הבמה המרכזית של הנדל"ן 3.10.25

3.10.25 3.10.25 עופר פטרסבורג עורך ראשי

הבמה המרכזית מבית נדל"ן מדיה רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

בין סליחות לסוכות - הגיע הזמן לחשבון נפש נדל"ני • מחירים שלא באמת יורדים, שוק שכירות ללא פתרון, קבלנים בלי ודאות וצעירים בלי תקווה • גיליון חג שמציב מראה לשוק הדיור הישראלי ומחפש את הדרך להפוך את המחילה מיום הכיפורים לתיקון אמיתי בשטח, ואת הסוכה לבית של קבע

ישראל פסטרנק מנכ"ל גלי בן שושן / הפקה שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה

תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

נדל"ן מדיה

3.10.25

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

בין נתוני הגירה מדאיגים, מחירים עיקשים והיעדר תכנון ארוך טווח - גם שוק הדיור מבקש מחילה • בטור חגיגי, עופר פטרסבורג מעלה את השאלה החשובה ביותר בפתחה של השנה הישראלית החדשה: האם נסתפק בהתנצלויות, או שנמצא סוף סוף את הדרך לתיקון אמיתי? הסליחות של שוק הדיור

אחרי שביקשנו סליחה, צמנו ועשינו חשבון נפש אישי – הגיע הזמן לחשבון נפש לאומי. ואם יש תחום שדורש בקשת סליחה מתמשכת, זהו שוק הדיור: שוק שנמצא כבר שנים במבוי סתום, בין בלימה, חוסר תכנון ארוך טווח והיעדר יציבות פוליטית. מאחורי הנתונים היבשים – מחירי הדירות, היקף הבנייה הפעילה, מאזן ההגירה ותמונת השכירות העגומה – מסתתר סיפור רחב יותר: סיפור של דור שאיבד אמון במערכת, של מדינה שטרם הציבה "בולדוזר" אמיתי שידע להוביל רפורמה כוללת, ושל אזרחים שממשיכים להתנדנד בין מחאה לאדישות.

/ 2 /

freepik : צילומים

נדל"ן מדיה

3.10.25

ועם חשבון הנפש הזה, שוק הנדל"ן פותח את רשימת הסליחות שלו – אחת אחת: לאלה שנשארו מאחור, לאלה שעוד יגיעו, ולאלה שכבר ויתרו והלכו, כי לא מצאו סיבה מספיק טובה להישאר. סליחה מהצעירים הצעירים הם אלה שמחזיקים על כתפיהם את חלום המדינה – מתגייסים, עובדים, לומדים ומנסים לבנות כאן עתיד. אבל כשהם מגיעים לשוק הדיור, החלום מתנפץ. ההבטחות "על הנייר" גדולות – מענקים, תוכניות סבסוד ממשלתיות, הלוואות ללא ריבית ומשכנתאות בתנאים מועדפים – אבל במציאות, הדירה הראשונה נשארת מחוץ להישג ידם. מחירי הקרקע, זמני הבנייה והיעדר תכנון ארוך טווח הופכים את חלום הדירה לתרחיש רחוק. סליחה מהם על כך שהם נדרשים לחיות שנים ארוכות בשכירות יקרה וחסרת יציבות; סליחה על כך שהמדינה לא מצליחה לתת להם אופק אמיתי שבו מאמץ, התמדה ועבודה קשה משתלמים בסופו של דבר בקורת גג משלהם. בהזדמנות זו, נבקש סליחה גם מהצעירים של העתיד: היום הם משחקים בגני שעשועים, אבל בעוד שלושים שנה הם ינסו למצוא דירה וייתקלו בקיר. התחזיות הדמוגרפיות מצביעות על גידול אדיר באוכלוסייה, אך המדינה לא נערכה לכך. במקום לתכנן "קומה שנייה" למדינה בהבנה שבעוד עשורים הקרקעות ייגמרו, המדינה ממשיכה לחשוב מהיום למחר. נציב הדורות הבאים, שנועד להיות המצפן לעתיד, פוטר לפני שנים – ומאז אין מי שמביט קדימה.

סליחה מאלו שעזבו סליחה גם מהישראלים שבחרו לארוז מזוודה ולעזוב. עזיבה לחו"ל נתפסת לעיתים כבריחה אישית – אבל בפועל היא עדות לכישלון לאומי. במקום לספק להם אופק, יציבות ותמריץ להישאר, המדינה השאירה רבים מהם עם תחושת חנק כלכלי וחוסר אמון במערכת. הנתונים מגלים את התמונה במלוא חריפותה: ההגדרה החדשה ל"ישראלי ימים בחו״ל 275 יוצא" – שהייה של ברצף – הקפיצה 90 בשנה, מתוכם את המספרים והפכה את המגמה לברורה. השנה נגרעו מהאוכלוסייה אלף, 79 אלף ישראלים. יצאו 28 כ- אלף. גם מספר העולים 21 חזרו רק החדשים, שכבר שנים תנודתי, קטן השנה – בעיקר על רקע המלחמה. אז סליחה מהיוצאים, כי ישראל לא נתנה להם סיבה מספיק טובה להישאר. סליחה מהמשפחות שנקרעו בין יבשות, מהקהילות שהתרוקנו מחברים ומהמשק שאיבד צעירים מוכשרים. מאזן ההגירה השלילי הוא לא רק מספר יבש; הוא תמרור אזהרה אדום בוהק שמספר לנו מה חושבים אזרחי ישראל על איכות החיים כאן, על יוקר המחיה, על המחירים, על הביטחון – ובעיקר על התקווה. סליחה גם מהקבלנים כן, גם להם מגיעה סליחה. קל לשכוח, אבל מאחורי כל בניין יש יזמים וקבלנים שנדרשים להחזיק ענף שלם על כתפיהם – והם עושים זאת ללא ודאות וללא תשתית מדינית יציבה. הם צריכים עובדים ולא מקבלים; הם צריכים רציפות תכנונית ומוצאים את עצמם מול ועדות שמושכות זמן; הם

freepik : צילומים

צריכים רגולציה ברורה ומקבלים חוקים שמתחלפים בכל קדנציה. המספרים מדברים בעד עצמם: כיום אלף יחידות דיור בבנייה 184 יש כ פעילה, אך בלי מדיניות עקבית קשה לדעת מתי וכיצד הן יגיעו לשוק. כל עיכוב מתגלגל בסוף לכיס של הרוכש. גם מחסור בפועלים מוסיף שמן למדורה – החל מהתלות בפועלים זרים ועד למצוקת כוח אדם מיומן באתרי הבנייה. אז סליחה מהקבלנים, כי במקום לאפשר להם לבנות ולהאיץ את ההיצע, המדינה מעמיסה עליהם אי ודאות ורגולציה כבדה. בסוף, האחריות נופלת עליהם, אבל התוצאה פוגעת בכולנו – מהמשפחות הצעירות ועד לכלכלה הישראלית כולה. סליחה לשוכרים מהישראלים מחזיקים 70% נכון, מיליון בעלי דירות, וזה 2.1- דירה, כ 30% נתון יפה ביחס לעולם. אבל כ חיים בשכירות, ובישראל אין שום פתרון אמיתי לשכירות ארוכת טווח יציבה אלף דירות נמצאות כיום 851 ונגישה. בשוק השכירות, כמעט שליש מההיצע, ובכל זאת – המחירים גבוהים, החוזים קצרים וההיצע רחוק מלהתאים לצורכי הציבור.

/ 3 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

עסוק יותר מדי בבקשת סליחות ומציע מעט מדי פתרונות. הסליחות מופנות לכל עבר – לצעירים שחולמים על דירה ראשונה, לילדים שעדיין לא מבינים מה מחכה להם בעתיד, לקבלנים שמחפשים ודאות בסיסית, לישראלים שעוזבים לחו"ל, וגם לעצמנו – אלה שממשיכים לשלם מחירים גבוהים ולחיות במציאות של חוסר יציבות תכנונית ופוליטית. ובכל זאת, בתוך ים הסליחות מסתתר גם פוטנציאל. ישראל כבר הוכיחה בעבר שהיא יודעת לבצע קפיצות מדרגה – בהיי-טק, בתחבורה, באנרגיה מתחדשת. אם תיבנה כאן מנהיגות אמיצה, עם תכנון ארוך טווח ונכונות לפרוץ את גבולות השגרה, גם תחום הדיור יוכל להפוך מסיפור של תסכול לסיפור של הצלחה. אולי בעונת הסליחות הבאה, כבר לא נבקש סליחה – אלא נגיד תודה על שינוי אמיתי שהתחיל לקרות.

שלא באמת יורדים. הכותרות בחודשים האחרונים אולי מדברות על ירידות, אבל בשטח מדובר באחוזים בודדים בלבד – רחוק ממה שיכול להקל על משפחות צעירות או על שוכרים ותיקים. כיום, 2.34- דירה ממוצעת בישראל עולה כ מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע כבר שקל בחודש. 4,720- מתקרב ל המספרים מגלים מציאות פשוטה: גם אם השוק מקרטע, המחירים נשארים גבוהים ולא נגישים. העיר עם שיעור הדירות הגבוה ביותר להשכרה היא דווקא מצפה רמון – נתון שממחיש עד כמה הפער בין הסטטיסטיקה לבין תחושת החיים האמיתית גדול. יותר דירות להשכרה לא בהכרח אומר שמחירי הדיור בישראל באמת הפכו אפשריים. מתי הסליחות יהפכו לפתרונות? המאזן ברור: שוק הנדל"ן בישראל

סליחה שאין "בולדוזר" מאחורי הכשל הזה מסתתרת אמת פשוטה: בישראל אין יד מכוונת. שרי השיכון מתחלפים חדשות לבקרים, כל אחד מביא איתו אג׳נדה אחרת, והמדיניות משתנה בלי לייצר רצף או תכנון ארוך טווח. התוצאה ברורה: זמן חודשים. 34 הבנייה הממוצע התארך ל זו לא רק בעיה טכנית – זו תמונת מראה של אובדן יכולת הביצוע הלאומית. כדי לסבר את האוזן, מדובר במשך כמעט כפול לעומת התקופה שבה אריאל שרון כיהן כשר השיכון – אז נבנו חודשים בלבד. לא 18 פרויקטים בתוך במקרה כונה שרון "הבולדוזר", הוא פשוט לא נתן לשום דבר ואף אחד לעצור אותו בדרך למטרה. בולדוזר כזה חסר לנו היום יותר מתמיד. סליחה על המחירים בסופו של דבר, הכל מתנקז למחיר הסופי. אז סליחה גם על המחירים,

