הבמה המרכזית של הנדל"ן 1.8.25

1.8.25 1.8.25 עופר פטרסבורג עורך ראשי

הבמה המרכזית מבית נדל"ן מדיה רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

ישראל פסטרנק מנכ"ל גלי בן שושן / הפקה שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה

1.8.25

נדל"ן מדיה

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

ניתוח שוק

ירידה של מאות אלפי שקלים במחירי דירות יד שנייה בתל אביב, האטה במכירת 5%־ דירות חדשות וחוסר ודאות בנוגע לתמחור – אבל גם עלייה שנתית של יותר מ ממשיך לבלבל את כולם, עופר 2025 במדד הדירות הכללי • בזמן ששוק הנדל"ן של פטרסבורג מציג ניתוח שוק עדכני עם כל הנתונים, הסיפורים והספקות שאלת מיליון הדולר: האם רכבת המחירים יורדת מהפסים?

/ 2 /

צילום: אדובי סטוק

1.8.25

נדל"ן מדיה

השבוע פורסם כי מגמת הירידה במחירי הדירות נמשכת ואף מעמיקה – גם בלב אזורי הביקוש. לפי עדכון חדש של מדד המחירים באתר מדלן, מחיר ממוצע לדירת יד שנייה בתל מיליון שקל בשיא, 4.13־ אביב ירד מ מיליון שקל בלבד כיום. ירידה 3.36־ ל אלף שקל. דרמה? תלוי את 770 של כ־ מי שואלים. אמנם מדובר בסכום משמעותי, אבל לפני שמכריזים על "קריסת מחי־ רים", כדאי לבחון את התמונה המ־ לאה. דירות יד שנייה הן שוק עם מא־ פיינים ייחודיים: כל מוכר בטוח שהנכס שלו שווה הון – גם אם מדובר בדירה מוזנחת. רבים רכשו דירות במחירי שיא, תוך תקווה להתחדשות עירונית בעתיד. ייתכן שמדובר בסך הכול בתי־ קון מתבקש לשוק שהתלהט יתר על המידה. אם נסתכל על נתוני הלמ"ס: השינוי החודשי במחירי הדירות באפריל–מאי נע 2025 לעומת מרץ–אפריל 2025 בחיפה לבין ירי־ 1.4% בין עלייה של בתל אביב. בצפון חלה 1.2% דה של , בדרום ובירוש־ 0.5% עלייה קלה של בהתא־ 0.9%- ו 0.8% לים ירידה של מה. כלומר, רוב השינויים נעים סביב חצי אחוז לפה או לשם. קשה לקרוא לזה קריסה. המציאות, כך נראה, מורכבת יותר: השוק אמנם מאתגר, והקונים נוטים להמתין על הגדר, אך יחד עם זאת – אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "פרופ' שמחון מציג תיאטרון אבסורד. אם ייאכף המודל

יש הזדמנויות. הירידה הכללית נמ־ שכת, אך אינה דרמטית. והנה ההפ־ 2024 תעה: במדידה שנתית )מאי (, מחירי הדירות 2025 לעומת מאי . רכבת המחירים 5.3%־ דווקא עלו ב האטה – אבל לא ירדה מהפסים. ומה עם כל הדירות שלא נמכרו? נתון נוסף שמעורר תגובות בשוק הוא מספר הדירות הלא מכורות, שעומד אלף, לפי נתוני למ"ס. 81־ כיום על כ אך גם כאן, התמונה מורכבת. לפי לשכת שמאי המקרקעין, המספר כולל גם דירות שקיבלו היתר בנייה אך טרם החלה בנייתן בפועל. כלומר, אין זה בהכרח מדד אמיתי לעודף היצע. גם המחסור החמור בפועלי בניין מאז פרוץ חרבות ברזל, קצב התחלות בנייה נמוך והיעדר יעדים ממשלתיים ברורים להאצת הבנייה – תורמים להאטה בהשלמת פרויקטים ולהתמ־ שכות המגמה של שוק איטי ומסורבל. במקביל, קצת חדשות טובות: מבין הערים שמובילות במכירת דירות חד־ שות בשלושת החודשים מרץ–מאי , ניתן למצוא את אופקים ואש־ 2025 400 דוד – כל אחת מהן עם למעלה מ־ דירות חדשות שנמכרו. מנגד, הרצ־ ליה, טבריה וחיפה ניצבות בתחתית הרשימה. בשוק דירות היד השנייה, חיפה, ירושלים ובאר שבע בולטות עם עסקאות בכל אחת מהן. 700 יותר מ־ כתבתנו אכזבת מחיר מטרה. בוואלה חשפה השבוע תחושת אכז־ בה קשה בקרב משפחות צעירות שזכו בדירות מוזלות בחריש – עיר שנב־ נתה כפתרון דיור בר השגה. עשרות מהן ביטלו את זכייתן בפרויקט "מחיר מטרה" במתחם הטרפז, לאחר שהת־

ברר שמחירי הדירות קרובים למחירי השוק החופשי. החלום לדירה מוזלת? מתברר שלא תמיד מתממש. האם הבנקים חוסמים את ההנ־ סוגיה נוספת שעלתה השבוע חות? לכותרות: מעורבות הבנקים בתמ־ חור הדירות. דו"ח של צוות ממשלתי בראשות פרופ' אבי שמחון קובע כי התנאים שמציבים הבנקים ליזמים פוגעים בתחרות ומונעים הפחתת מחירים. כיום, יזם המבקש להעניק הנחה לרוכשים צריך לקבל אישור מראש ובכתב מהבנק המלווה – מה שמייצר לטענת הדוח "אפקט מצנן" שפוגע בשוק. ההמלצה הדרמטית של הצוות: למנוע מהבנקים להתערב בתמחור לאחר חתימת הסכם הליווי, גם אם הדבר יחייב חקיקה. לפי ההצעה, סעי־ פים שמגבילים את המחיר או מחייבים עדכון בנק בכל שינוי – יבוטלו. באופן טבעי, לא כולם מתלהבים מהמהלך. אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מזהיר: "פרופ' שמחון מציג תיאטרון אבסורד. אם ייאכף המודל הזה – ייבנו פחות דירות בישראל. לא מדובר בהלוואה רגילה, אלא בעסקת ליווי בה הבנק הוא שותף. ככזה, יש לו את מלוא הז־ כות להיות מעורב בהחלטות כלכליות, ובפרט אם מדובר בהפחתת מחיר שעלולה לפגוע בהחזר ההשקעה". דנוס ממשיך ומתריע: "אם הדוח הזה יהפוך לחוק, הוא יהיה לא יותר מאות מתה נוספת בספר החוקים. מעניין מה יחשוב נגיד בנק ישראל על ההמלצה – והאם הציבור יסכים לשלם מחיר גבוה, רק כדי למנוע מצב שבו קונים עתידיים ישלמו פחות".

