גבוה ככלי הניתן של דיור בהישג יד.

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד ע"פ אוכלוסיית היעד דרושות דירות למשפחות צעירות, זוגות ויחידים - קרי גודל קטן עד בינוני. חדרים ושיעור 3 מצד שני, גודל דירה בולט במצב הקיים - חדרים. 4 גבוהה של יחידות בנות פחות מ ממולץ להגדיל את שעור יחה"ד הקטנות, הבינוניות ובמידה חדרים כדי לחדש 3 מסוימת הגדולות, אבל לבנות גם יח"ד של ולשמר את המלאי הקיים.

35

1 תנאי זכאות - טבלה מס'

מיצוי כושר השתכרות , וכן סטודנטים שלומדים לימודים 1 לפי הגדרת משרד הבינוי והשיכון ש"ש לפחות; או 36 אקדמאיים לתואר מוכר ע"י המל"ג בהיקף של סטודנטים שלומדים לימודים אקדמאיים ועוסקים בעבודה מעשית/סטאז'/ ש"ש בצירוף שעות הלימוד והעבודה 36 התמחות בהיקף שלא יפחת מ - (דורש עיון ע"י היועץ המשפטי). משפחות עם ילדים בכל פרויקט ישוריין שיעור מסוים של יח"ד למשפחות עם ילדים הלומדים במסגרות חינוך בעיר דורש עיון ע"י היועץ המשפטי). עיסוק תינתן העדפה לעובדים מקומיים בעלי משלח יד חיוני - כפי שיוגדר ע"י הרשות: עובדים סוציאליים, שירותי בריאות, חינוך, מורים. *ניתן לייצר מנגנון המשקלל את רמת ההכנסה עם גודל משק הבית ובוחן אותה על פי עלות השכירות של כל אזור סטטיסטי בעיר. בוחנים את גובה ההכנסה הממוצע נטו למשק בית ביחס לשכה"ד הממוצע לכל אזור מהכנסתם נמוכה מעלות ממוצעת לדירה, 25% סטטיסטי. כל אלה ש - בגודל העונה על מספר הנפשות במשק הבית, יהיו זכאים - ייקבע בדרך זה סכום הכנסה לפי גדלים של דירות.

אזרחות ותושבות שנים 4 אזרח ישראל. תינתן עדיפות למי שהינו תושב פתח תקווה במשך השנים 10 שנים מתוך 4 ממועד קובע, או שהיה תושב פתח תקווה במשך מסך יח"ד. 30% האחרונות שקדמו למועד הקובע, בשיעור של חסר דירה מי שאין ולא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה, השנים האחרונות. 3 במצטבר) בדירה ב - השנים 3 מי שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב - האחרונות. מי שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי. מי שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה. מי שאין להם מעל שליש זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) במצטבר וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוח התכנית שחלה על הקרקע. הכנסות החודשים שקדמו 36 סך ההכנסה החודשית הממוצעת של משק הבית ב - 7 ) לא יעלה על ההכנסה החודשית נטו של עשירון 1.1.2022( למועד הקובע *)₪ 19,104( (כולל) בהתאם לפרסום העדכני של הלמ"ס תקרת הון עצמי מעלות ממוצעת לרכישת דירת 30% כל מי שברשותו סכום העולה על מ"ר ע"פ מחיר ממוצע במתחם יא ע"פ התכנית הכוללנית 80 בגודל . 2040 פת/

* הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגדלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

36

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

שכונות "מוחלשות" עם מסמכי מדיניות או תכניות מאושרות (יוספטל, עמישב, אחדות, אנסקי)