ותודה על מה שיש בין כל בקשות הסליחה, יש גם נקודת אור. למרות יוקר המחיה, מחירי הדיור והעתיד הלא ברור, רוב הישראלים מדווחים שהם מרוצים – מהחיים עצמם, מהקהילה שסביבם, ומהשכונה שבה הם גרים. סקר חברתי עדכני של הלמ״ס מגלה שהתמונה מורכבת, אבל בהחלט לא שחורה: רוב הציבור מוצא סיבות טובות להמשיך ולחייך, אפילו בתוך מציאות מאתגרת: 85.6 % 58.3 % 61.9 % 73.8 %

69 %

74.2 % לא מוטרדים מזיהום אוויר 29.9 % סבורים שלא ישתנה

11.4 % לא מוטרדים מרעש

50.5 % מעריכים שמצבם ישתפר בשנים הקרובות מרוצים משירותי פינוי האשפה

מרוצים מהשטחים הירוקים והפארקים

מרוצים מהניקיון

91.1 % מרוצים מאזור מגוריהם מהישראלים מרוצים מחייהם מהיהודים, 92.4%) מהערבים( 85.5%

33.5 % אינם מרוצים, כלל לא 8.8% מרוצים

66.1 % מרוצים ממצבם הכלכלי מהיהודים, 69.3%) מהערבים( 53.3%

חוששים שיחמיר

/ 4 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

התחזית לשנה הבאה: יציבות בשוק הדיור לאחר ארבעה חודשים של ירידה מתונה במחירי הדירות, לצד ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת ומציאות ביטחונית וכלכלית רועשת - טל תפוחי, מנכ"ל תתאפיין בשוק יציב עם מבצעי הנחות נקודתיים, 2026 גמלא הראל, מעריך כי אך ללא ירידת מחירים דרמטית, עד ליום שבו יסתיימו הקרבות והריבית תרד

החטופים והקרע הפוליטי העמוק – יוצרים חוסר ודאות שמכביד על כל החלטה פיננסית גדולה, ובראשן רכישת דירה. גם האווירה הציבורית משפיעה: רבים מהקונים מעדיפים "לשבת על הגדר", להמתין להתבהרות המצב ולראות לאן הרוח נושבת לפני שיחתמו על עסקה גדולה ומשמעותית. ובכל זאת, גם בתוך העננה הזו אי אפשר להתעלם מהכוחות שפועלים בכיוון ההפוך. גל האנטישמיות שמכה בקהילות יהודיות ברחבי העולם מביא לעלייה ברכישות מחו"ל – חלקן כהכנה לעלייה לישראל, אחרות כהשקעה בטוחה במדינה שעדיין נתפסת כחוף מבטחים. לכך מצטרף נתון דמוגרפי חד-משמעי: ישראל נותרה מדינה קטנה בשטחה עם גידול אוכלוסייה מהיר, הצפוי להכפיל את עצמו בתוך שנה. זהו ביקוש קשיח, 25 פחות מ שכמעט בלתי אפשרי לנפץ. המסקנה שלי ברורה: כל עוד הריבית לא תרד והמלחמה בעזה לא תסתיים, נראה שוק קפוא יחסית, מלווה במבצעי הנחות מצד יזמים. אלו יתורגמו להורדת , בעיקר 5% מחירים נקודתית של עד לצורך סגירת עסקאות, אבל לא נראה כאן שינוי מגמה אמיתי.

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים מורכב: מצד אחד ביקוש קשיח שממשיך לדחוף כלפי מעלה, ומנגד מציאות ביטחונית, כלכלית וחברתית שמייצרת בלמים משמעותיים. השאלה היא לאן ייטה הכף בשנה הקרובה. אני סבור שהתשובה טמונה במילה אחת: יציבות. בואו נתחיל מהעובדות. מדד מחירי הדירות החדשות מצביע על ירידה רצופה כבר ארבעה חודשים. נכון, מדובר בפרומילים בודדים, אבל עצם השינוי במגמה, אחרי עשור של עליות חדות, מעיד שהשוק מתקרר. במשך שנים היה קל "לבלוע" את עליות המחירים, כל עוד הריבית במשק נותרה נמוכה והמשכנתה הייתה משתלמת יחסית. אלא שמאז אפריל 1.6%- הריבית טיפסה בחדות: מ 2022 – פי שלושה. ההחזרים 4.5%- ל זינקו, השכר לא הדביק את הקצב, והמשכנתה הממוצעת כבר חצתה את רף המיליון שקל. המציאות הכלכלית אינה נפרדת מהמציאות הלאומית והחברתית המאתגרת. מלחמת חרבות ברזל, שנמשכת כבר למעלה משנתיים, לצד המתיחות מול איראן, אי-השבת

freepik : צילום

עם זאת, ביום שבו יתפזר הערפל עם הפסקת האש וחזרה למדיניות מוניטרית מרחיבה – הקונים יחזרו ומחירי הדירות יתחילו שוב לטפס, אך הפעם בקצב מתון בהרבה מזה שהכרנו בעבר. ישראל כבר לא תחזור לשיעורי הזינוק המטורפים של העשור הקודם. זו בעיניי הבשורה החשובה לשנה הקרובה: שוק הנדל"ן נכנס לעידן של יציבות יחסית – והאמת, אולי הגיע הזמן.

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "שוק הנדל"ן נכנס לעידן של יציבות יחסית – והאמת, אולי הגיע הזמן"

www.gamla-harel.co.il

צילום: עודד קרני

/ 5 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

מימון חוץ-בנקאי מנוע הצמיחה החדש של משקיעי הנדל"ן

האם המערכת הבנקאית עדיין מספקת מענה למשקיעי הנדל"ן בישראל? הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות מבית מכלול מימון - חברת האשראי החוץ בנקאי מהמובילות במשק הישראלי - סבור שהתשובה מורכבת • בטור אישי הוא מצביע על החסמים החדשים בשוק המשכנתאות לצד ההזדמנויות שהמימון החוץ בנקאי יוצר עבור המשקיעים

צילום: שאטרסטוק

/ 6 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

ולחוק נותני שירותים פיננסיים מוסדרים, תחת פיקוח הדוק ובריביות תחרותיות. מכלול מנוהלת על ידי אנשי מקצוע ותיקים בעלי ניסיון עשיר במערכת הבנקאית ובשוק הפיננסי. מדובר בשחקנים ממוסדים, עם מומחיות עמוקה בתחום המשכנתאות, שמעניקים ללקוחות וליועצי המשכנתאות כתובת אמינה לפתרונות מימון מורכבים. בסיס חדש לצמיחה שוק המשכנתאות בישראל ממשיך להשתנות. לצד המערכת הבנקאית צומחת שכבה משמעותית של גופים חוץ-בנקאיים המציעים כלים חדשניים וגמישים. עבור יועצי המשכנתאות זו הזדמנות להרחיב את סל הכלים שהם מציעים ללקוחותיהם, ואילו עבור שוק ההון מדובר בזירה מתפתחת ואמינה, הנשענת על רגולציה ולווים איכותיים. בעיניי, השילוב הזה מבסס את המימון החוץ-בנקאי כבסיס לצמיחת שוק הנדל"ן בישראל.

אותו דבר קורה גם ברכישת דירה להשקעה נוספת: הבנקים נעצרים מימון, גם כאשר ללקוח יש 50% ב הון עצמי גבוה. אצלנו ניתן להשלים את הפער בפריסה נוחה, בלי לעצור את רצף ההשקעות. בעסקאות פריסייל אנחנו פותרים את פערי המימון שנוצרים כתוצאה מהצמדות למדדים – פער שעלול להגיע למאות אלפי שקלים ביום המסירה. ולבסוף, ישנו יתרון הזמן: בנק דורש שבועות של בדיקות ואישורים, ואילו אנחנו במכלול פועלים בלוחות זמנים של ימים בודדים. פעמים רבות זה בדיוק מה שעושה את ההבדל בין עסקה שמתרחשת לבין עסקה שמתפספסת. גמישות חוץ-בנקאית כדי לתת מענה למגוון צרכים אנחנו מציעים כמה מכשירים מרכזיים: – משכנתה מדרגה ראשונה • הלוואה כנגד שעבוד ראשון של נכס, לרכישת דירה, שדרוג מגורים או השלמת מימון נוסף. – הלוואה משכנתה מדרגה שנייה • נוספת על נכס קיים, המתווספת למשכנתה בנקאית קיימת, לצורך מחזור חוב, השקעה או גישור. – הלוואות גישור חכמות • הלוואות לטווח קצר, עד חמש שנים, המאפשרות ללקוחות לצלוח תקופות מעבר מורכבות. – מימון לנכסים ייחודיים • פתרונות לנכסים בעלי מבנה רישום מורכב כמו טאבו ירדני, מושבים או נחלות. חשוב לי להדגיש – גופי המימון החוץ-בנקאי, כמו מכלול משכנתאות, פועלים בהתאם לחוק אשראי הוגן

כולנו התרגלנו לחשוב שהמשכנתה היא נחלתם הבלעדית של הבנקים, אבל המציאות השתנתה. לא פעם אני פוגש לווים איכותיים – משפחות בעלות הכנסה גבוהה, בעלי נכסים או משקיעי נדל"ן מנוסים – שמופתעים לגלות שהבנק אינו יכול לתת להם מענה אמיתי. הבעיה אינה בחוסן הכלכלי שלהם, אלא במגבלות הרגולציה שמקשות על המערכת הבנקאית ותהליכים בירוקרטיים הנמשכים שבועות ארוכים. סביבת הריבית הגבוהה והקשיים באשראי לא פוסחים גם על לווים חזקים במיוחד. משפחות עם נכסים והכנסה גבוהה מגלות שהמערכת הבנקאית פשוט לא בנויה לספק את הקצב הדרוש לניצול הזדמנויות. כשבנק מציע מימון מוגבל או לוחות זמנים איטיים, אנחנו מציעים פתרון מהיר וגמיש, שמאפשר ללווה להמשיך ולהתרחב. לא רק מספרים יבשים בדיוק כאן נכנס לתמונה המימון החוץ-בנקאי – אחד הכלים החשובים ביותר לצמיחת שוק הנדל"ן בישראל. במכלול משכנתאות אנחנו בוחנים את התמונה הרחבה, ומציעים מתווה גמיש שמותאם ליכולות האמיתיות של הלווה – ולא רק לנתונים היבשים שעליהם מסתמכים הבנקים. הדוגמה הבולטת ביותר היא מגבלת יחס ההחזר להכנסה – בלבד לפי הוראות הפיקוח – 40% שמציבה חסם מלאכותי בפני לווים איתנים. במקרה כזה אנחנו יודעים לנתח את היכולת האמיתית של משק הבית ולהתאים מסלול גמיש ונכון יותר.