הזה – ייבנו פחות דירות בישראל"

צילום: שחר שירזי

/ 3 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

צילום: מד"א

שיקום עירוני כאתגר לאומי: בטור מיוחד, נתנאלה ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן, קוראת לתכנון מחדש של ההתחדשות העירונית בישראל – עם פתרונות מימון מותאמים, כללים ברורים ומסלולים מהירים לפרויקטים באזורים רגישים מהריסות להזדמנות: בונים מחדש את אמון השוק והחוסן העירוני

/ 4 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

ההרס שגרמו מתקפות הטילים בחו־ דשים האחרונים חורג מעבר לפגי־ עה הפיזית במבנים – הוא מעמיק את חוסר הוודאות בענף הנדל"ן ומחדד את הקריאה לפעולה רחבה, חכמה ומהירה. דווקא בעת הזו עולה גם הז־ דמנות אסטרטגית: לשקם לא רק את התשתיות, אלא את כלל תהליך ההת־ חדשות העירונית בישראל. שיקום אזורי לחימה חייב להפוך לפ־ רויקט לאומי מוסדר, שמשלב פתרו־ נות מיגון עם ודאות כלכלית ורגולטו־ רית. משברים הם נקודת מבחן – אך גם קרקע פורייה לשינוי. מי שיביט רק על מה שנהרס, יפספס את מה שני־ תן לבנות. אבל מי שיזהה את החלון שנפתח – ימצא בו מקום להזדמנויות חדשות. המצב הנוכחי מציב את היזמים במ־ שוואה בלתי אפשרית: מצד אחד – דרישה למיגון, תשתיות ושיקום מהיר; מצד שני – מערכת בירוקרטית איטית, המנותקת מדחיפות השטח. הפת־ רון מחייב שינוי פרדיגמה: על המדינה לראות ביזמים שותפים – לא רק קבל־ ני ביצוע. יש לאפשר להם כלים, ודאות וסיוע מימוני – ולהציב כללים ברורים שיבטיחו גם מיגון וגם אמון ציבורי. בתחום המימון, נחשף ממקור רא־ שון עומק האתגר. אי אפשר לנהל שוק חדש עם כלים ישנים. המודלים הפיננסיים שנבנו על מציאות של שוק חזק, תזרים קבוע ודירות "שנחטפות על הנייר" – כבר אינם רלוונטיים. אנ־ חנו מצויים בתקופה שבה כלים מותא־ מים, פתרונות מימון יצירתיים, גמישות

צילום: שאטרסטוק

מסלולי מימון מהירים ומדויקים לפ־ רויקטים באזורים רגישים. ולא פחות חשוב – לנצל את המומנ־ טום כדי לתכנן מחדש את העיר היש־ ראלית של המחר: שכונות ממוגנות, תשתיות תחבורה מתקדמות, בנייה חכמה ורחובות שמייצרים קהילה. זהו צורך ביטחוני, כלכלי וחברתי – לא רק תכנוני. לסיכום, ענף הנדל"ן נמצא בתקו־ פה מאתגרת. אך עבור מי שמבין את השוק, מזהה מגמות ומוכן לחשוב אחרת – זוהי גם תקופה של הזדמנות. מי שיידע להסתגל, לפעול באחריות ולבנות שותפויות נכונות – יוביל את השוק בשנים הקרובות. כמי שנמצאת בלב העשייה המימו־ נית, אני רואה בכל יום את הדילמות, את החששות – אך גם את התקווה. שיקום עירוני מוצלח יקום וייפול על שיתוף פעולה בין מערכות, על היכולת להציע למשקיעים תשתית יציבה, ול־ תושבים – עתיד עם אופק. מההריסות – אפשר לבנות. מההזדמנות – אפשר לצמוח. הזמן לחשוב מחדש, ולבנות חכם

מחשבתית ובניית תזרים מותאם – יכולים להפוך את האתגר להזדמנות.

- כן 20/80 די למבצעי למחשבה פיננסית בריאה כך, למשל, יש לעצור את המכי־ רות הלא אחראיות שאינן מייצרות תז־ רים מזומנים לפרויקט )כגון מבצעי למיניהם(, ולהקפיד על שמי־ 20/80־ ה רה על ההיגיון הכלכלי של הפרויקטים. ניתן לראות כיצד נשחקה רווחיותם של פרויקטים, כתוצאה מביטול הצמדת תקבולי הרוכשים למדד – בעוד שתשו־ מות הבנייה ממשיכות להתייקר. מצב זה רחוק מלהיות בריא. בין הצעדים שנבחנים בימים אלה: הפחתת שיעור ההסכמה הנדרש מה־ דיירים לקידום פרויקטים – גם באזו־ רים שלא נפגעו ישירות. מדובר במה־ לך דרמטי שיכול להוציא לדרך מאות פרויקטים תקועים. במקביל, יש לפ־ עול לתמיכה ייעודית ביזמים: להגדיל מכסות עובדים זרים, להסיר חסמים בייבוא חומרי בנייה ומיגון, ולהקצות