מטרות ציבוריות/ עירוניות החיזוק הקהילה המקומית שמירה על מלאי דיור במחירים ברי השגה באזורים שעוברים התחדשות עירונית שיפור איכות החיים של תושבי השכונות שיפור רמת השירותים הציבוריים וזמינותם בשכונות יצירת תמהיל אוכלוסייה מגוון יצירת הזדמנויות מגורים בנות השגה לתושבי השכונה ולבנים חוזרים מאפייני אוכלוסיית יעד קהילות מחנכים אנשי מקצוע שעוסקים במתן שירותים לאוכלוסייה - עו"סים, עובדי מרכזים קהילתיים ועוד. תושבי השכונה, בדגש על בני המקום שוכרי דירות בעלי הכנסה נמוכה הנדחקים בפרויקטים של התחדשות עירונית מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד חדרים, 3-4 מומלץ לעודד בעיקר בנייה של דירות המתאימות למשפחות צעירות ולמניעת דחיקת חדרים 2 האוכלוסייה הקיימת, לייצר גם יחידות של חדרים למשפחות 5 עבור יחידים, זוגות וקשישים ודירות גדולות יותר ולשיפור הרווחה של תושבי השכונה. יח"ד ומעלה בקרקע בבעלות 50 בכל תכנית חדשה של 25%- דירות להשכרה מתוכם 50% פרטית מומלץ לכלול במחיר מופחת 50%

תנאי זכאות - 2 טבלה מס'

אזרחות ותושבות 1 כאמור בטבלה מס'

תמהיל מומלץ לדוגמא בכל השכונה: 20% מ"ר - 60 דירות עד 30% מ"ר - 80 דירות עד 30% מ"ר - 110 דירות עד 20% מ"ר - 120 דירות עד במצב הנוכחי, גם בשכונות אלה, ומטה, אינה 5 השכירות עבור עשירון ברת השגה. במידה ומדובר באזורים בהם מתוכננת התחדשות עירונית אינטנסיבית - המחירים צפויים לעלות והצורך בדיור בהישג יד יתחזק. לפיכך מומלץ על שיעור גבוה של דב"י.

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

הכנסות 1 כאמור בטבלה מס'

תקרת הון עצמי כאמור בטבלה מס', ע"פ מחיר ממוצע בפתח תקווה.

מיצוי כושר השתכרות ללא

משפחות עם ילדים 1 כאמור בטבלה מס'

* הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגדלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

עיסוק 1 כאמור בטבלה מס'

37

)1601 שכונות חדשות (כפר גנים ג', פסגת הדר, נווה גן, הדר המושבות החדשה והוותיקה, נווה דקלים,

מטרות ציבוריות/ עירוניות תמהיל אוכלוסייה מגוון יצירת הזדמנויות מגורים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה

3 תנאי זכאות - טבלה מס'

אזרחות ותושבות 1 כאמור בטבלה מס' חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס' הכנסות

מאפייני אוכלוסיית יעד משקי בית במעמד בינוני משקי בית במעמד נמוך

סך ההכנסה החודשית הממוצעת של משק הבית ב - ) לא 1.1.2022( החודשים שקדמו למועד הקובע 36 (כולל) 6 יעלה על ההכנסה החודשית נטו של עשירון *)₪ 16,055( בהתאם לפרסום העדכני של הלמ"ס תקרת הון עצמי 1 כאמור בטבלה מס' - ע"פ מחיר ממוצע באותה השכונה מיצוי כושר השתכרות ללא משפחות עם ילדים ללא עיסוק ללא * הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגדלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד מומלץ להוסיף בשכונות אלה דירות קטנות עד בינוניות שיאפשרו לאוכלוסייה ממשקי בית במעמד נמוך יותר הזדמנויות כניסה לשכונות. תמהיל מומלץ לדוגמא: 30% מ"ר - 55 - 35 דירות קטנות מאוד -

40% מ"ר - 80 עד 60 דירות קטנות - 30% מ"ר - 110 עד 81 דירות בינוניות

במצב הנוכחי, השכירות בשכונות החזקות אינה ברת - 8 השגה עבור אף אחד מהעשירונים שמתחת לעשירון לפיכך מומלץ לכלול בכל בנייה חדשה בקרקע בבעלות לדב"י. בקרקע 25% ל - 10% יח"ד - בין 50 פרטית מעל דב"י. 50% בבעלות רמ"י רצוי לפחות

38

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

שכונות צמודי קרקע ללא צפי להתחדשות עירונית משמעותית

מטרות ציבוריות/ עירוניות תמהיל אוכלוסייה מגוון יצירת הזדמנויות מגורים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה

