הבמה המרכזית של הנדל"ן 1.8.25

1.8.25

נדל"ן מדיה

השבוע פורסם כי מגמת הירידה במחירי הדירות נמשכת ואף מעמיקה – גם בלב אזורי הביקוש. לפי עדכון חדש של מדד המחירים באתר מדלן, מחיר ממוצע לדירת יד שנייה בתל מיליון שקל בשיא, 4.13־ אביב ירד מ מיליון שקל בלבד כיום. ירידה 3.36־ ל אלף שקל. דרמה? תלוי את 770 של כ־ מי שואלים. אמנם מדובר בסכום משמעותי, אבל לפני שמכריזים על "קריסת מחי־ רים", כדאי לבחון את התמונה המ־ לאה. דירות יד שנייה הן שוק עם מא־ פיינים ייחודיים: כל מוכר בטוח שהנכס שלו שווה הון – גם אם מדובר בדירה מוזנחת. רבים רכשו דירות במחירי שיא, תוך תקווה להתחדשות עירונית בעתיד. ייתכן שמדובר בסך הכול בתי־ קון מתבקש לשוק שהתלהט יתר על המידה. אם נסתכל על נתוני הלמ"ס: השינוי החודשי במחירי הדירות באפריל–מאי נע 2025 לעומת מרץ–אפריל 2025 בחיפה לבין ירי־ 1.4% בין עלייה של בתל אביב. בצפון חלה 1.2% דה של , בדרום ובירוש־ 0.5% עלייה קלה של בהתא־ 0.9%- ו 0.8% לים ירידה של מה. כלומר, רוב השינויים נעים סביב חצי אחוז לפה או לשם. קשה לקרוא לזה קריסה. המציאות, כך נראה, מורכבת יותר: השוק אמנם מאתגר, והקונים נוטים להמתין על הגדר, אך יחד עם זאת – אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "פרופ' שמחון מציג תיאטרון אבסורד. אם ייאכף המודל

יש הזדמנויות. הירידה הכללית נמ־ שכת, אך אינה דרמטית. והנה ההפ־ 2024 תעה: במדידה שנתית )מאי (, מחירי הדירות 2025 לעומת מאי . רכבת המחירים 5.3%־ דווקא עלו ב האטה – אבל לא ירדה מהפסים. ומה עם כל הדירות שלא נמכרו? נתון נוסף שמעורר תגובות בשוק הוא מספר הדירות הלא מכורות, שעומד אלף, לפי נתוני למ"ס. 81־ כיום על כ אך גם כאן, התמונה מורכבת. לפי לשכת שמאי המקרקעין, המספר כולל גם דירות שקיבלו היתר בנייה אך טרם החלה בנייתן בפועל. כלומר, אין זה בהכרח מדד אמיתי לעודף היצע. גם המחסור החמור בפועלי בניין מאז פרוץ חרבות ברזל, קצב התחלות בנייה נמוך והיעדר יעדים ממשלתיים ברורים להאצת הבנייה – תורמים להאטה בהשלמת פרויקטים ולהתמ־ שכות המגמה של שוק איטי ומסורבל. במקביל, קצת חדשות טובות: מבין הערים שמובילות במכירת דירות חד־ שות בשלושת החודשים מרץ–מאי , ניתן למצוא את אופקים ואש־ 2025 400 דוד – כל אחת מהן עם למעלה מ־ דירות חדשות שנמכרו. מנגד, הרצ־ ליה, טבריה וחיפה ניצבות בתחתית הרשימה. בשוק דירות היד השנייה, חיפה, ירושלים ובאר שבע בולטות עם עסקאות בכל אחת מהן. 700 יותר מ־ כתבתנו אכזבת מחיר מטרה. בוואלה חשפה השבוע תחושת אכז־ בה קשה בקרב משפחות צעירות שזכו בדירות מוזלות בחריש – עיר שנב־ נתה כפתרון דיור בר השגה. עשרות מהן ביטלו את זכייתן בפרויקט "מחיר מטרה" במתחם הטרפז, לאחר שהת־

ברר שמחירי הדירות קרובים למחירי השוק החופשי. החלום לדירה מוזלת? מתברר שלא תמיד מתממש. האם הבנקים חוסמים את ההנ־ סוגיה נוספת שעלתה השבוע חות? לכותרות: מעורבות הבנקים בתמ־ חור הדירות. דו"ח של צוות ממשלתי בראשות פרופ' אבי שמחון קובע כי התנאים שמציבים הבנקים ליזמים פוגעים בתחרות ומונעים הפחתת מחירים. כיום, יזם המבקש להעניק הנחה לרוכשים צריך לקבל אישור מראש ובכתב מהבנק המלווה – מה שמייצר לטענת הדוח "אפקט מצנן" שפוגע בשוק. ההמלצה הדרמטית של הצוות: למנוע מהבנקים להתערב בתמחור לאחר חתימת הסכם הליווי, גם אם הדבר יחייב חקיקה. לפי ההצעה, סעי־ פים שמגבילים את המחיר או מחייבים עדכון בנק בכל שינוי – יבוטלו. באופן טבעי, לא כולם מתלהבים מהמהלך. אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מזהיר: "פרופ' שמחון מציג תיאטרון אבסורד. אם ייאכף המודל הזה – ייבנו פחות דירות בישראל. לא מדובר בהלוואה רגילה, אלא בעסקת ליווי בה הבנק הוא שותף. ככזה, יש לו את מלוא הז־ כות להיות מעורב בהחלטות כלכליות, ובפרט אם מדובר בהפחתת מחיר שעלולה לפגוע בהחזר ההשקעה". דנוס ממשיך ומתריע: "אם הדוח הזה יהפוך לחוק, הוא יהיה לא יותר מאות מתה נוספת בספר החוקים. מעניין מה יחשוב נגיד בנק ישראל על ההמלצה – והאם הציבור יסכים לשלם מחיר גבוה, רק כדי למנוע מצב שבו קונים עתידיים ישלמו פחות".

הזה – ייבנו פחות דירות בישראל"

צילום: שחר שירזי

/ 3 /