נתנאלה ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן: "מי שיביט רק על מה שנהרס, יפספס את מה שניתן לבנות. מי שיזהה את החלון שנפתח – ימצא בו מקום להזדמנויות חדשות" צילום: יח"צ

michlol-fin.co.il

/ 5 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

14.6%- דו"ח חדש של השמאי אוהד דנוס חושף: מחירי הדירות באשדוד זינקו ב בשנה האחרונה, והמוסדיים נוהרים לעיר עם עסקאות ענק כמו מתחם הסוהו של הכשרה ביטוח ופרויקט שבירו • הביקוש הגבוה מצד עולים חדשים, מתקדם, ממקמים את העיר ESG משקיעים מחו"ל וזוגות צעירים, בשילוב מיצוב על מפת ההזדמנויות החמות ביותר בישראל רגע לפני הקפיצה: אשדוד מסומנת כהשקעת הנדל"ן הבאה של ישראל

צילום: מד"א

סף קפיצת מדרגה משמעותית. "מס־ 14.6%- תבר כי המחירים בעיר עלו בכ בשנה החולפת )רבעון ראשון של (, ומ־ 2025 מול רבעון ראשון של 2024 מאז תחילת מלחמת 6.5% – תוך זה חרבות ברזל", מסביר דנוס. לדבריו, מדובר בעדות לחוזקו של שוק הנדל"ן בעיר, עוד טרם המלחמה, ובמיוחד לאחר שנוטרל האיום מדרום. המוסדיים כבר כאן גם שוק ההון סימן את אשדוד כיעד הבא, כששחקנים מוסדיים מהבולטים בישראל, ובהם חברת מגדל והכש־ רה חברה לביטוח, פועלים בה במלוא המרץ. האחרונה, בבעלות אלי אלעז־ רא ובניהול שמעון מירון, פרסמה לא־ חרונה קול קורא למכירת מתחם סוהו אשדוד – אזור מגורים ומסחר עצום 1,100 דונם וכולל 65- המשתרע על כ מ"ר שטחי 7,000 יחידות דיור וכ מסחר.

depositphotos : צילום

למרות האתגרים שמציבה המ־ ציאות הביטחונית והכלכלית, אשדוד מצליחה להפתיע: העיר דורגה לאח־ רונה בין עשר הערים היציבות ביותר בישראל במדד האיתנות הפיננסית של משרד הפנים – ועקפה אפילו את תל אביב ורמת גן. "זהו הישג חסר

תקדים", אמר ראש העיר ד"ר יחיאל לסרי. "נמשיך להוביל את העיר באח־ ריות ובביטחון". דו"ח מיוחד שערך השמאי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ממפה את תמונת הנדל"ן בעיר – והתמונה ברורה: אשדוד נמצאת על

/ 6 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

צילום: דוברות עיריית אשדוד

המתחם, חלק מ"קריית איתנים", נחשב לאחת מעסקאות הנדל"ן הג־ דולות בעיר – עם פוטנציאל להתרח־ יחידות דיור בע־ 10,000 בות עד כדי תיד. במכרז מוצעים ארבעה מקבצי יח"ד, 348- ל 155 דיור, בגודל שנע בין כשלא תתאפשר רכישת מגרש בודד. לא Rent It גם מגדל וקרן הריט נשארות מאחור: השתיים נמצאות מפרויקט מגו־ 75% במו"מ לרכישת רים של קבוצת שבירו בשכונת לכיש, בניינים, 8- יחידות דיור ב 341 הכולל מיליון שקל. 442 תמורת "לא מדובר במקרה", מסביר דנוס. "מומחי האקטואריה והנדל"ן במו־ סדיים סימנו את אשדוד כיעד הש־ קעה אסטרטגי, בזכות הנתונים והפוטנציאל". הביקוש לדירות באשדוד זינק בשנה וחצי האחרונות, בין השאר בשל זרם 2,000 העולים החדשים לעיר: יותר מ משפחות עלו אליה – בעיקר מרוסיה, אוקראינה וצרפת – והביאו לגידול דר־

. 2024 'פלטינה פלוס' – במדד לשנת מדובר בנמל שעובר מהפכה סביב־ תית וטכנולוגית: עובר לשימוש בחש־ מל, מצמצם פסולת, פועל בשקיפות אתית, מקדם גיוון תעסוקתי ומשתף את הקהילה. גם העיר עצמה זכתה בעבר בפר־ סים בין-לאומיים על התנהלות סבי־ בתית, כולל פרס יוקרתי של האו"ם, ומקדמת פרויקטים בתחבורה חכמה, מרחבים ירוקים ונגישות. "זהו בדיוק שמחפשים היום משקי־ DNA סוג ה עים מוסדיים", נכתב בדו"ח, "שמח־ פשים תזרים עתידי בשילוב עם ערך ממשי". ESG "יש באשדוד הכול – חוף, נמל, קהילה תוססת, אוכלוסייה מגוונת וע־ תודות קרקע יוצאות דופן", מסכם דנוס. "הציבור בישראל כבר מכיר את איכויותיה, מה שמסביר את כמות הע־ סקאות הגבוהה. אנחנו נמצאים רגע לפני הקפיצה הבאה של אשדוד – וזה רגע שצריך לשים אליו לב".