4 תנאי זכאות - טבלה מס'

מאפייני אוכלוסיית יעד משקי בית במעמד בינוני: ומעלה 6 בשכונות במעמד סוציו-אקונומי משפחות חד + יחידים + משקי בית במעמד בינוני מבוגרים/קשישים. + הוריות

שוכרי דירות בעלי הכנסה בינונית. בשכונות מוחלשות של צמודי קרקע :)5 (עד סוציו-אקונומי

לא רלוונטי

אנשי מקצוע שעוסקים במתן + קהילות מחנכים שירותים לאוכלוסייה - עו"סים, עובדים מרכזים קהילתיים ועוד. תושבי השכונה, בדגש על בני המקום

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד אפשרות קלושה לדב"י למעט בקרקעות לצרכי ציבור. מומלץ לעודד פיצול דירות באופן חוקי שיש בהם כדי לגוון את האוכלוסייה המתגוררת בשכונות בהתאם לסעיף לחוק. 117 (י) לחוק התכנון והבנייה - תיקון 147

39

מ' ממרכזים רפואיים) 500 בסביבת מרכזים רפואיים (עד

מטרות ציבוריות/ עירוניות משיכת אוכלוסיית צוותי רפואה לעיר עירוב שימושים צמצום נסועה הגברת היוקרה של מוסדות הרפואה העירוניים מאפייני אוכלוסיית יעד - מומלץ לבצע אמדן צרכים מדויק יותר צוותי רפואה לגבי אוכלוסיית היעד, ואפיון: האם מדובר במתמחים/ רופאים/צוות סעודי/ יחידים/ זוגות צעירים/ משפחות/ ובהתאם לכך להתאים את התמהיל והמיקום בעיר. סטודנטים וסטאז'רים לרפואה מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד תלוי אם מדובר באזורי תעסוקה, המתאימים פחות לבעלי משפחות עם ילדים, או באזורי מגורים: באזורי תעסוקה - דירות קטנות וקטנות מאוד, דיור שיתופי, מעונות. באזורי מגורים - במתחמים הקרובים לתח"צ ולשכונות בהתחדשות עירונית, מומלץ לכלול בעיקר יח"ד של חדרים, כולל מינימום תקן חנייה. 4 עד 2

תמהיל מומלץ לדוגמא: בהנחה שצרכי הצוות הוא דירות קטנות: 35% מ"ר - 55 דירות קטנות מאוד - עד 35% מ"ר - 80 עד 60 דירות קטנות - 30% מ"ר - 110 עד 81 דירות בינוניות

בשכונות מגורים רגילות יש לשלב גם דירות המתאימות למשפחות, ואילו באזורי התעסוקה להקפיד על דירות קטנות ליחידים, זוגות ושותפים. שיעור יחידות הדיור בהישג יד יקבע ע"פ מיקום הפרויקטים - בשטחי תעסוקה, התחדשות עירונית או שכונות חדשות.

גודל הדירות במתחם מגורי הצוות הרפואי הוא: מ"ר 30 דירות סטודיו - מ"ר 50 חדרים - 2 דירות מ"ר 70 חדרים - 3 דירות

40

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

מ' ממרכזים רפואיים) המשך 500 בסביבת מרכזים רפואיים (עד

5 תנאי זכאות - טבלה מס'

אזרחות ותושבות אזרח ישראל, ללא תנאי של תושבות

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

הכנסות 1 כאמור בטבלה מס'

תקרת הון עצמי ע"פ מחיר ממוצע בפתח-תקווה 1 כאמור בטבלה מס'

מיצוי כושר השתכרות (דורש עיון ע"י היועץ המשפטי) 1 כאמור בטבלה מס'

משפחות עם ילדים ללא

עיסוק העובדים במוסדות הרפואיים המצויים לצוותי רפואה, סיעוד, בריאות הנפש, רווחה תינתן העדפה במתחם - בכפוף להצגת הסכם עבודה חתום לשנתיים לפחות ובהתאם לתוצאות אמדן צרכים. המועסקים באחד מהמוסדות הרפואיים בעיר. לסטודנטים וסטאז'רים לרפואה ולסיעוד וכן