הדר תמרקין, מנכ"ל מכלול משכנתאות: "מימון חוץ בנקאי הוא אחד הכלים החשובים ביותר לצמיחת שוק הנדל"ן בישראל"

צילום: אלעד גוטמן

michlol-fin.co.il

/ 7 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

אדם גנון, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת חי נחמיאס, מספר על המהלך שמובילה החברה להוזלת מחירי הדיור בעשרות אחוזים, על ההזדמנויות שטמונות בתקופה של חוסר ודאות ועל התפיסה שדיור הוא לא רק מוצר נדל"ני אלא עוגן חברתי רפורמת המחירים מתחילה עכשיו לא מחכים לממשלה

freepik : צילום

/ 8 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

בעמותות חברתיות, ליווי אוכלוסיות מוחלשות ומתן חסויות לאירועים הם חלק בלתי נפרד מהעשייה שלנו. זה בא לידי ביטוי היטב בפרויקט ‘בחזרה לקהילה’ באילת, לדוגמה", הוא מסביר. "האחריות היא שלנו" מעבר לכך, לרפורמת המחירים יש גם משמעות לאומית רחבה. הורדת מחירים אינה רק מהלך עסקי; היא מסר של אחריות ציבורית ורצון לייצר יציבות. "שוק נדל"ן בריא תורם לכלכלה, מחזק קהילות ומאפשר לדור הצעיר להאמין בעתידו. זהו בסיס לחוסן חברתי ולא רק אינטרס מסחרי", מדגיש גנון. בסיום דבריו הוא פונה בקריאה ליזמי הנדל"ן בישראל: "הציבור לא יכול להמתין להחלטות ממשלה, האחריות היא שלנו. ככל שיותר יזמים יצטרפו לרפורמת המחירים ויציעו פתרונות אמיתיים – נוכל לשנות את פני השוק. זו אינה רק שאלה עסקית אלא אתגר לאומי וחברתי, ואסור לנו להתעלם ממנו. וכפי שחי נחמיאס עצמו אומר: "אנחנו מחזירים את הדיור לקהילה’".

שוק הדיור בישראל חווה בשנים האחרונות טלטלות חוזרות ונשנות. המצב הביטחוני המתוח, העליות החדות בריבית והיעדר מדיניות ממשלתית סדורה – כל אלה יוצרים מציאות של חוסר ודאות; משפחות רבות נאלצות לדחות את החלטותיהן, זוגות צעירים מוצאים את עצמם ממשיכים לשכור דירות במחירים גבוהים, ומשפרי דיור מהססים לבצע עסקאות משמעותיות. "מהניסיון שלי, למעלה מעשור בענף השיווק והנדל"ן ובפרט בתפקידי כסמנכ"ל פיתוח עסקי של הקבוצה, ברור לי כי הציבור זקוק לעוגן של יציבות", אומר גנון. "לא עוד הצהרות על תוכניות עתידיות, אלא פתרונות מיידיים שיאפשרו לאנשים לרכוש קורת גג". המציאות הנוכחית מייצרת פרדוקס: מצד אחד אי-ודאות, אך מצד שני גם הזדמנויות. כאשר השוק מתקרר, יזמים אמיצים יכולים להציע פתרונות אטרקטיביים שיחזירו את הציבור לרכישה. "ההיסטוריה מלמדת שהשינויים המשמעותיים ביותר בענף הנדל"ן לא התרחשו בזכות ועדות או רגולציה, אלא בזכות יזמים שבחרו לקחת אחריות", מדגיש גנון. לדבריו, את המהפכה הזו מוביל חי . "חי High Group נחמיאס, מייסד לא ממתין לממשלה, לשר האוצר, למשרד הבינוי והשיכון או לנגיד. הוא פועל עצמאי ומוריד מחירים", הוא אומר. "זוהי ליבת רפורמת המחירים, 15 שמביאה בפועל לירידה של בין אחוז ממחירי השוק. לא מדובר 20 ל במהלך נקודתי אלא בגישה כוללת שמגדירה מחדש את מערכת היחסים בין יזמים לציבור".

לא סיסמאות, מעשים בשטח הרפורמה הזו כבר מתורגמת להצעות קונקרטיות לציבור בשורה של פרויקטים ברחבי הארץ. כך High למשל, באשקלון, בפרויקט שבשכונת עיר היין נמכרו דירות Park 1,999,000 חמישה חדרים במחיר של שקל בלבד, במסגרת מבצע מוגבל לעשר דירות לאכלוס מיידי. באותה , הוצעו High North העיר, בפרויקט דירות שלושה חדרים במחיר של שקל. בנוסף, בפרויקט 1,699,000 , הממוקם בסמוך High Sea & Wine לפארק המרכזי ולמתחם המסחרי המתוכנן, נמכרו דירות חמישה חדרים שקל, עם מודל 2,190,000 במחיר של תשלומים נוח וגמיש. "עסקאות אלה כבר יצאו אל הפועל, והן מוכיחות דבר פשוט: כשהציבור מקבל הצעה אמינה ושקופה – הוא יודע לפעול", אומר גנון. "גם בעיתות של עמימות כלכלית, אנשים מזהים הצעה אמיתית ומבינים שזו ההזדמנות שלהם לשבור את מעגל ההמתנה". לדבריו, הקבוצה מאמינה כי נדל"ן הוא לא רק דירה או פרויקט, אלא יצירה של רקמה עירונית-חברתית שמעניקה ביטחון ושייכות לתושבים. "התרומה שלנו אינה נעצרת בהוזלת מחירים", הוא מוסיף. "אנחנו רואים עצמנו חלק מהקהילה המקומית בכל מקום שבו אנו פועלים – מאילת בדרום ועד חריש בצפון. השקעות בספורט, תמיכה אדם גנון, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת חי נחמיאס: "ככל שיותר יזמים יצטרפו לרפורמת המחירים ויציעו פתרונות אמיתיים - נוכל לשנות את פני השוק"

nahmias-group.co.il

צילום: באדיבות חי נחמיאס

/ 9 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

אריק גולדיאן, יו"ר דירקטוריון בונוס, מסכם שלושה עשורים של יזמות וחדשנות פיננסית, התמודדות עם משברים, ניהול סיכונים ומנהיגות אמיתית – שהפכו את בונוס לאחת מחברות המימון החוץ-בנקאי הבולטות בשוק הנדל"ן בישראל • מה צפוי לחברה בעתיד? שנה לבונוס 30 על סיכון, יזמות ומנהיגות בתקופות של טלטלה

/ 10 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

חלק מהבעיה, אלא חלק מהפתרון. יזמים שפועלים כיום בשוק מתמודדים עם חוסר ודאות רגולטורית, קיפאון במכירות, עלויות בנייה הולכות ותופחות ועיכובים בקבלת החלטות. במציאות כזו, נדרש גוף מממן שמבין לעומק את הצרכים בשטח. זה לא רק יתרון, אלא ממש הכרח. לאורך השנים לא רדפנו אחרי טרנדים, אלא פעמים רבות הובלנו מהלכים שנחשבו "מוקדמים מדי" ובדיעבד התבררו כמדויקים. כשהמדינה פתחה את שוק הערבויות לגופים חוץ-בנקאיים, היינו בין הראשונים לקבל רישיון. כשבנקים סירבו ללוות פרויקטים בתמ"א , הצענו ליזמים ליווי מלא עם ערבויות 38/1 חוק מכר ובחצי מהעלות המקובלת. הזמן להביט קדימה מה למדתי אני, באופן אישי, לאורך שלושה עשורים? שניהול סיכונים אמיתי לא נובע מפחד, אלא מהבנה מעמיקה של המציאות; שיזמות אמיתית איננה רק לחדש, אלא לדעת להתמיד; שמנהיגות אמיתית אינה נמדדת רק ברווח, אלא במה שבנית לאורך הדרך. שנה הן זמן מצוין לומר תודה: לצוות 30 המסור, לשותפים הוותיקים, ובעיקר ליזמים שבחרו ללכת איתנו יד ביד גם בתקופות של חוסר ודאות. אבל זה גם הזמן להביט קדימה: השוק זקוק לוודאות, המערכת דורשת כלים חדשים, והחברה הישראלית כולה צריכה בתים חזקים יותר – פיזית, כלכלית וחברתית. ולבסוף, אולי סוד ההצלחה השקט שלנו טמון בעובדה שבונוס היא חברה פרטית, בבעלות משפחתית, עם הון עצמי גבוה ויציב. זה מאפשר לנו לפעול בביטחון, באחריות ובקצב מהיר. לאחרונה מונתה עו"ד דנה גולדיאן ברק למנכ"לית החברה – דור המשך שמביא איתו חזון רענן לצד מחויבות עמוקה להמשיך להוביל את השוק, באחריות ובאומץ.