מטי בביקושים לדיור. הגל הזה מגיע בשילוב עם עניין הולך וגובר מצד משקיעים מחו"ל, עבורם אשדוד היא יעד מועדף בז־ כות היותה עיר חוף מרכזית עם מרינה פעילה, חופי רחצה נגישים ותשתיות עירוניות מתקדמות. מובילה ESG עיר אחד ההיבטים הבולטים בדו"ח של דנוס נוגע למעמדה של אשדוד כעיר )השקעות ESG מובילה בתחום ה ירוקות(. נמל אשדוד, הלב הכלכלי של העיר, זכה לדירוג הגבוה ביותר – השמאי אוהד דנוס: "אשדוד נמצאת רגע לפני הקפיצה הנדל"נית הגדולה שלה, לאחר שעקפה את תל אביב במדד האיתנות הפיננסית"

צילום: שחר שירזי

hcsra.co.il

/ 7 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

הביקוש בשיא, המכירות בשפל: הישראלים ממשיכים לחלום על דירה – אבל המציאות הכלכלית, הרגולציה והמלחמה הופכים את החלום לבלתי מושג • פולי טטרו, שותף ומייסד טופ קפיטל, מסביר מדוע הביקוש לא נעלם, מה עוצר את העסקאות, ואיך אפשר לשחרר את הפקק שוק הדיור מחפש דרך לצאת מהקיפאון

AI : צילום

/ 8 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

למרות הישגיה הביטחוניים של יש־ ראל בכל הזירות, המדינה עדיין שקו־ עה במלחמה מתמשכת בעזה – שממשיכה להשפיע באופן ישיר על הכלכלה המקומית. אחד התחומים שסופגים מכה כפולה הוא שוק הדיור: מצד אחד, הביקוש לרכישת דירות לא נעלם – זוגות צעירים, משפרי דיור ורו־ כשים פוטנציאליים עדיין מחפשים את דרכם אל הנכס הבא. מצד שני, היכו־ לת לממש את הביקוש נשחקת – וכא־ שר המחירים נותרים גבוהים, המפ־ גש בין ההיצע לביקוש מתרחש פחות ופחות. לדברי פולי טטרו, שותף ומייסד חברת טופ קפיטל, "למרות האווירה הקשה של חוסר הוודאות, הביקוש קיים – במיוחד בקרב מי שמבין שהמ־ תנה על הגדר עלולה לעלות ביוקר בט־ ווח הארוך. אבל בשנים האחרונות, וב־ מיוחד מאז תחילת המלחמה, הפער בין הרצון ליכולת הפך גדול מדי". למרות הקיפאון הכללי, ישנם סי־ מנים ברורים לכך שהשוק מגיב במהירות כאשר נרשמת ירידת מחי־ רים אמיתית. טטרו מדגים: • בצפון תל אביב גינדי הכריזה לא־ חרונה על ירידת מחירים דרמטית של בפרויקט יוקרה. התוצאה? 30%־ כ תוך שבועיים – כל הדירות נמכרו. "זה לא שהביקוש נעלם – הוא פשוט מחכה להזדמנות למימוש", מסביר טטרו. • הפריפריה זזה: בעפולה, ירוחם, נתיבות ונוף הגליל יש תנועה, בניגוד למרכז הקפוא. המחירים הנגישים מאפשרים לקונים לקחת משכנתה כשהמחיר יורד – הקונים חוזרים

סבירה, והעסקאות מתבצעות. • שוק היד השנייה פורח: דירות שאינן מקבלן נמכרות לעיתים קרובות בעשרות אחוזים פחות מדירה חדשה באותו אזור – מה שהופך אותן לאטר־ קטיביות במיוחד, דווקא בתקופה זו. לכאורה, אפשר היה לצפות שהיזמים ימהרו להוריד מחירים – אבל המציאות מורכבת בהרבה, כפי שמציג טטרו: • התייקרות כוח העבודה: בעקבות הביקוש הגבוה לעובדים מאז תחילת המלחמה, שכר העבודה באתרי בנייה קפץ, זמני הביצוע מתארכים, והע־ לויות מטפסות. • חומרי גלם יקרים: עלויות הב־ רזל, הבטון ומערכות הבנייה זינקו – וגם הלוגיסטיקה נפגעה כתוצאה מהמלחמה. • מימון חונק: עליית הריבית מאז ממשיכה להכביד, והיזמים 2022 מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות במיוחד, שמתורגמות לשחיקה בר־ למה היזמים לא מורידים מחירים?

ווחיות – במיוחד כשזמני הפרויקטים מתארכים.

איך שוברים את הקיפאון שלבים? 5- ב כדי להחזיר את השוק לפעו־ לה, מציע טטרו תוכנית פעולה רב- שלבים: 5 מערכתית של הפחתת ריבית מדורגת .1 שתשחרר מצד בנק ישראל. לחצים פיננסיים. הקלה זמנית ברגולציה על .2 שתחזיר חלק משכנתאות. מהקונים לשוק. סל תמריצים ממשלתי. .3 שיאפשר ליזמים להוריד מחי־ רים מבלי לקרוס. שתשח־ האצת הליכי תכנון. .4 רר חסמים ותשפר את ההיצע לפי אזור. מע־ תמיכה ישירה ברוכשים. .5 נקים וערבויות ממשלתיות, בדומה לתוכניות העבר למשפרי דיור. "שוק הדיור לא נמצא בקריסה, אבל הוא תקוע", מסביר טטרו. "המחי־ רים לא ירדו, ובעתיד אף יעלו משמ־ עותית משום שאנו עדיין לא מטפלים בהיצע באופן ראוי. הביקושים קיימים, אך נמנעים מלבוא לידי מימוש. הסי־ בות רבות – כלכליות, ביטחוניות ורגולטוריות". "כדי לשחרר את השוק, תידרש מדיניות אמיצה, מתואמת ויצירתית. ככל והמצב הנוכחי יישאר נמשיך לראות שוק מקרטע עם מלאי דירות יקרות שאינו נגיש למרבית אזרחי המ־ דינה", מסכם טטרו. topcapital.co.il לא משבר – אבל בהחלט קיפאון

צילום: יח"צ

/ 9 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

דמיינו לעצמכם את השקט של פארק ירוק מתחת לבית, את הרוגע של נוף פתוח לים מהמרפסת, ואת התחושה שאתם גרים בלב עיר – אבל לא מתפשרים על אף פרט. ברוכים : פרויקט הנדל”ן שמ־ THE 5 הבאים ל־ ציב את בת ים על מפת המגורים היוק־ רתיים של ישראל. בליבה של שכונת רמת יוסף המת־ חדשת, נבנה בימים אלה רובע מגו־ רים אדריכלי ומעורר השראה – הכולל קומות, תכ־ 27 חמישה מגדלים בני נון ועיצוב עילית של האדריכל מיקי טרבס, ופארק ירוק המשתרע על פני