41

מ' מתחנת רק"ל) 300 בסביבת קווי רק"ל (עד

מטרות ציבוריות/ עירוניות מצמצום נסועה ותקני חנייה הגדלת הצפיפות בסמיכות לקווי רק"ל

אזרחות ותושבות אזרח ישראל, ללא תנאי של תושבות תנאי זכאות * - 6 טבלה מס'

תמהיל מומלץ לדוגמא: - כל יחידות הדיור יהיו לדב"י, באזורי תעסוקה או מעונות סטודנטים. 35% מ"ר - 35-30 - דירות קטנות וקטנות מאוד

מאפייני אוכלוסיית יעד אוכלוסייה מגוונת

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

אוכלוסייה הזקוקה לנגישות מרבית לתח"צ, כגון קשישים, אנשים עם מוגבלות פיסית, אנשים המועסקים בעיר.

הכנסות 1 כאמור בטבלה מס'

35% מ"ר - 60 חדרים - עד 2 דירות 30% מ"ר - 80 חדרים - עד 3 דירות

תקרת הון עצמי , ע"פ 1 כאמור בטבלה מס' מחיר ממוצע בפתח תקווה. מיצוי כושר השתכרות לפי הגדרת משרד הבינוי והשיכון.

- במתחמים הקרובים לתח"צ באזורי מגורים ולשכונות בהתחדשות עירונית, מומלץ לכלול חדרים, כולל תקן חנייה 4 עד 2 בעיקר יח"ד של מינימלי עד אפסי. בשכונות מגורים רגילות יש לשלב גם דירות המתאימות למשפחות. 35% מ"ר - 55 דירות קטנות מאוד - עד

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד תלוי אם מדובר באזור תעסוקה - המתאים פחות לבעלי משפחות עם ילדים, או באזורי מגורים. בקו ראשון לרק"ל ניתן ניתן להפחית ואף לבטל את תקן החנייה ולאפשר חזית מסחרית שתעלה את כדאיות הפרויקט ותשפר את העירוניות.

משפחות עם ילדים ללא

35% מ"ר - 80 עד 60 דירות קטנות - 30% מ"ר - 110 עד 81 דירות בינוניות

עיסוק ללא

* הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגבלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

42

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

שכונות מתחדשות

רמת ורבר, שיפר, קרול, קרית הרב סלומון, תקומה, עין גנים, קרית אליעזר פרי, מחנה יהודה, המרכז השקט, כפר גנים א', כפר גנים ב', בר יהודה וכן מתחמי בנייה רוויה המיועדים להתחדשות עירונית בשכונות של צמודי קרקע, כגון שעריה, כפר אברהם.

תנאי זכאות * - 7 טבלה מס'

אזרחות ותושבות 1 כאמור בטבלה מס'

מטרות ציבוריות/ עירוניות מניעת דחיקה שמירה על תמהיל אוכלוסייה מגוון שמירה על רמת מחירים ברת השגה עבור השוכרים

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

תמהיל מומלץ לדוגמא:

דירות קטנות מאוד - 25% מ"ר - 65 עד דירות קטנות - 30% מ"ר - 90 עד דירות בינוניות - 25% מ"ר - 110 עד דירות גדולות 20% מ"ר - 110 מעל שאיפה לכלול דיור בהישג יד בשיעור גבוה ככל הניתן, בכפוף לחוו"ד שמאית.

הכנסות סך ההכנסה החודשית הממוצעת של משק הבית )1.1.2022( החודשים שקדמו למועד הקובע 36 ב - 6 לא יעלה על ההכנסה החודשית נטו של עשירון (כולל) בהתאם לפרסום העדכני של הלמ"ס.