כשאני מביט אחורה על שלושה עשורים של פעילות בונוס, ברור לי שההישג האמיתי אינו מתבטא רק במספרים. הוא טמון בעצם הדרך: יזמנו, צמחנו, פיתחנו רעיונות חדשים ובעיקר הצלחנו להשפיע, דווקא בתקופות של טלטלות כלכליות וחברתיות. , כשהתחום היה בחיתוליו, 2007 עוד בשנת בונוס הייתה בין החלוצות שנכנסו לשוק האשראי החוץ-בנקאי. מאז ועד היום – כבר שנה – אנו פועלים אחרת: מהירים יותר, 18 גמישים יותר, אישיים יותר, ובעיקר אחראיים יותר. התחרות בשוק האשראי אינה מותרות; היא תנאי הכרחי ליצירת פתרונות רחבים וחדשניים. לא בכדי, שוק האשראי החוץ בנקאי כולו תפס תאוצה משמעותית בשנים האחרונות. במהלך הדרך עברנו כמעט כל משבר אפשרי: תנודות חדות בשווקים הגלובליים, תקופות של אינפלציה ואי-ודאות, מגפת הקורונה, משבר אשראי עולמי, עליות חדות בריבית, וכעת גם מלחמה ללא אופק ברור. כל אירוע כזה אילץ אותנו לחשב מסלול מחדש, לפעמים בתוך שעות ספורות, לפעמים עם שינוי תפיסתי עמוק. אבל תמיד שמרנו על השאלה המרכזית: איך נשארים גמישים עבור הלקוחות מבלי לאבד את היציבות? מימון כשליחות דווקא מתוך האתגרים הללו, ההתחדשות העירונית צמחה אצלנו למוקד פעילות מרכזי. לא רק בגלל שמדובר בשוק צומח, אלא משום שבתחום הזה בא לידי ביטוי הקשר הישיר שבין מימון פיננסי לחיי היום-יום של אנשים: שיפור תנאי המגורים, חיזוק התשתיות וביסוס החוסן האזרחי. היכולת של בונוס להיכנס לפרויקטים בשלבים מוקדמים, עוד לפני היתר, ולהנפיק , או 38/1 ערבויות חוק מכר בפרויקטי תמ"א ערבויות צד ג' גם במיזמים לא שגרתיים, נובעת מתפיסה מקצועית אחת: אנחנו לא

" " אריק גולדיאן, יו"ר דירקטוריון בונוס: "יזמנו, צמחנו, פיתחנו רעיונות חדשים ובעיקר הצלחנו להשפיע, דווקא בתקופות של טלטלות כלכליות וחברתיות"

צילום: באדיבות החברה

bonuss.finance

bonuss.co.il

/ 11 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

כך תנצלו את המודל הפופולרי לטובתכם

/ 12 / צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מסביר כיצד מודל מאפשר לשמור על נזילות וגמישות בקבלת החלטות, מתי הוא 20/80- ה עשוי להפוך לכלי אסטרטגי משמעותי עבור רוכשים מתוכננים – ומתי דווקא להוות סיכון ממשי למי שנכנס אליו ללא היערכות מוקדמת

AI : צילום

נדל"ן מדיה

3.10.25

freepik : צילום

עולם הנדל"ן הישראלי מציע לרוכשים מגוון רחב של מבצעים יצירתיים, אך – 20/80 המודל הפופולרי ביותר – שהפך לחלק בלתי נפרד מארגז הכלים של יזמים ורוכשים כאחד, מעלה לא מעט שאלות לצד ההזדמנויות שהוא מציע. המודל, שצבר תאוצה בעקבות , משקף 2022 העלאת הריבית בשנת את תהליך ההתבגרות של השוק המקומי, תוך מעבר לשימוש בכלים פיננסיים מתוחכמים יותר בתקופות של טלטלה. עבור רוכשים מנוסים מדובר באפשרות למקסם את ההון הקיים, לבנות אסטרטגיה כלכלית מותאמת ולהרוויח גמישות, אולם כדי להפיק ממנו תועלת אמיתית נדרשת גם רמת הבנה פיננסית גבוהה ותכנון מדוקדק. ההזדמנות הפיננסית העיקרון המרכזי מבוסס על ניהול תזרים מזומנים: במקום להקפיא הון עצמי גדול כבר בתחילת הדרך, הרוכש משמר נזילות – משאבים שניתן להשקיע או לנצל למטרות אחרות. כך נוצר חלון זמן שבו הכסף ממשיך לייצר ערך, בין אם באמצעות השקעות קצרות טווח ובין אם בהקטנת התחייבויות אחרות של משק הבית. במובן הזה, המודל מאפשר ניהול יעיל וגמיש יותר של המשאבים הקיימים. יתרון חשוב נוסף טמון בגמישות התזמון של החלטות המימון, או במילים אחרות: ביכולת לדחות את ההחלטה על המשכנתה. במקום להתחייב מראש לתנאים שעלולים להתגלות כבלתי מתאימים, הרוכש יכול להמתין, לבחון את מצב השוק סמוך למועד האכלוס, ולבחור בתמהיל מימון עדכני ואופטימלי. במציאות של תנודתיות

הנותרים. כאשר מגיע מועד 80% ה התשלום, רוכש שלא נערך כראוי עלול למצוא עצמו במצוקה כלכלית ממשית. בנוסף, אי-ודאות בשוק האשראי עלולה להוביל לכך שתנאים שנראו סבירים בעת הרכישה יהפכו בעתיד ליקרים או מגבילים הרבה יותר. בהקשר זה, חוסר תכנון הוא לא רק בעיה, אלא סיכון מוחשי שעלול לערער עסקה שלמה. המפתח להצלחה במודל הזה טמון בהיערכות יסודית ובחינה קפדנית של כלל האפשרויות. רוכש שמבצע ניתוח מעמיק של מצבו האישי והפיננסי, בוחן את אלטרנטיבות המימון השונות ובונה תוכנית פעולה ריאלית, למנוף 20/80 יוכל להפוך את מבצע ה כלכלי משמעותי. בסופו של דבר, לא המבצע עצמו קובע, אלא הגישה המקצועית והאחראית שבה נכנסים אליו. מי שמבין את טבעו של הכלי הפיננסי הזה ומתייחס אליו ברצינות הראויה, יוכל למנף אותו ליתרון אמיתי, בעוד מי שיתפתה להיכנס אליו כלאחר יד עלול להיתקל בקשיים לא פשוטים.

בשוק האשראי ואי-ודאות כלכלית, זו פריבילגיה משמעותית: "לקנות זמן" ולקבל את ההחלטה החשובה ביותר בעסקה, בחירת המשכנתה, על בסיס נתונים עדכניים ולא תחזיות לא ודאיות. מנקודת מבט של תכנון אסטרטגי, המודל מעניק לרוכשים גם תקופת התארגנות יקרת ערך. מי שמנצל אותה לחיסכון, לשיפור דירוג האשראי או לארגון מקורות מימון נוספים, מגיע לנקודת התשלום במצב יציב ובעל יכולת טובה יותר לעמוד בהתחייבויות. עצם הידיעה שקיים לוח זמנים ברור מהווה לא אחת גורם משמעתי, שמדרבן לנהל תקציב משפחתי מוקפד ולהתמקד במטרות הכלכליות החשובות ביותר. בין הזדמנות לסיכון עם זאת, לצד היתרונות הברורים, חשוב להיכנס לעסקה כזו בעיניים פקוחות, שכן טמונים במודל גם סיכונים לא מבוטלים. דחיית ההתחייבות עלולה להיות חרב פיפיות עבור מי שנכנס לעסקה בלי אסטרטגיה ברורה לגיוס

צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין: "מי שמבין את טבעו של הכלי הפיננסי הזה ומתייחס אליו ברצינות הראויה, יוכל למנף אותו ליתרון אמיתי"

sufrin.io

צילום: נווה אביאני

/ 13 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

ברחוב הרא"ה ברמת גן קם פרויקט הבוטיק החדש של מעוז דניאל: שני בניינים קומות, עם דירות לכל שלב בחיים, חיי קהילה תוססים ומיקום מושלם – לצד 9 בני מוסדות חינוך ותרבות ובמרחק הליכה מהפארק הלאומי ומגן לב הזהב בין טבע לעיר בוטיק ברחוב הכי איקוני ברמת גן

/ 14 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

ViewPoint : הדמיה

החל מדירות שני חדרים המתאימות לזוגות צעירים או משקיעים, דרך דירות משפחתיות של ארבעה וחמישה חדרים, ועד דירות גן מרווחות ופנטהאוזים עם מרפסות גדולות ונוף פתוח. לכל דירה מפרט עשיר ומוקפד, המשדרג את חוויית המגורים והופך אותה לאיכותית ונוחה במיוחד. אחת הנקודות החזקות של הפרויקט נמצאת מחוץ לדלת: מצד אחד קרבה לפארק הלאומי ולגן לב הזהב – מרחבים ירוקים גדולים שמאפשרים יציאה מהירה מהשגרה; מצד שני, נגישות גבוהה לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה הציבורית החדשה, כולל הקו הסגול של הרכבת הקלה. מוסדות חינוך, תרבות ומסחר נמצאים כולם במרחק הליכה קצר. לדברי איתמר מלכה, סמנכ"ל 277-279 מעוז דניאל: "הרא"ה הוא לא עוד פרויקט מגורים, אלא חלק מהסיפור המתחדש של רמת גן, באחד הרחובות שהכי מזוהים עם העיר. רצינו ליצור שני בנייני בוטיק עם תמהיל דירות מגוון ועיצוב מוקפד,

רמת גן כבר מזמן אינה רק עיר סמוכה לתל אביב – היא הופכת למרכז אורבני בפני עצמו, עם שכונות מתחדשות, מוסדות תרבות ומתחמי בילוי חדשים. בלב כל זה, ברחוב הרא"ה – אחד הצירים המוכרים והאהובים בעיר, קם בימים אלה פרויקט מגורים חדש שמציע שילוב ייחודי של קצב אורבני שוקק עם קרבה לפארקים ירוקים. של מעוז 277-279 הפרויקט, הרא"ה 9 דניאל, כולל שני בנייני בוטיק בני קומות. בכל אחד מהם מספר דירות מצומצם יחסית, חניון תת-קרקעי ושתי מעליות – מה שמאפשר נוחות וחיי יומיום קלים יותר עבור הדיירים. הלובי עוצב בסגנון נקי ומודרני, ומסמן כבר בכניסה את הקו העיצובי שממשיך גם בדירות עצמן. בתוך הבניינים ממתין תמהיל דירות רחב המציע פתרון לכל שלב בחיים: איתמר מלכה, סמנכ"ל מעוז דניאל: "הפרויקט מציע הזדמנות נדירה לחיות בעיר מבלי לוותר על הטבע"

כל מה שצריך לדעת :277-279 על הרא"ה

שמעניקים פתרון מגורים איכותי לכל שלב בחיים ונגישות מיטבית לכל מה שהעיר מציעה, דרך הקו הסגול של הרכבת הקלה שיעבור בסמיכות לפרויקט, וכן מרחק הליכה לפארק הלאומי ולשקט הירוק שסביבו. הפרויקט מציע הזדמנות נדירה לחיות בעיר מבלי לוותר על הטבע". רחוב הרא"ה ברמת המיקום: גן – ציר מרכזי בעיר, במרחק הליכה מהפארק הלאומי וגן לב הזהב. שני בנייני בוטיק הפרויקט: קומות, עם לובי מעוצב, 9 בני קרקעי שתי מעליות וחניון תת בכל בניין. חדרים, 2-5 תמהיל הדירות: דירות גן מרווחות ופנטהאוזים עם מרפסות גדולות. קו סגול נגישות ותחבורה: של הרכבת הקלה, חיבור ישיר לדרך אלוף שדה, כביש וצירים מרכזיים לתל אביב 4 והסביבה. | 27 ' , פבר 279 הרא"ה אכלוס: .27 ' , נוב 277 הרא"ה

maozdaniel.co.il

/ 15 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

הפתעה ברחובות: השכונה הוותיקה מתעוררת לחיים – פרויקט מגורים חדש GOLDEN BROWN חברת פרץ בוני הנגב משיקה את בשכונת בראשית, שמחבר בין קהילה ותיקה למשפחות צעירות ומסמן את חזרתה של קריית ההגנה למרכז הרחובותי

מעבר לערך הנדל"ני, מדובר בבשורה קהילתית: שכונה ותיקה שמקבלת זריקת חיים, שילוב בין משפחות צעירות ותושבים ותיקים, ומודל שיווק שמאפשר גם לזוגות בתחילת דרכם ליהנות ממחירים נגישים. זהו לא רק עוד פרויקט מגורים – אלא נקודת מפנה בהתחדשות העירונית של רחובות.