מציג את קולקציית הדירות THE 5 לגור בפסגה: פרויקט היוקרתית של בת ים שנה לפני איכלוס – הזדמנות דירות הטופ בפרויקט 41 • אחרונה לחיות בין שמיים לים הפרימיום של מעוז דניאל יוצאות לשיווק החיים החדשים בטופ: מגדיר THE 5 פרויקט את בת ים מחדש

/ 10 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

הדמיות: ויופוינט

שישה דונם, עם כל מה שצריך כדי לחיות חכם, רגוע ומדויק. לאחר שבשלבי המכירה הקודמים נמכרו מאות דירות, משיקה כעת מעוז דניאל את הקולקציה הסופית שנשמ־ דירות 41 – רה לשיווק בסוף הפרויקט פרימיום ופנטהאוזים בעיצוב בלתי מתפשר, עם מפרט עשיר, נוף פתוח לים – לתל אביב-יפו מצפון ולכל רצו־ עת החוף עד אשדוד – פרטיות ונוחות שטרם נראו באזור.

רחבות ונוף לים 25- • פנטהאוזים יוקרתיים )קומות ( – עם בריכות פרטיות, תקרות 27 גבוהות, חלונות פנורמיים ואדריכלות פנים קונספטואלית מ”ר 255 • פנטהאוז ייחודי בגובה מ”ר, ג’קוזי, 153 – עם מרפסות של כיווני אוויר – פריט 4 בריכה פרטית ו־ נדל”ני לאספנים בלבד חדרים מוצ־ 4.5 לכל דירה מעל חניות תת-קרקעיות, מחסן 2 מדות פרטי, גישה ללובאים יוקרתיים, מע־ ליות מהירות ושטחים ציבוריים ברמה של מלון בוטיק.

לוקיישן זה הכל - ופה זה הכול 41- ממוקם ברחוב כצנלסון THE 5 , שלוש דקות מהים, קרוב לתחנת 51 הרכבת הקלה, מוקדי התרבות של בת ים, מוסדות חינוך מובילים, ומרחק נסי־ עה קצר מתל אביב דרך צירי התנועה .(431 המרכזיים )נתיבי איילון, כביש זו שכונה עם עבר תרבותי מפואר ועתיד נדל”ני מזהיר – ורגע לפני שה־ מחירים עולים, זה הזמן לבחור נכון. 2026 סוף ספטמבר אכלוס: בנק לאומי ליווי בנקאי: maozdaniel.co.il אתר החברה: thefive.co.il אתר הפרויקט:

הקולקציה כוללת: חדרים עם מרפסות 4.5-5 • דירות

/ 11 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

צילום: גל פרידמן; אושי אושי צילום: רם אילוז | קניון מבשרת סושי לצד אוויר הרים צלול כיין סניף חדש של רשת "אושי אושי" נפתח בקניון מבשרת, שבבעלות רמי לוי ועו"ד עדי סודאי, ומציע תפריט ייחודי עם מנות אסייתיות חדשות, קוקטיילים צבעוניים ונוף פנורמי לעבר הרי ירושלים • המקום כשר, מתאים גם לאירועים פרטיים - וצפוי להפוך לאטרקציה קולינרית לתושבי מבשרת והסביבה

רשת המסעדות האסייתיות "אושי אושי" השיקה סניף חדש ומעוצב בקניון מבשרת, הצופה על עיר הבירה ועל הרי ירושלים. הסניף מציג תפריט עשיר שגובש במיוחד לרגל הפתיחה ובו מנות דגים על הפלנצ'ה, מנות תאילנדיות כמו פאד קפאו וסלט פפאיה, מגוון דים סאם, נאמס וגיוזות )כולל גרסאות טבעוניות(, לצד סושי, נודלס, אורז, טופו ועוד. לצד האוכל, ניתן ליהנות גם מקוקטיילים מקוריים כמו "סקורה כיס" ו"ג'ינג'ר גארדן", מבחר יינות ושתייה חריפה. בקרוב יושק גם תפריט עסקיות צהריים ויתקיימו אירועים ייחודיים במקום. המסעדה פועלת תחת כשרות הרב מחפוד, ומותאמת סועדים. 70 לאירועים פרטיים של עד לדברי אייל סקוזה, מנכ"ל קניון מבשרת: "אנחנו שמחים להרחיב את ההיצע הקולינרי בקניון עם מסעדה אסייתית איכותית מרשת מוכרת ומובילה, אשר מתאימה למגוון קהלים וגילים – כאשר כל אחד יכול למצוא בה את המנה האהובה עליו. השקת הסניף של 'אושי אושי' היא חלק מתהליך התחדשות של הקניון. בנוסף למסעדה פתחנו גם משחקייה גדולה ומשוכללת עם שלל אטרקציות לילדים, גלידרייה

בזכות פתיחת סניף "אושי אושי" בלב הקניון המקומי. הקניון, שבבעלות אנשי העסקים רמי לוי ועו"ד עדי סודאי, מציע שילוב בין חוויית קנייה איכותית לפנאי ובילוי. הוא ממוקם בציר המרכזי שבין ירושלים לתל אביב, משתרע על שטח של מ"ר של שטחי מסחר, ומאכלס 12,000 שלוש קומות מסחר וחניון מקורה עם מקומות חניה. הקניון נגיש לנכים 550 ולעגלות ילדים, וכולל מגוון רחב של רשתות ישראליות ובינלאומיות בתחומי האופנה, הקוסמטיקה, עיצוב הבית, היופי, המזון, בתי קפה ומסעדות. לצד המסחר, מושם דגש רב על פעילות קהילתית – עם פעילויות שבועיות לילדים ולמשפחות, כחלק מהחזון להפוך את הקניון למרכז חיים אמיתי עבור תושבי מבשרת, מטה יהודה והסביבה.

