הבמה המרכזית של הנדל"ן 30.01.26

נדל"ן מדיה

30.1.26

אם היורשים יבחרו להמשיך במנגנון החלופה, הם עלולים לשאת בתשלום מס מלא. • אם הדייר נפטר לאחר מימוש החלופה בפועל – לדוגמה: כבר בוצע דיווח למיסוי מקרקעין על מכירת הדירה ליזם ועל רכישת דירה חלופית – קיימת אפשרות סבירה שהיורשים ייכנסו בנעליו גם לעניין מימוש החלופה. הערת אגב חשובה: אם היורשים דווקא יבקשו שלא להיכנס בנעלי הקשיש, ולחזור לאפשרות של קבלת דירת התמורה המקורית – יידרש מהלך יזום מול מיסוי מקרקעין, לרבות בחינת ביטול מכירת הדירה ליזם והשלכותיו. במישור העקרוני, פטירת דייר קשיש במהלך פרויקט התחדשות עירונית לא בהכרח מבטלת את זכויותיו, ויש בסיס לקביעה שהן עשויות לעבור ליורשים. עם זאת, סוגיית המיסוי עדיין מהווה שטח אפור, שעלול לעלות מאות אלפי שקלים אם לא נבדק מראש. הפרקטיקה בתחום עדיין מתהווה, והניסיון המצטבר בפרויקטים הוא שצפוי להוביל בעתיד להנחיות ברורות יותר ואף לתיקוני חקיקה. השורה התחתונה: אם ירשתם זכויות בפרויקט התחדשות עירונית, או אם בן משפחה קשיש נמצא בעיצומו של תהליך – אל תפעלו באוטומט. עצרו, בדקו, וגשו לייעוץ עם עורך דין שמכיר היטב גם התחדשות עירונית וגם מיסוי מקרקעין. בהתחדשות עירונית אין באמת "אותיות קטנות" – ומה שנראה כהערת שוליים, עלול להפוך לסעיף עם השלכות כספיות כבדות. kcb.co.il נושא חי, מתפתח – סיכום: ודורש זהירות

הפטורים על היורשים, הם עלולים למצוא את עצמם עם חבות מס משמעותית, כזו שמקטינה דרמטית את ערך ההטבה ולעיתים משנה לחלוטין את הכדאיות הכלכלית שלה. למה היורשים לא נכנסים "על אוטומט"? יורשים שנכנסים בנעלי דייר קשיש בפרויקט התחדשות עירונית אינם נכנסים רק לסעיף בהסכם, אלא למערכת שלמה של השלכות משפטיות ומיסויות. לפני כל פעולה מול היזם, מומלץ לעצור ולבדוק שלושה דברים בסיסיים: • איזו חלופה נבחרה בפועל במסגרת נספח הקשיש. • אילו זכויות אמורות לעבור ליורשים מכוח ההסכם והדין. • מה המשמעות המיסויית של מימוש הזכויות והאם קיימות חשיפות שלא נלקחו בחשבון. מועד הפטירה הטיימינג קובע: כגורם מכריע למועד פטירת הדייר הקשיש יש משמעות מהותית. • אם הדייר נפטר לפני שמימש את החלופה בפועל – לדוגמה: לפני מכירת הדירה ליזם ולפני רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט – סביר שהיורשים לא ייכנסו בנעליו באופן אוטומטי, ובוודאי לא לעניין פטורים ממס. במקרה כזה,

הזכויות לא שלב ראשון: מתבטלות אוטומטית

על-פי עמדה משפטית שנקבעה לאחרונה, פטירת דייר קשיש אינה מאפסת בהכרח את זכויותיו בפרויקט התחדשות עירונית. בנסיבות מסוימות, הזכויות עשויות לעבור ליורשים. בפועל, המשמעות היא שאם הדייר הקשיש היה זכאי לחלופה מיוחדת: שווי כספי בגובה הדירה החדשה או קבלת שתי דירות במקום דירה אחת – ייתכן שגם היורשים יהיו זכאים לממש את אותה חלופה, בהתאם לנוסח ההסכם ולבחירה שנעשתה בפועל. מדובר בקביעה חשובה, שמוסיפה שכבת ודאות למשפחות ומבהירה שפטירה אינה מוחקת אוטומטית את מה שסוכם. כאן בדיוק נכנסת הסוגייה שרבים מפספסים: אותה עמדה משפטית אינה עוסקת כלל בשאלת המיסוי. וזה לא פרט טכני. בפרויקטים רבים נהנים דיירים קשישים מפטורים והקלות מס ייעודיות, שנועדו להגן על אוכלוסייה מבוגרת ולהקל עליה במעבר ובשדרוג הדירה. השאלה הקריטית היא: האם הפטורים וההקלות ממשיכים לחול גם כאשר הזכויות עוברות ליורשים? התשובה כיום אינה חד-משמעית. אם רשות המסים לא מכירה בהחלת המוקש הגדול – שלב שני: מיסוי

עו"ד קרן כהן בלחרסקי, מייסדת קרן כהן בלחרסקי ושות': "יורשים שנכנסים בנעלי דייר קשיש בפרויקט התחדשות עירונית אינם נכנסים רק לסעיף בהסכם, אלא למערכת שלמה של השלכות משפטיות ומיסויות"

צילום: אייל לייבל

/ 11 /