מאפייני אוכלוסיית יעד קהילה וותיקה שוכרי דירות

תקרת הון עצמי - ע"פ מחיר ממוצע בשכונה. 1 כאמור בטבלה מס'

מיצוי כושר השתכרות ללא

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד תמהיל מגוון הנותן מענה לקהל היעד חדרים) ופועל למניעת 3 - 2 (בעיקר דירות דחיקה של התושבים המתגוררים בחלקים העוברים התחדשות עירונית - גודל דירה מ"ר. 90 - 85 ממוצע -

משפחות עם ילדים ללא

עיסוק ללא

* הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגדלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

43

אזורי תעסוקה (רמת סיב, קרית אריה, פרק עסקים ירקון, א.ת. סגולה)

שילוב של מגורים באזורי התעסוקה, יתבצע רק בכפוף לאישור עקרוני על מגורים באזורי התעסוקה שיתקבל במסגרת מסמך מדיניות עירוני בנושא.

תנאי זכאות * - 8 טבלה מס'

אזרחות ותושבות אזרח ישראל, ללא תנאי תושבות

מטרות ציבוריות/ עירוניות משיכת אוכלוסייה המועסקת באזורי התעסוקה עירוב שימושים צמצום נסועה יצירת פעילות באזורי התעסוקה בשעות אחה"צ - ערב מאפייני אוכלוסיית יעד עובדים באזור התעסוקה אוכלוסייה בשלב בחייה שצורכת מעט שירותים עירוניים צעירים יחידים/זוגות שותפים מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד מומלץ באזורי תעסוקה לתכנן בעיקר דב"י להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים. רצוי דב"י בבעלות העירייה ובמחיר מופחת מאחר ומדובר בעיקר במגורים ארעיים לתקופה מוגבלת בזמן המתאימים פחות לבעלי משפחות עם ילדים.

הגדרות: מ"ר - 55 לחוק התו"ב 63 - ע"פ ס' דירות קטנות מ"ר 80 חדרים. 1-2 - דירה קטנה מאד/מיקרו לא קיים סטנדרט אחיד לשטח דירת מיקרו. עד 25.5 - מ"ר, עם חריג לדירות סטודיו 37 ניו יורק - מ"ר 5.6 מ"ר, כל עוד 20.4 - מ"ר; סן פרנסיסקו 27.8 מהדירה מוקצה לשירותים ולמטבח; וושינגטון די.סי מ"ר, ללא דרישה להקצאה לשירותים ומטבח. 20.4 - ) - מגורים הכוללים מרחבים CO LIVING ( דיור שיתופי קהילתיים/משותפים או שניתנים בה שירותים באופן משותף, יותר מהמקובל בצורות מגורים סטנדרטיות. תמהיל מומלץ לדוגמא: 80% מ"ר - 60 עד 35 - חדרים 1-2.5 דירות של 20% מ"ר - 80 - עד דירות בינוניות מומלץ לשלב באזורים אלה דיור שיתופי וכאשר מדובר על אזור תעסוקה בקרבת מוסד אקדמי - מומלץ לשלב בפרויקט מעונות סטודנטים.

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

הכנסות 1 כאמור בטבלה מס'

תקרת הון עצמי ללא.

מיצוי כושר השתכרות ללא

משפחות עם ילדים ללא

עיסוק תינתן העדפה למועסקים בתחום הרשות, בפרט באזור התעסוקה, בהצגת חוזה העסקה תקף, וכן לסטודנטים

44

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

שכונות מתוכננות (הפרדס, ירקון, סירקין, קרית אריה צפון)

מטרות ציבוריות/ עירוניות תמהיל אוכלוסייה מגוון יצירת הזדמנויות מגורים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה

9 תנאי זכאות טבלה מס'

אזרחות ותושבות 1 כאמור בטבלה מס'

חסר דירה 1 כאמור בטבלה מס'

תמהיל מומלץ לדוגמא: 20% מ"ר - 55 דירות קטנות מאוד - עד 40% מ"ר - 80 עד 60 דירות קטנות - 30% מ"ר - 100 עד 81 דירות בינוניות 10% מ"ר - 120 דירות גדולות - עד במצב הנוכחי, השכירות בשכונות החזקות אינה ברת השגה עבור אף אחד מהעשירונים -לפיכך מומלץ לכלול 8 שמתחת לעשירון בכל בנייה חדשה בקרקע בבעלות פרטית לדב"י. 25% ל - 10% יח"ד - בין 50 מעל דב"י 50% בקרקע בבעלות רמ"י רצוי לפחות