מזמין את כל המשפחה לבוא, ליהנות מאוכל טוב ומבילוי ממוזג ונעים בקניון מבשרת". ביקוש עולה במבשרת ציון מבשרת ציון, הממוקמת על קו התפר שבין הרי ירושלים לשפלת החוף, נהנית ממיקום אסטרטגי ונוף מרהיב. האזור מושך אליו משפחות צעירות, משפרי דיור וקהלים מסורתיים, בזכות איכות החיים הגבוהה, מערכת חינוך טובה ואוויר ההרים הצלול. סמיכותה לירושלים, יחד עם הגישה , הפכו 1 הנוחה לתל אביב דרך כביש את מבשרת לאזור מבוקש, וכעת גם לתחנה קולינרית חדשה ומפתיעה

מפנקת ובית קפה מרשת לחם טלר, ואנו צפויים להוסיף בקרוב מותגים מובילים נוספים. אני

office@kmevaseret.co.il

/ 12 /

צילום: יח"צ

1.8.25

נדל"ן מדיה

מודל מימון חדש של חברת בונוס משנה את כללי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית: חתימות, כולל אפשרות להזרים כספים 67%- אשראי משמעותי כבר לאחר אישור תב"ע ו לחברה לצמיחה לכל מטרה, להאיץ תהליכים ולחזק את האמון מול הדיירים מימון לפרויקט פינוי-בינוי בשלב מקדמי? זה אפשרי

אחד החסמים המשמעותיים ביותר לפרויקטים של פינוי-בינוי הוא הפער שבין קידום תכנוני לבין קבלת מי־ מון. לעיתים נדרשות שנתיים או יותר מרגע אישור התב”ע ועד לשלב ההיתר, ובמהלך פרק הזמן הזה היזם נדרש לפעול, להוציא כספים ולקדם תהליכים משמעותיים תוך שימוש במ־ שאבים יקרים. במטרה למצוא פתרון לחסם הזה, חברת בונוס מציעה מודל ייחודי רו"ח אריק גולדיאן, בעלי 2025 חברת בונוס: "בשוק של יזמים לא יכולים להרשות לעצמם להמתין.

לשוק: אשראי שמסופק ליזם ברגע שהוא מציג אישור תב"ע במסגר־ תו שיעור חתימות הבעלים הינו מעל . המודל מאפשר העמדת מסג־ 67% רת אשראי רחבה לפרויקט, לצד אפ־ שרות להזרים כספים לחברה לצמיחה לכל מטרה, וכן לתמוך בהוצאות נוס־ פות ולקידום יוזמות במקביל. בנוסף, האפשרות להזרים הון לחברת האם מקלה על התמודדות עם תקורות ונו־ תנת רוח גבית לעמידה ביעדים מול הרשויות. הזמן הוא קריטי", 2025 "בשוק של מציין רו"ח אריק גולדיאן, בעלי חברת בונוס. "יזמים לא יכולים להרשות לע־ צמם להמתין. אנחנו מאפשרים להם לעבוד, לקדם ולהניע את הפרויקט באופן אפקטיבי". בשוק הנוכחי, מדו־ בר ביתרון קריטי במיוחד בפרויקטים

עם פוטנציאל גבוה במסגרתם ניתן לקבל סכומים משמעותיים להון חוזר. למתווה החדש של בונוס יש גם הש־ פעה ישירה על יחס הדיירים לפרויקט. במקרים רבים, עצם העובדה שיזם מצליח להשיג מימון בשלבים מוקד־ מים מעניקה ביטחון לדיירים, מגבירה את האמון ומזרזת חתימות. "ברגע שדיירים רואים שהיזם מסוגל לה־ ניע תהליכים ולשלם לאנשי מקצוע כבר עכשיו, הם מבינים שמדובר בפ־ רויקט אמיתי בעל פוטנציאל", מסביר גולדיאן. כחברת 2007 בונוס, שפועלת מאז אשראי חוץ־בנקאי, ממשיכה לפתח פתרונות ממוקדים לשוק ההתחד־ שות העירונית, תוך דגש על מהירות, גמישות והתאמה לשלבים מוקדמים בפרויקט.

אנחנו מאפשרים להם לעבוד, לקדם ולהניע את הפרויקט באופן אפקטיבי"

bonuss.finance

bonuss.co.il

/ 13 /

צילום: יונתן בוגר

1.8.25

נדל"ן מדיה

הארכת קו הרכבת הקלה בירושלים. צילום: ארנון בוסאני

הארכת קו הרכבת הקלה להדסה עין כרם כבר מתחילה להוכיח את עצמה: בשכונת מאז תחילת מרץ • עם 8% קריית מנחם בירושלים נרשמה עליית מחירים של עד תחזיות לגל התחדשות עירונית משמעותי ותשתיות מתקדמות – זו עשויה להיות רק ההתחלה • "הארכת הקו יוצרת הזדמנות ייחודית לרוכשים ולמשקיעים" מחירי הקטר מצפצף: הדירות בקריית מנחם ממשיכים לזנק