אחרי עשורים של קיפאון נדל"ני בקריית ההגנה, רחובות זוכה סוף סוף לפרויקט חדש שמחזיר את השכונה למרכז המפה. חברת פרץ בוני הנגב – GOLDEN BROWN משיקה את קומות, 13 שני מגדלים מודרניים בני דירות חדשות ומפרט 120 הכוללים מוקפד עם חניה, מחסן ושטחים ציבוריים מתוכננים.

למה בראשית? שכונת בראשית בקריית ההגנה היא שכונה ותיקה בעלת אופי קהילתי חזק. כעת, לראשונה מזה שנים, היא מקבלת זריקת אנרגיה בדמות מתחם מגורים חדש. המשמעות כפולה: התושבים הוותיקים נהנים מהתחדשות סביבתית שמעלה את ערך הנכסים, ומנגד משפחות צעירות

הדמיה: בתאל זיתוני | ברחובות, קריית ההגנה GOLDEN BROWN פרויקט

/ 16 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

מקבלות הזדמנות להצטרף לקהילה מבוססת עם תשתיות חינוך, תרבות ופנאי מהשורה הראשונה. השילוב הזה מייצר שכונה שמחברת עבר, הווה ועתיד – חיבור בין מסורת להתחדשות. רחובות עצמה ממשיכה להתפתח בקצב מרשים, עם גידול אוכלוסייה עקבי ונגישות מצוינת למרכזי תעסוקה – החל ממכון ויצמן ועד פארקי היי טק ורכבת ישראל. התוצאה: איכות חיים קהילתית ושקטה, במרחק נגיעה מתל אביב. מחיר נגיש וערך GOLDEN BROWN יתרון מרכזי של טמון במודל השיווק: מחצית מהדירות משווקות במסגרת "מחיר מטרה", שמאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירה חדשה במחיר מופחת בשכונה שבה לא נבנה דבר חדש במשך שנים. המחצית השנייה מוצעת לשוק החופשי – השקעה עם פוטנציאל עליית ערך הדמיה: בתאל זיתוני | ברחובות, קריית ההגנה GOLDEN BROWN פרויקט

חברה שמקיימת את הבטחותיה, GOLDEN BROWN מביאה החברה ל את הערכים שהפכו אותה לשם דבר בענף: מקצועיות, איכות ועמידה בסטנדרטים הגבוהים ביותר. ברחובות עצמה כבר רשמה החברה שורה של פרויקטים מצליחים, שחלקם אף זכו בפרסים – נתון המעניק לתושבים ולרוכשים ביטחון מלא בהחלטה הגדולה ביותר בחייהם. מבט קדימה העובדה שקריית ההגנה זוכה סוף סוף לבנייה חדשה אינה רק בשורה מקומית – היא חלק ממגמה רחבה יותר של חידוש פני העיר. עבור תושבי רחובות ועבור מי שמבקשים להצטרף הוא לא GOLDEN BROWN אליה, רק פרויקט נדל"ן, אלא נקודת מפנה: שכונה ותיקה שנפתחת לעידן חדש – עם חזון של קהילה חזקה ואיכות חיים מותאמת לעתיד.

משמעותי. השילוב הזה יוצר קהילה מגוונת ותוססת: משפחות צעירות לצד משפרי דיור ומשקיעים, כולם במתחם אחד שמעודד חיי קהילה ושיח משותף. הפרויקט אינו מסתכם בדירות עצמן. סביבתו מתוכננת להעניק איכות חיים גבוהה במיוחד – עם פארקים ירוקים, שבילי הליכה, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור, מרכזי מסחר ושירותים קהילתיים. הילדים יוכלו לנוע בחופשיות בין המשחקיות והמדשאות, בזמן שההורים נהנים מגישה נוחה למוקדי תרבות, קניות ופנאי. כל אלה משתלבים עם אופייה הקהילתי של השכונה ויוצרים מרחב מגורים ייחודי, כזה שמביט קדימה אך שומר על קשר חם בין אנשים. ניסיון שאומר הכל מאחורי הפרויקט עומדת חברת פרץ בוני הנגב, אחת מחברות הבנייה המובילות בישראל. עם עשרות שנות ניסיון, יציבות פיננסית ומוניטין של

peretzbh.co.il

/ 17 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

הפריצה של רייק יזמות קלאסית, זרוע ביצוע דירות בדרך 7,000- ו מחלוצה בתחום ההתחדשות בלב תל אביב, דרך יזמות קלאסית בהיקפים רחבים ועד הקמת זרוע ביצוע עצמאית – קבוצת רייק מתווה אסטרטגיה חדשה וממצבת עצמה כאחת מהחברות המשפיעות בשוק הנדל"ן הישראלי

Snapshot&Cohen : הדמיה | פרויקט הגדנ"ע

/ 18 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

עשרים שנה אחרי שהייתה מהראשונות לזהות את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית עוד לפני שהפכה למגמה מרכזית, רייק נדל"ן מקבוצת אספן גרופ פותחת פרק חדש. מה שהתחיל כיזמות חלוצית בפרויקטי בתל אביב, התפתח בשנים 38 תמ"א האחרונות לקבוצה רב-זרועית המשלבת התחדשות עירונית, יזמות קלאסית ופעילות ביצוע אינהאוס. "ראינו שהחברה הגיעה לגבולות הצמיחה שלה בתחום ההתחדשות בלבד", מסביר יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף של הקבוצה. "כדי להמשיך לגדול נדרשנו להתרחב ליזמות קלאסית, להקים זרוע ביצוע עצמאית ובעיקר להביא את כל הניסיון שצברנו בתל אביב לערים נוספות ברחבי הארץ". המהלך הדרמטי של השנה החולפת מחברת היזמות דיויד 51% היה רכישת יחידות דיור 1,500- לנדמרק, שלה כ אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. 19 ו רכישה זו מסמלת את הכניסה הרשמית של רייק ליזמות קלאסית, עם מיקוד בקרקעות פרטיות ולא רק בפרויקטי פינוי-בינוי. "יזמות קלאסית מאפשרת לנו להגדיל היקפים, לעבוד עם קרקעות בתוליות ולגוון את סל הפעילות שלנו", מסביר רייק. "זה חלק מהחזון להפוך לחברה מאוזנת, עם שילוב נכון בין מיזמות התחדשות ליזמות קלאסית

צילום: שאטרסטוק

נוספות – טירת כרמל, חיפה, נשר, לוד ואילת. בין הפרויקטים הבולטים: פינוי-בינוי 900 בקריית אליעזר בחיפה הכולל כ- 1,250 דירות חדשות, פרויקט של דירות בטירת כרמל, מאות יחידות דיור בלוד ושכונה חדשה באילת. "בתל אביב למדנו להתמודד עם האתגרים המורכבים ביותר", מדגיש רייק. "כשהגענו לערים נוספות הבאנו איתנו את אותו סטנדרט ואת אותו דיוק – וזה מה שמאפשר לנו לבלוט גם שם". מבט קדימה כיום מקדמת קבוצת רייק למעלה יחידות דיור בעשרות 7,000- מ פרויקטים בפריסה ארצית, ומשלבת שלוש זרועות פעילות: התחדשות עירונית, יזמות קלאסית וביצוע. "השוק לא פשוט, עם ריביות גבוהות, רגולציה ומצב רוח לאומי", מסכם רייק. "אבל אנחנו מוכנים ליום שאחרי. השותפות עם אספן גרופ, הכניסה ליזמות הקלאסית והקמת זרוע ביצוע – כל אלה מאפשרים לנו להמשיך לצמוח גם בתקופה מאתגרת. המטרה שלי ברורה: להפוך את רייק נדל"ן לשם נרדף ליציבות, חדשנות והשפעה אמיתית על הערים בישראל".

התחדשות עירונית לבין יזמות רגילה".