מאפייני אוכלוסיית יעד משקי בית במעמד בינוני משקי בית במעמד נמוך

הכנסות סך ההכנסה החודשית הממוצעת של משק החודשים שקדמו למועד 36 הבית ב - ) לא יעלה על ההכנסה 1.1.2022( הקובע (כולל) בהתאם 6 החודשית נטו של עשירון *)₪ 16,055( לפרסום העדכני של הלמ"ס תקרת הון עצמי , ע"פ מחיר ממוצע 1 כאמור בטבלה מס' בפתח תקווה.

מאפייני דיור תואם לאוכלוסיית היעד מומלץ להוסיף בשכונות אלה

דירות קטנות עד בינוניות שיאפשרו לאוכלוסייה ממשקי בית במעמד נמוך יותר הזדמנויות כניסה לשכונות.

מיצוי כושר השתכרות ללא

משפחות עם ילדים ללא

עיסוק ללא

* הסמכות לקביעת תנאי הזכאות מוגדלת לקרקע בבעלות עירונית וכפופה לחוו"ד משפטית.

45

מתחמים לדוגמא

מתחמים לדוגמא לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

46

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

מרכזיית בזק - שיכון מפ"ם | מרכז העיר

מתחמים לדוגמא - לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

514 חלקה: 6388 גוש: אזור - מגורים בעלות בקרקע - פרטית - בנין ציבורי למרכזית טלפונים, בהליכי שינוי ייעוד למגורים, ייעוד הקרקע תוספת זכויות בנייה + מסחר, ומוסדות ציבור מנגנון מומלץ: בחינת צרכים פרוגרמטיים לאור קידום שינוי מגמות בכל שכונת אחדות. . לשצ"פ וקביעת שטחי שב"צ מבונה, בחינת קונפליקטים תנועתיים 40% הותרת מיחידות 30% באופן שלפחות 410-0571208 שינוי הוראות התכנית המוצעת מהן במחיר מופחת, ע"פ 50% הדיור יוגדרו דירות להשכרה ארוכת טווח, התוספת השישית כולל פירוט תמהיל ותנאי דב"י. (השיעור הוא בהתאם של רמ"י, שאמנם אינו מחייב במקרה זה, אבל נותן 32.01 B לנוהל 3 לסעיף א. אמת מידה). מ"ר. 100 יח"ד, בשטח ממוצע של 150 בתכנית המוצעת כלולות כ - מ"ר 68 מהן לדב"י בתמהיל המוצע לעיל (ממוצע של 30% הפיכתן של במחיר מופחת. 37 יחידות לדב"י, מתוכן 74 לדירה), מאפשר קבלת כ - שנה. 20 הדירות יעמדו להשכרה לתקופה של

47

פרוייקט רוני מלכה | מרכז העיר

מתחמים לדוגמא - לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

6377 גוש: 157 , 156 , 124 , 122 , 7 חלקה: אזור - מגורים; - בעלות עיריית פתח תקווה וחברה פרטית; בעלות בקרקע - בתהליך שינוי לתכנית הכוללת עירוב שימושים למגורים, ייעוד הקרקע מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור בשני מתחמים. מנגנון מומלץ מודל "שוק העלייה" - ביצוע התקשרות במסגרת עסקת קומבינציה עם ע"פ ההסכם - היזם יבנה השותף/יזם הפרטי וביצוע שינוי של התכנית בהתאם. שני מבנים - מבנה אחד יכלול מסחר, תעסוקה (אם יש ביקוש) ומגורים, והשני יכלול שירותי ציבור ומגורים. המבנה השני ייבנה עבור העירייה והמגורים בו ישמשו לדב"י ע"פ התוספת השישית. ניהול ואחזקת הדירות יתבצע ע" החברה הכלכלית ו/או ע"י חברה חיצונית שאיתה תתקשר העירייה במכרז. 25% יח"ד להשכרה ארוכת טווח מתוכן מינימום 75 - 60 סה"כ ניתן לייצר כ - במחיר מופחת. גובה ההפחתה ע"פ החלטת מועצת העיר. שנה לפחות. הדירות יעמדו להשכרה 20 הדירות יעמדו להשכרה לתקופה של שנה. 20 לתקופה של