/ 14 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

מאז השקת קטע ההארכה של הקו האדום של הרכבת הקלה – מקריית היובל ועד לבית החולים הדסה עין , כבר ניתן 2025 כרם – בתחילת מרץ לראות תנועה בשוק הנדל"ן בירוש־ לים. הדיווחים מהשטח אינם משתמ־ עים לשתי פנים: שכונת קריית מנחם, שבעבר נחשבה לפריפריה של העיר, מתחילה לשנות את פניה, והנדל"ן המקומי מגיב בהתאם. 2024 על פי נתוני אתר מדלן, בשנת אלף 29- עמדו המחירים בשכונה על כ 26 חדרים, בין 3 שקל למ"ר לדירות חד־ 4 אלף שקל למ"ר לדירות 28- ל אלף שקל למ"ר לדירות 28- רים, וכ חדרים. אלא שמאז כניסת הרכבת 5 לפעולה בחודש מרץ, נרשמה עלייה במחירים – וזו כנראה רק 8%–5% של תחילתה של מגמה מואצת. ההשפעה של תחבורה ציבורית איכותית, ובפרט רכבת קלה, על ערך הנדל"ן הוכחה כבר לא אחת בארץ ובעולם. "פתיחת המקטע של הקו האדום מקריית היובל להדסה עין כרם השנה מהווה ציון דרך בתחבורה העירונית בירושלים", אומר רון מזור - ( מנהל MBA שמאי מקרקעין, מוסמך ) עסקים, בעלים משרד השמאים: רון מזור - שמאות וניהול מקרקעין. "הני־ סיון המקומי והבינלאומי מראה כי הש־ לכות תשתיות תחבורה בכלל, ורכבת קלה בפרט, על שווי נדל"ן, בעיקר בס־ מיכות לתחנה – הן חיוביות מאוד ומו־ בילות לעליית ערכים". מזור מציין מחקרים בארץ ובעו־ לם, שלפיהם סביבת מגורים הסמוכה לתחנת רכבת נהנית מעליית מחירים התחנה שמשדרגת את ערך הדירה

, ויקיפדיה Ranbar : צילום

פרויקטים רבים שצפויים להכפיל ואף לשלש את היצע הדירות. מלבד אלפי יחידות דיור חדשות, כוללים התוכניות גם תוספות חיוניות לשכונה: עשרות כיתות לימוד, מעונות יום, מבני ציבור, מרכזים קהילתיים ועוד. במקביל, גם קריית היובל הסמו־ כה נהנית מתנופת התחדשות עירו־ נית רחבת היקף, במסגרתה צפויות להיבנות מאות דירות חדשות במגד־ קומות. שני האזורים 30– 20 לים בני יחד יוצרים את אחד מאזורי ההשב־ חה הבולטים בעיר – בייחוד על רקע התמיכה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שמעודדת בנייה רוויה בצמוד לתוואי הרכבת הקלה ומפחיתה מש־ מעותית את תקני החניה לאורך הציר. אל תפספסו את הרכבת בזמן שירושלים ממשיכה להתח־ דש ולצמוח, הארכת קו הרכבת הקלה להדסה עין כרם מסמנת שינוי עומק במפת הביקושים בעיר – ולא רק מב־ חינה תחבורתית. שכונת קריית מנחם, שבעבר נחשבה שולית בשוק הנדל"ן הירושלמי, הופכת בהדרגה לאחד האזורים המבטיחים ביותר להשקעה. השילוב בין גישה נוחה לתחבורה צי־ בורית, תוכניות פינוי-בינוי נרחבות, תמיכה מוסדית בתכנון וצמיחה בשירו־ תים קהילתיים – יוצר קרקע פורייה לע־ ליית מחירים ולהשבחת ערך הדירות.

מעבר לעלייה הכללית 17%–5% של בשוק. לדבריו, דפוס זה חזר על עצמו גם במרכז ירושלים עם תחילת פעי־ לות הקו האדום, והוא מצפה לעלייה נוספת בשנים הקרובות: "הצפי הוא שלצד שיפור הנגישות למרכז העיר ולבית החולים, יחד עם שדרוג המר־ חבים הציבוריים – כל אלה יובילו לע־ לייה מתונה במחירים בטווח הקצר, ובהמשך אף משמעותית יותר סביב תוואי ההארכה להדסה". "העלייה במחירים סביב תחנות הקו האדום ניכרה היטב גם בגוש דן", ממשיך מזור. "על פי דוגמאות מתל אביב, מחירי הדירות זינקו במאות אלפי שקלים לאחר פתיחת הקו – בעיקר באזורים הקרובים לתחנות". לדבריו, ההשפעה אינה רגעית בלבד אלא נמשכת לאורך זמן: "בק־ ריית מנחם הפוטנציאל להשבחה גבוה במיוחד. הארכת הקו יוצרת הז־ דמנות ייחודית לרוכשים ולמשקיעים, כל עוד מבצעים ניהול סיכונים איכותי ולוקחים בחשבון את שלבי הפיתוח. כל עוד יש ודאות תחבורתית – השוק מגיב בהתאם". מהפכת פינוי-בינוי בפתח אחת הסיבות לכך שהשכונה מו־ שכת עניין הולך וגובר היא התוכ־ ניות המתקדמות לפינוי-בינוי. בק־ ריית מנחם מקודמים בימים אלה

/ 15 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

מנכ"ל חברת גמלא הראל | טל תפוחי

צילום: פריפיק

. שוק ההון מתאהב בנדל"ן האם הרומן הזה יחזיק מעמד? . המומנטום 30%- מאז מבצע "עם כלביא" זינק מדד ת"א נדל"ן בלמעלה מ החיובי הוביל גם לגיוסי אג"ח מהירים, בהיקפים גדולים ובריביות נמוכות – לעיתים אף ללא ביטחונות ממשיים. תחזית ריאלית או אופטימיות יתר? טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, מציג את שני צדדיו של המטבע