זרוע ביצוע עצמאית צעד נוסף שממחיש את ה"בשלות" של הקבוצה הוא הקמת חברת ביצוע עצמאית. במשך שנים נשענה רייק על קבלנים חיצוניים, אך בשנים האחרונות הבינה כי שליטה בביצוע חיונית לשמירה על איכות, עמידה בלוחות זמנים וניהול עלויות. "בעבר לא הייתי מוכן לשמוע על זה", מספר רייק. "אבל כשהשוק הפך מאתגר והרווחיות ביזמות נשחקה, הבנתי שזה המקום שבו אפשר לשפר ביצועים בכמה אחוזים קריטיים. זה נותן לנו עצמאות, משחרר אותנו מתלות בקבלנים חיצוניים ומאפשר ניהול מוקפד יותר של כל פרויקט". התרחבות גיאוגרפית במקביל לשינויים הארגוניים, רייק מרחיבה את פעילותה גם גיאוגרפית. אחרי הצלחות בתל אביב, העבירה החברה את מרכז הכובד לערים

יוסי רייק, מנכ"ל ובעלים משותף של קבוצת רייק: "כדי להמשיך לגדול נדרשנו להתרחב ליזמות קלאסית, להקים זרוע ביצוע עצמאית ובעיקר להביא את כל הניסיון שצברנו בתל אביב לערים נוספות ברחבי הארץ"

raykgroup.com

צילום: רז רוגובסקי

/ 19 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

בעיני רבים, המילה "קרוואן" מתקשרת למבנה זמני שנבנה מתוך אילוץ. מצד שני, ההיסטוריה הישראלית מספרת סיפור אחר; הקרוואן ליווה את ישראל ברגעים מכוננים – מהקמת יישובים חדשים ועד קליטת גלי עלייה. למרות שנולד כפתרון לעתות חירום, הוא הצליח להשתלב בחיי היום-יום של משפחות, קהילות ומוסדות, ולהפוך לחלק בלתי נפרד מהנוף המקומי. בעשורים האחרונים קיבל המושג "מבנה יביל" פנים חדשות: קרווילות מרווחות, מבנים מודולריים מתקדמים ואף מכולות מוסבות שתוכננו כבתים מעוצבים לכל דבר. "בכל פעם שישראל נדרשה לפתרון מהיר, המבנה היביל היה שם – והיום, מול מצוקת הדיור, הוא שוב הופך לאלטרנטיבה אמיתית ומודרנית שמציעה איכות חיים, ולא רק אילוץ זמני ולא נוח", מסביר גיל סגל, מנהל היחידה להשכרת מבנים ניידים. מקרוואן לקרווילה ועד בית עוגן – זהו סיפור האבולוציה של המגורים היבילים בישראל:

,50- מהקרוואנים של גלי העלייה בשנות ה דרך הקרווילות שהעניקו תחושת בית למפוני גוש קטיף ועד המבנים המודולריים של היום שהפכו לבתי מגורים לכל דבר • סיפורו של המבנה היביל הוא סיפור על קהילות, משפחות וישראליות, וכעת הוא חוזר לקדמת הבמה כמענה מהיר, גמיש וזול למצוקת הדיור מסע ישראלי: כך הקרוואן הפך לסמל מקומי

צילום: באדיבות החברה | בית במושב פארן

/ 20 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

צילומים: באדיבות החברה

צילום: מתן נעים | חוסן שדרות

בהתיישבות החדשה בשומרון, בבקעות ובגבולות הדרום, הקרוואן שימש שלב ביניים עד לבתי הקבע, ובהמשך דירות השכרה נוחות לזוגות צעירים. מעבר לפן הפונקציונלי, הקרוואן הפך לסמל תרבותי. במקומות מסוימים נבנו סביבו קהילות שלמות, עם חיי שכנות, אירועי תרבות ותחושת ביחד ייחודית. למרות תנאי בידוד ואיטום מוגבלים, עבור רבים הייתה זו חוויית חיים מעצבת.

פתרון חירום עם | הקרווילה ניחוח של וילה (2005 עם תוכנית פינוי גוש קטיף ( נולדה "הקרווילה" – בית טרומי המחובר ממספר מודולים על גבי תשתית קבועה. המטרה הייתה לשדרג את חוויית המגורים מעבר לקרוואן המסורתי ולהקל על מעבר קהילתי-רגשי. הקרווילות נבנו בגדלים מ"ר, לעיתים במערכי 60-90 של שכונה מאורגנים (למשל בניצן),

מוסד ישראלי | קרוואנים קרוואנים ליוו את התפתחות הדיור בישראל מראשית דרכם כמענה זמני ועד להפיכתם לתשתית חיים של ממש. הם נבנו לרוב מלוחות מתכת קלים על שלד עץ או פלדה, עם גג פח גלי ואבזור בסיסי, ולעיתים הוצבו על בסיסי בטון. , עם גלי העלייה הגדולים, 90 בשנות ה קמו אתרי קרוואנים עירוניים בקנה מידה רחב; הגדול שבהם, "נחל בקע" יחידות. גם 2,300- בבאר שבע, מנה כ

/ 21 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

צילום: משה מילנר/לע"מ | קראווילות בישוב ניצן

להעמיד תוך שבועיים בית מודולרי מלא, עם בידוד, חשמל, מים ותשתיות – משהו שפעם לקח חודשים. זה שינוי דרמטי בעולם הבנייה". הקרוואן נכנס לחנייה | סיכום סיפורם של הקרוואנים בישראל הוא לא רק סיפור של פתרון דיור זמני, אלא עדות ליכולת ההמצאה והגמישות של השוק המקומי. מהקרוואנים שהוקמו בגלי העלייה והיוו תחנת מעבר לקליטה, דרך הקרווילות של מתיישבי גוש קטיף ששדרגו את איכות החיים של משפחות שלמות, ועד למבנים המודולריים ובתי "עוגן" שמספקים היום פתרונות עכשוויים – מדובר באבולוציה שלמה של דיור יביל שהפך לרלוונטי יותר מתמיד. כיום, כשהביקוש לפתרונות דיור נגישים ומהירים גובר, הקרוואנים והנגזרות המודרניות שלהם מציעים שילוב של יתרון כלכלי, נוחות ויכולת התאמה אישית; כבר לא מדובר עוד באמצעי חירום בלבד, אלא בחלופה אמיתית שמאפשרת לאנשים ולמשפחות לבנות לעצמם בית, לפעמים תוך שבועות ספורים. אז כמה זה עולה? קרוואן יביל סטנדרטי מ"ר( 50- )כ אלף שקל 150 קרווילה מ"ר( 100- )כ 300-500 אלף שקל

מדרגה אמיתית: לא עוד פתרון אילוץ, אלא בית עם תחושה אמיתית של קבע. לקוחות מבקשים היום יחידות מרווחות, מבודדות היטב ועם גמרים מותאמים אישית. זה כבר לא פתרון זמני, אלא אלטרנטיבה של ממש". בעשור האחרון התמחור, התקינה והטכנולוגיה דחפו קדימה את הבנייה המתועשת: יחידות מודולריות מבוססות פלדה, קירות מבודדים, מערכות בטיחות ואש, וביצועים תרמיים-אקוסטיים טובים משמעותית מהקרוואן הוותיק. כך מתקבל מוצר שמותקן בתוך ימים ועד שבועות, ניתן להרחבה ומספק חוויית מגורים "של דירה", ולא "של פשרה". אחת הדוגמאות הבולטות היא קונספט "בית עוגן" – יחידת מגורים ממכולה ימית מורחבת ומוסבת. המודל הזה משלב את עמידות המבנה התעשייתי עם עיצוב וגמרים מודרניים, כולל חלונות גדולים, מערכות מיזוג מתקדמות וחלוקה פונקציונלית. יתרונו הגדול: זמן אספקה קצר ועלויות נמוכות בהרבה מבנייה קונבנציונלית. סגל מסכם: "היום אנחנו יכולים הבנייה המודולרית ובית "עוגן" העתיד כבר כאן |

ושילבו פרוגרמה "ביתית" יותר: גגות משופעים, חלוקה פנימית יעילה ותשתיות משופרות. בפועל, הקרווילה שינתה את כללי המשחק. היא אפשרה למשפחות להרגיש "בבית" גם בתקופות מעבר מורכבות, והוכיחה שניתן לייצר דיור זמני שמספק איכות חיים גבוהה יותר. עם השנים, הקרווילות חדרו גם לשוק הפרטי: זוגות צעירים ומשקיעים זיהו בהן אלטרנטיבה משתלמת לדיור זמני, בעיקר ביישובי פריפריה. משה פרידמן, מנהל המכירות של היחידה להשכרת מבנים ניידים, מוסיף: "הקרווילה העניקה קפיצת משה פרידמן, מנהל המכירות של היחידה להשכרת מבנים ניידים: "הקרווילה העניקה קפיצת מדרגה אמיתית: לא עוד פתרון אילוץ, אלא בית עם תחושה אמיתית של קבע" גיל סגל, מנהל היחידה להשכרת מבנים ניידים: "היום אנחנו יכולים להעמיד תוך שבועיים בית מודולרי מלא, עם בידוד, חשמל, מים ותשתיות – משהו שפעם לקח חודשים"

300 החל מ אלף שקל ועד מיליון למעלה מ שקל

בנייה מודולרית 100) מתועשת מ"ר, גמר מלא( בית "עוגן" ממכולה מורחבת מ"ר( 50- )כ

אלף 120 כ שקל

למחיר היחידה יש להוסיף הובלה, ביסוס וחיבורים – רכיבים שעשויים להגדיל את העלות הכוללת אך גם לשדרג את איכות המגורים לאורך זמן

/ 22 /

the-unit.co.il

נדל"ן מדיה

3.10.25

שש שנים אחרי שהימרה על מהלך שנראה בלתי אפשרי והצליחה לפתח קרקעות חומות פרטיות, קבוצת ברדוגו מציגה את מתחם בכפר סבא – חמישה מגדלים מודרניים JOY LIVING הסטודנטים דירות מרוהטות, שטחי מסחר רחבים, חללים משותפים 370- עם כ ומודל השקעה שמציע תשואה גבוהה מהממוצע בשוק המהלך הנועז שהפך למציאות מגיעה לשרון JOY

הבלתי אפשרי למציאות בשטח. המהלך הנועז הפך לסמל יזמי והעניק לקבוצה יתרון אסטרטגי: מומחיות שמייצרת אמון בשוק ההון ובקרב שותפים מוסדיים, ויכולת לבנות פתרונות דיור ייחודיים עבור אוכלוסיות שונות. הפרויקט שנמצא במרכז סיפור – JOY LIVING ההצלחה הזה הוא

לפני שש שנים, קרקעות חומות פרטיות נחשבו "שטח מת" – תחום שבו גם רשויות מקומיות וגם גופים ממשלתיים לא נגעו בו. אף אחד לא האמין שניתן לקדם מהלך אמיתי על הקרקע הזו. קבוצת ברדוגו הייתה בין היחידות שהאמינו אחרת. היא לקחה סיכון יזמי גדול והצליחה להפוך את