48

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

שב"צ ליד בי"ס למרחב | מרכז העיר

מתחמים לדוגמא - לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

56 , חלקה: 6380 גוש: אזור - מגורים בעלות בקרקע - פרטית ייעוד הקרקע - בנייני ציבור

מנגנון מומלץ: שימוש בסמכויות הועדה המקומית ע"פ תקנות + הוספת שימושים לדב"י אישור מטרה ציבורית. קומות 3 מ"ר ב - 5,631 = ע"פ זכויות הבנייה הקיימות שטחי שירות 10% מסחר, 20% 3 יח"ד ב - 60 יח"ד לקומה. סה"כ 20 = מ"ר 67.5 דירות בגודל ממוצע של קומות כל הדירות במחיר מופחת ע"פ החלטת מעצת העיר. המבנה נותר בשכירות לצמיתות

49

גאולה | " שכונות "מוחלשות

מתחמים לדוגמא - לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

; חלקות: מרובות 6361 גוש אזור - מגורים מ"ר (בבעלות 751 + ) דונם (ריבוי בעלים 6.5861 בעלות בקרקע:

הערה על הפקעה) + פרטית מלאכה מיוחד ייעוד הקרקע :

מנגנון מומלץ הגשת תכנית מפורטת לשינוי ייעוד הכוללת עירוב שימושים מהשטחים בייעוד 50% מגורים. לפחות + מוסדות ציבור + למסחר מגורים יוגדרו כ"דיור מכליל" הכולל:

מ"ר 65 דירות קטנות - עד 30 % דירות להשכרה ארוכת טווח 40 %

דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת לזכאים 40 % דיור מיוחד - לדיור מוגן ו/או מעונות סטודנטים 20 % " בצמוד לקן המתע"ן 0 יח"ד עם תקן חנייה " X % לחילופין, השטחים החומים יכללו שימוש לדב"י ע"פ תקנות אישור מטרה ציבורית ובמקרה זה הדירות יעמדו להשכרה לצמיתות עם PPP או DBOT ויוותרו בבעלות העירייה. ניתן להתקשר בהסכם בעל/י הקרקע/יזם לשיתוף פעולה לפיהם היזם יבנה ויתחזק את שנים ע"פ תחשיב כלכלי של תשואה ליזם. X המבנים לתקופה של

50

ניתוח מתחמי מגורים והמלצות למתחמים נבחרים

יוספטל | " שכונות "מוחלשות

מתחמים לדוגמא - לא נכללים כחלק ממסמך המדיניות, אלא מובאים כדוגמה לדרך יישום בלבד.

173 חלקה - 6400 גוש - אזור - מגורים בעלות בקרקע - פרטית ייעוד הקרקע - מוסד, מגורים מיוחד, מבנה ציבור

מנגנון מומלץ מקודמת תכנית בסמכות ועדה מקומית. התכנית כוללת יחידות דיור מיוחד: בית אבות, דיור מוגן, מעונות 130 כרגע יח"ד רגילות 165 סטודנטים, שאותם לא ניתן לשנות ו - זכויות בנייה לטובת 50% למגורים. לאור סמכות הועדה להוסיף דב"י, מומלץ לשנות את התכנית ולקבוע כי כל תוספת יחה"ד ) לחוק וישמשו 14 א(א)( 62 יח"ד) יהיו מכוח סעיף 165 למגורים ( דב"י, ע"פ התוספת השישית לחוק התו"ב. כמו כן, מומלץ להגדיר בתכנית תמהיל דירות מגוון הנותן מענה לקהל היעד ופועל למניעת דחיקה של התושבים המתגוררים בחלקים העוברים התחדשות עירונית - כך שגודל הדירות מ"ר. 80 הממוצע יעמוד על מומלץ לאפשר לשלב בדירות הגדולות יותר גם דיורית.