/ 23 /

3dvison : הדמיה

נדל"ן מדיה

3.10.25

. המתחם נמצא JOY הבולטות של שלוש דקות הליכה מתחנת הרכבת דקות ממרכז התחבורה 10 וכ הציבורית של אגד. בעתיד תתווסף גם תחנת מטרו סמוכה – אחת מתוך חמש שיוקמו בכפר סבא – מה שצפוי להעלות את ערך הנכסים במתחם . 10% לפחות ב מעבר לכך, המתחם ממוקם ליד רחוב ויצמן, אחד מרחובות המסחר המרכזיים בישראל, בסמוך לקניון , אושילנד, הפארק G ערים, מרכז העירוני ואזורי תעסוקה בכפר סבא, רעננה והרצליה פיתוח. הקרבה למוקדי מסחר, בילוי ותעסוקה הופכת אותו לאטרקטיבי במיוחד לסטודנטים ולצעירים. הערך למשקיעים ביקוש גובר ותשואה גבוהה 2,740- כיום חיים בכפר סבא כ לתואר 2,700- סטודנטים, מהם כ ראשון. במרחב המיידי – רעננה, הוד השרון והרצליה, המספרים גדולים אף סטודנטים, ובסך 8,000 יותר: מעל אלף באזור כולו. תוך חמש 15 הכול כ- 1,200- שנים צפויים להתווסף עוד כ סטודנטים. הביקוש למעונות באזור עולה בהרבה על ההיצע: מחקרי גיאוקרטוגרפיה מצביעים על פער של מאות מיטות – חסרות כבר כיום. בנוסף, 800 לפחות בעשור האחרון נבנו בכפר סבא רק דירות קטנות של חדר עד שניים, 3% במחירי 14% מה שהוביל לזינוק של כ- 2022 המכירה של דירות קטנות בין נועד לתת מענה ישיר JOY . 2024 ל למחסור הזה. מהווה JOY עבור המשקיעים,

מתחם מעונות סטודנטים חדשני בלב כפר סבא. מדובר בקומפלקס רחב דונם, שיכלול 6.5 היקף על שטח של קומות וכ- 9 חמישה מגדלים בני דירות במגוון תמהילים: יחידות 370 700 חדרים שיאכלסו כ- 3 ו- 2 סטודיו, סטודנטים. כל דירה תגיע מרוהטת במלואה, עם מיזוג ויציאה למרפסת – יתרון משמעותי בהשוואה למעונות אחרים במרחב, שם ההיצע ברובו מיושן ולא כולל ריהוט מלא. בקומת הקרקע יוקם מרכז מסחרי של אלפי מטרים רבועים, עם מסעדות, בתי קפה, סופרמרקט וחנויות שישרתו גם את השכונה כולה. החזון של קבוצת ברדוגו הוא לא לספק מיטה ללינה כפי שנהוג במעונות סטודנטים אחרים בארץ, אלא לספק חוויית מגורים שלמה עבור יתאפיין בשטחים JOY הדיירים. מתחם משותפים מתקדמים: חללי עבודה ולימוד, חדרי מוזיקה, חדרי כושר, סטודיו יוגה, מכבסה, בית כנסת וגינה קהילתית. השילוב הזה יוצר סביבת חיים עשירה, קהילתית ותוססת – בדיוק . Z וה- Y מה שמחפשים צעירי דור ה מגמות צרכניות חדשות מצביעות על כך שהסטודנטים מעדיפים לחיות בקהילות אורבניות מודרניות עם שירותים ברמה גבוהה, גם אם הדבר דורש נסיעה באוטובוס או רכבת אל הקמפוס, במקום להסתפק במעונות ישנים ליד מוסדות הלימוד. הנגישות היא אחד מנקודות החוזקה מימוש החזון חווית מגורים שלמה

אלטרנטיבה ייחודית. מחירי הרכישה מיליון שקל – רף 2 ל- 1.35 נעים בין כניסה נמוך משמעותית מהמחירים חדרים ממוצעת 3 בעיר, שבה דירת מיליון שקל. התשואה 3.2 עולה מעל ,3.5%- הצפויה גבוהה: למעלה מ בלבד בהשקעה 2.5%- לעומת כ בדירת מגורים רגילה. לכך מתווספים יתרונות כלכליים חשובים – דרישת הון עצמי נמוכה, עלויות מימון מופחתות ופטור ממדד תשומות הבנייה, מה שמקטין סיכונים ומגדיל את כדאיות ההשקעה. המודל העסקי מאפשר לרוכשים ליהנות גם ממכירה ללקוחות קצה וגם מליווי מקצועי של מערך ההשכרה, שמבטיח יציבות וביקוש מתמשך. 130 עד כה נמכרו כבר למעלה מ יחידות בפרויקט. "ההצלחה שלנו נמדדת ביכולת להפוך רעיונות לא ממומשים למציאות שמשרתת אנשים", מסכמים בקבוצת ברדוגו. "כך היה בפריצת הדרך עם הקרקעות החומות, וכך גם היום עם JOY LIVING מתחם הסטודנטים בכפר סבא, המספק פתרון דיור אמיתי לסטודנטים ומודל השקעה משתלם למשקיעים. בעינינו, זו המשמעות האמיתית של יזמות: ליצור ערך כפול – גם חברתי וגם כלכלי". ומודל השקעה משתלם למשקיעים. בעינינו, זו המשמעות האמיתית של יזמות: ליצור ערך כפול - גם חברתי וגם כלכלי" מספק JOY LIVING "מתחם פתרון דיור אמיתי לסטודנטים

bardugo-group.co.il

/ 24 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

מהדמיות ומצגות מפוארות ועד ההריסה, הבנייה והאכלוס: יגאל אליהו, שותף מייסד קבוצת יגאל אלון, מסביר איך לבחור חברת פיקוח שמחזיקה צוות, מתודולוגיה ונוכחות יומיומית באתר – ומובילה אתכם בבטחה לדירה החדשה מי באמת שומר עליכם באתר? הפיקוח שמבדיל בין הבטחות למפתחות

צילום: באדיבות החברה | , ירושלים 23-25 סן מרטין

צילום: יוסי שפר | , ירושלים 4-5 הדודאים

מתכננת, מסיימת, עומדת בלוחות הזמנים ופותחת בעיות בזמן אמת. לעומת זאת, חזון ללא אכלוס הוא נורת אזהרה שמחייבת עצירה ובחינה מחדש". כדי להבין מהי משמעותו של פיקוח אמיתי, בכתבה הבאה נפרק את מסע ההתחדשות העירונית לשלבים ונצביע על המקומות שבהם נדרשת נוכחות מקצועית וצמודה. חושבים עשור קדימה התהליך נחלק לשלושה שלבים: ארגון (נציגות, יועצים, חתימות), ביצוע (הריסה ובנייה בפועל) ואכלוס. בעוד הארגון עשוי להימשך שנים אך אינו

יגאל אליהו, שותף-מייסד קבוצת יגאל אלון בשיתוף עם אלון וייזברג, מבקש להאיר עיקרון פשוט: פיקוח בהתחדשות עירונית לא נמדד בסיפורים – אלא בביצועים. לדבריו, המדד האמיתי להצלחה הוא שאלה אחת פשוטה: האם הפרויקט אוכלס. "חברה שמובילה בעלי דירות מהשלב ההתחלתי ועד קבלת המפתח מוכיחה שיש לה ידע, יכולת וניסיון לנהל מסע שלם. לא מדובר רק במפתח הפיזי, אלא במסירה מלאה: בדיקות תקינות, תיקון ליקויים, התמודדות עם בירוקרטיה, רישום בית משותף וליווי גם אחרי האכלוס הראשוני. חברה שמצליחה לאכלס פעם אחר פעם –

פרויקט התחדשות עירונית הוא מסע ארוך, מורכב ומאתגר, שלעתים נמשך למעלה מעשור. עבור בעלי הדירות זו תקופה רבת משמעות, רצופה חוסר ודאות ולחצים, שבה אסור להתקדם ללא פיקוח מקצועי ומיומן. פיקוח כזה אינו נשען על מצגות, הדמיות או סיסמאות, אלא על ניסיון מוכח בשטח, למידה מתמדת וניהול יום-יומי שמחבר בין ההסכמים הכתובים לבין המציאות באתר הבנייה. בין ההבטחות והשקפים המבריקים מגיע הרגע שבו חייבים לעבור ממילים לעשייה – וברגע הזה נבחנת חברת הפיקוח: בהריסה, בבנייה, בפיקוח על הקבלנים ובשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות.

/ 25 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

'הבטחה אישית' בלבד. חייבים צוות מקצועי שמחזיק את השטח, לצד מעורבות של השותפים שמוודאת שכל פרויקט מקבל את תשומת הלב הראויה. גם אני וגם אלון כאן וזמינים לכל בעל דירה בכל פרויקט. ביצענו ומסרנו עשרות פרויקטים כאלה". מבקשים לשמוע על הבעיות והפתרונות בפיקוח, כמו בחיים, אין פרויקטים "מושלמים". תמיד יתגלו ליקויים, עיכובים או חיכוכים מול הקבלן: בעיות תכנון, כשלים בביצוע, קשיי אספקה של חומרים או כוח אדם. חברה מנוסה לא תחשוש לשתף בהתמודדויות עבר: אילו פתרונות הנדסיים ותקציביים הוצעו, כיצד טופלו עיכובים, ואיך נשמר האינטרס של הדיירים גם במשבר. שקיפות ביחס לקשיים היא סימן לחברה אמינה ובשלה, שמבינה שניהול אמיתי נמדד בדרך שבה מטפלים בבעיות. כשמבקשים לבחון "פרויקט דומה", לא מסתפקים בפרויקטים בשלב הארגון. דרשו לראות פרויקטים בעלי מאפיינים דומים שכבר בביצוע או באכלוס: מספר בניינים וגודל המתחם, מאפייני אוכלוסייה (צעירה/וותיקה/ מעורבת), מיקום גיאוגרפי (מרכז/ פריפריה, עיר גדולה/עיירה), אתגרים תכנוניים (מיגון, חניה תת-קרקעית, מגבלות שטח) ואתגרי ביצוע בפועל. כך תבינו אם החברה לא רק "יודעת על הנייר", אלא התמודדה בהצלחה עם מורכבויות דומות – עמדה בזמנים, טיפלה בליקויים בזמן אמת ושמרה על

דורש פיקוח אינטנסיבי, לב-ליבו של הפרויקט הוא הביצוע והאכלוס. כאן נדרשת חברת פיקוח עם מערך רחב: מהנדסים והנדסאים לבקרת איכות, מנהלי עבודה, בודקי איכות ורפרנטים ללוחות זמנים, בקרה תקציבית, ביטוחים וניהול סיכונים. שלב האכלוס דורש תשומת לב מיוחדת: טיפול בליקויי מסירה, סיוע ברישום בית משותף, ליווי משפטי לפי הצורך ומענה יומיומי לדיירים שנכנסים לביתם החדש. חברה שאינה נוכחת בשטח באופן רציף עלולה לקרוס כשנפתח צוואר הבקבוק. אליהו מדגיש: "המשמעות של פיקוח אמיתי היא להיות נוכחים בדיוק ברגעים הקריטיים. לא מספיק לעבור את שלב הארגון – הערך האמיתי ניתן בביצוע ובאכלוס, כשהכול נבחן בשטח". בוחנים את המבנה הארגוני יש בהתחדשות עירונית הרבה הבטחות. לעתים חברות, במיוחד צעירות, מבטיחות שבעלי החברה יפקחו בעצמם על כל פרויקט. זה אולי נשמע טוב, אבל אינו ריאלי. פרויקט מורכב מחייב מבנה ארגוני מלא: מנהלי אזור, רכזות קשרי דיירים, מהנדסים/ הנדסאים לבקרה הנדסית, ומנהלות תכנון המחברות בין כלל היועצים. לצד צוות השטח, מעורבות רציפה של השותפים הבכירים היא חשובה, אך אינה תחליף לצוותים מקצועיים שמבצעים. אליהו מסביר: "אי אפשר לנהל עשרות פרויקטים מורכבים עם

צילום: יוסי שפר | , תל אביב 9 ליפסקי

אמון הדיירים. אליהו מוסיף: "מי שאומר שאין בעיות, פשוט לא מספר את האמת. בעלי דירות צריכים לשמוע לא רק על ההצלחות אלא גם על האתגרים, ואיך החברה טיפלה בהם. שם נבחנת המקצועיות האמיתית". פיקוח אמיתי מטעם בעלי דירות אינו נבחן ברגע החתימה, אלא כשחלום מתחיל להיבנות ולעתים גם נסדק. ברגעים האלה הדיירים שואלים: האם באמת מפקחים עלינו, האם יש מי שילחם בשבילנו מול המערכת. כאן מתגלה הערך של פיקוח שאינו "מסמן וי", אלא נכנס לעומק, נוכח באתר, יודע לעצור כשצריך ומגן על הצד החלש בפרויקט. בסופו של דבר, בעלי הדירות לא רוצים רק מפתח – הם רוצים לדעת שמישהו היה שם בשבילם, לאורך כל הדרך. אליהו מסכם: "התפקיד שלנו הוא להיות הגב של בעלי הדירות. לא רק להעביר אותם תהליך, אלא לעמוד לצידם בכל משבר קטן או גדול. בסוף, מה שהם באמת מחפשים זה לדעת שמישהו נלחם עבורם". מחפשים את מי שנלחם בשבילכם

יגאל אליהו, שותף-מייסד קבוצת יגאל אלון: "המשמעות של פיקוח אמיתי היא להיות נוכחים בדיוק ברגעים הקריטיים. לא מספיק לעבור את שלב הארגון – הערך האמיתי ניתן בביצוע ובאכלוס, כשהכול נבחן בשטח"

igalalon.co.il

צילום: יח"צ

/ 26 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

38 תמה תמ"א כך ישפיע מתווה שקד על בעלי הדירות מתוכנית ארצית אחידה למערכת מבוזרת שמעצימה את הרשויות המקומיות: (, מסביר את KDC עו"ד אור קרן, שותף-מייסד במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות׳ ) מתווה שקד, את האתגרים הצפויים ובעיקר את הסעיפים בחוזה שבעלי דירות חייבים לדרוש כדי לישון בשקט

כמעט שני עשורים הייתה תמ"א נדבך מרכזי בעולם ההתחדשות 38 העירונית בישראל. היא נולדה מצורך דחוף: חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך במהרה הפכה לכלי משמעותי בעיצוב מחדש של פני הערים. לצד תרומתה הרבה, צפו גם לא מעט מגבלות – תכנוניות, משפטיות וכלכליות – שהגבילו את יעילותה והעמידו סימני שאלה על המשך דרכה. כעת, עם סיום עידן התמ"א וכניסתו של מתווה שקד, מתחיל פרק חדש בהתחדשות העירונית. במאמר זה עו"ד אור קרן, שותף-מייסד במשרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות׳ ), מסביר את עיקרי השינוי ומה KDC) המשמעות שלו עבור בעלי הדירות. מיצתה את עצמה? 38 למה תמ"א 38 כבר מראשיתה נועדה תמ"א לשמש פתרון זמני לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, אך בפועל היא יצרה גם לא מעט בעיות. לצד תרומתה,

צילום: שאטרסטוק

נדרשות להתמודד עם תכניות נקודתיות שלא השתלבו במתארים רחבים, מה שגרם לעיכובים ולתחושת תסכול בקרב תושבים. אל כל אלו נוספה גם מורכבות משפטית הולכת וגוברת – סכסוכים בין דיירים ליזמים, עתירות נגד הרשויות והליכים ממושכים שפגעו בקצב המימוש. במילים אחרות, הכלי

התגלו עיוותים תכנוניים – כמו הגדלת זכויות בנייה ללא ראייה כוללת של המרחב, יצירת עומסים כבדים על תשתיות מים, ביוב, תחבורה וחינוך, ולעיתים אף פגיעה באיכות החיים בשכונות ותיקות. התוכנית סיפקה מענה נקודתי לבניינים בודדים, אך לא נתנה פתרון כולל לצורכי העיר. כך מצאו את עצמן רשויות מקומיות

/ 27 /

נדל"ן מדיה

3.10.25

עיקר הכוח נותר בידיהם של הרשויות המקומיות והיזמים. מכאן נובעת חשיבות עצומה לליווי משפטי צמוד. בתקופה של מעבר חקיקתי ותכנוני, כאשר הכללים משתנים והפרקטיקה עדיין לא מגובשת, בעלי הדירות נחשפים לשורה של סיכונים: חוסר בהירות בנוגע להיקף זכויותיהם, שינויים בלתי צפויים בתכנון, ועיכובים ממושכים במימוש הפרויקט. כדי שבאמת יעמדו במרכז, על הדיירים להבטיח שכל התחייבות מצד היזם מגובה בערבויות חזקות, שהחוזים כוללים מנגנוני הגנה ברורים, ושיש גורם מקצועי שמסוגל לאכוף את זכויותיהם במקרה של כשל או הפרה. וכניסתו של 38 סיום עידן תמ"א מתווה שקד מסמנים נקודת מפנה משמעותית בהתחדשות העירונית בישראל: מעבר מכלי אחיד ברמה ארצית למערכת מבוזרת, שבה לרשויות המקומיות ניתן כוח רב יותר לעצב את דמות העיר. במציאות החדשה הזו, ייצוג משפטי איכותי אינו מותרות אלא תנאי יסוד. עבור בעלי הדירות, המשמעות היא לוודא שיש מי שמגן על זכויותיהם, מוודא שההתחייבויות אכן מתממשות, ושבסיום הדרך הם זוכים לא רק לדירה חדשה – אלא גם לשקט נפשי ולביטחון שהאינטרסים שלהם נשמרו לכל אורך התהליך. kdc-law.co.il מתווה שקד – עידן חדש בהתחדשות העירונית

המעבר לחלופת שקד לא פותר את המכשולים המוכרים של תחום ההתחדשות העירונית – אלא משנה את מוקדי המורכבות. במקום המדינה, כעת הרשויות המקומיות מחזיקות בסמכויות רחבות בהרבה, ונדרשות לקבל החלטות כבדות משקל וליישמן בפועל – לעיתים קרובות ללא תוספת כוח אדם או תקציב מתאים. התוצאה עלולה להיות עומס כבד על ועדות התכנון המקומיות ועיכובים משמעותיים באישור פרויקטים. במקביל, חוסר הבהירות במתווה החדש יוצר כר פורה לפרשנויות סותרות מצד יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות. כבר כיום ניתן לצפות להתנגדויות משפטיות בנוגע להיקף זכויות הבנייה, גובה ההיטלים ואופן ניהול הליכי השיתוף עם הציבור. בהיעדר מערך משפטי אחיד וברור – קיימת סכנה ליצירת חוסר ודאות משפטית, ואף פערים גדולים בין עיר לעיר. במצב כזה, החשיבות של מנגנוני פיקוח, ערבויות וביטחונות חזקים מתחדדת מתמיד. בעלי הדירות זקוקים להגנה ממשית במקרה של כשל מצד היזם, וליווי משפטי מקצועי הופך להיות קריטי כדי להבטיח שהאינטרסים שלהם נשמרים לאורך כל הדרך. השאלה הגדולה שמרחפת מעל מתווה שקד היא האם הפעם בעלי הדירות באמת זוכים להיות במרכז התהליך? על פניו, התשובה אמורה להיות חיובית: המדינה הכריזה על שיתוף ציבור רחב יותר ועל מתן משקל לעמדות הדיירים. אלא שבפועל – האם הפעם בעלי הדירות באמת במרכז?

שנועד להיות קצר מועד וממוקד הפך לעיתים למכשול, והצורך בחלופה יעילה ומותאמת יותר הלך והתגבר – עד שהבשיל לכדי מתווה שקד. מתווה שקד: יותר סמכות מקומית, יותר אחריות , שפעלה ככלי 38 בשונה מתמ"א אחיד בכל רחבי הארץ, מתווה שקד מעביר את מרכז הכובד אל הרשויות המקומיות ומעניק להן סמכויות נרחבות יותר. המשמעות: כל עיר יכולה לעצב את מדיניות ההתחדשות העירונית שלה בהתאם לצרכים, לאופי ולחזון המקומי. מצד אחד זהו יתרון – שליטה תכנונית וגמישות רחבה יותר; מצד שני, זו גם אחריות גדולה שמוטלת על כל רשות ורשות. בלב המתווה ניצב ההליך המשולב, שנועד לקצר באופן משמעותי את לוחות הזמנים, באמצעות שילוב בין אישור התכנית לבין קבלת היתר הבנייה. כך מצטמצם אחד החסמים המרכזיים שבלמו פרויקטים רבים בעידן התמ"א. נוסף לכך, המתווה פותח פתח לזכויות בנייה נדיבות יותר, בעיקר במסלולי הריסה-ובנייה מחדש, אך מחייב גם ראייה כוללת: עיצוב עירוני איכותי, הקצאת שטחים ציבוריים ותשומת לב להיבטים חברתיים-קהילתיים. נדבך חשוב נוסף הוא שיתוף הציבור. בניגוד לעבר, ההחלטות אמורות להתקבל בשקיפות, עם דיון אמיתי בעמדות ובהתנגדויות של הדיירים. במובן הזה, מתווה שקד אינו רק כלי לקידום פרויקטים של בנייה, אלא גם מנגנון שמבקש לחזק את ההליך הדמוקרטי והחברתי בתכנון העירוני. אתגרים משפטיים בתכנית שקד

צילום: יח"צ

/ 28 /