/ 16 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

בניגוד לציפיות, האסון הגדול באותה השבת השחורה, שהוביל לפ־ תיחת הלחימה בעזה ובדרום, ובשלב מאוחר יותר גם בצפון – הביא לפרי־ חה חסרת תקדים בענף הנדל"ן למ־ גורים, דווקא בתקופה של אי־ודאות וביקושים משתנים. המגמה המשי־ 12 כה ואף התחזקה במהלך מלחמת הימים עם איראן, שבה ההרס שנג־ רם במרכז הארץ מירי הטילים הביא את המשקיעים להגדיל פוזיציות בכל שרשרת הערך של הנדל"ן – מחברות אספקת חומרי בנייה, דרך קבלנים ועד יזמים למגורים. ההנחה שעמדה בבסיס המגמה: מייד לאחר תום המלחמה, יידרש שיקום אינטנסיבי ומהיר. הרשויות, כך סברו, יאיצו הליכי תכנון, יאשרו תוספות זכויות בנייה, והיזמים יוכ־ לו לצאת לדרך עם פרויקטים כלכ־ ליים יותר. כמו בכל סבב לחימה, גם הפעם נרשמה עלייה בביקוש לדירות חדשות עם ממ"דים – מה שתרם גם לעידוד פרויקטים של התחדשות עי־ רונית, בעיקר באזורים ותיקים עם מבנים לא ממוגנים. גם בזירה הגלובלית הורגש שיפור: הירידה בפרמיית הסיכון של ישראל הובילה לעניין מחודש של משקיעים זרים ועולים חדשים, כתוצאה מהת־ חזקות השקל, ירידה בתשואות אג"ח ותחושת יציבות ביטחונית יחסית – בעיקר לנוכח ההיחלשות של איראן ותבוסת חיזבאללה.

0.25%־ של נורבגיה הפחית ריבית ב ; בשווייץ נרשמה ירידה 4.25%־ ל ; ובגוש 2%־ ; שוודיה כבר ב 0%־ ל היורו ובבריטניה נרשמה יציבות עם מגמה של ירידה באינפלציה. גם בישראל נראתה ירידה מסוימת בלחצי המחירים. אלא שבניגוד לצי־ פיות, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליטה ביולי להשאיר את – בטענה 4.5% – הריבית ללא שינוי שהאינפלציה עדיין נמצאת מעל לג־ בול העליון של היעד. ההחלטה הת־ קבלה ברוח זהירה, מתוך רצון להמ־ שיך לשדר יציבות. אף על פי שהשווקים שיקפו אופ־ טימיות עם עליות בולטות במדדי המניות, ירידת תשואות באג"ח הממשלתיות והתחזקות השקל – הרי שפרמיית הסיכון של ישראל, אף שי־ רדה, עדיין גבוהה ממה שהייתה ערב המבצע. אז האם שוק ההון אכן הקדים את המאוחר? ייתכן. אך במבט קדימה, ייתכן גם כי המומנטום החיובי לא היה מנותק מהמציאות: רגיעה ביטחונית, תמריצים תכנוניים, ציפיות להפחתת ריבית וחזרה ליציבות גיאופוליטית – כל אלה עשויים להבשיל בחודשים הקרובים לכדי גל חדש של צמיחה ופעילות בענף. סביר להניח שהאופטימיות לא הייתה מנותקת מהמציאות, אך הדרך קדימה תלוית ריבית, עוב־ דים וביטחון – שלושה גורמים בלתי תלויים אך קריטיים לענף. מבט קדימה: זהירות אופטימית

מנגד: שני סיכונים עיקריים אלא שמול האופטימיות, ממשיכות לרחף שתי עננות כבדות: מחסור חמור בכוח אדם וריבית גבוהה שמכ־ בידה על המשק. הראשונה, בעיית המחסור בעו־ בדים בענף הבנייה – ובעיקר פוע־ לים פלסטינים מהגדה המערבית, שכניסתם נאסרה מאז השבעה באוקטובר. מחסור זה גרם לעלייה בתשומות העבודה, ובמקרים רבים הקפיא לחלוטין פרויקטים של התח־ דשות עירונית, בשל אובדן ההיתכנות הכלכלית. גם תום הלחימה, ככל שי־ גיע, לא צפוי לפתור את המשבר הזה מיידית. הבעיה השנייה, וייתכן שהמהותית יותר – היא הריבית. נדל"ן הוא תחום עתיר הון, הנשען על מימון בנקאי וחוץ-בנקאי. כאשר הריבית גבוהה, עלויות המימון קופצות, וזה מייקר את עלות הבנייה. בצד הביקוש, רי־ בית גבוהה מכבידה על נוטלי מש־ כנתאות, ופוגעת בכושר ההחזר של משפחות רבות. התוצאה: היקף הקו־ נים מצטמצם, והפרויקטים מתקשים לצאת לדרך.

מדיניות זהירה, אולי זהירה מדי

הציפיות בשוק היו כי עם שוך הק־ רבות והתחזקות השקל, בנק ישראל יאותת על שינוי מגמה. אינדיקציות בעולם תמכו בכך: הבנק המרכזי

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "הירידה בפרמיית הסיכון של ישראל הובילה לעניין מחודש של משקיעים זרים ועולים חדשים, כתוצאה מהתחזקות השקל, ירידה בתשואות אג"ח ותחושת יציבות ביטחונית יחסית" צילום: עודד קרני

www.gamla-harel.co.il

/ 17 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

שלוש דוגמאות מהשטח: מה באמת קורה בפרויקטי התחדשות עירונית?

פרויקט התחדשות עירונית הוא מסע ארוך, מורכב ולעיתים מתעתע. לעיתים הוא מתחיל בנקודה מסוימת – אך ממשיך ומתפתל אל תוך סבך של החלטות ואתגרים, שבדיוק כמו בדלתות מסתובבות, יכולים לשנות את כל הכיוון. מדובר בהחלטות שמ־ צריכות שנים של ניסיון ועבודת שטח – דברים שאף פרזנטציה לא תוכל להחליף. בסוף, כל פרויקט התח־

מאחורי ההדמיות, ההבטחות והמצגות – כך נראה תהליך פיקוח אמיתי באתרי הבנייה: שלושה סיפורים משלושה פרויקטים בפיקוחה וניהולה של חברת יגאל אלון ממחישים מה ההבדל בין ייצוג פורמלי לנוכחות אמיתית בשטח, ואיך שותפות מקצועית יכולה לשנות את כל התמונה עבור בעלי הדירות

צילום: יוני שפר | פרויקט הירקון, בני ברק. בפיקוח וניהול קבוצת יגאל אלון

/ 18 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

דשות עירונית מתחיל בהבטחות – אפשר לקרוא לזה חיזור, או אודישנים של מצגות מרשימות ומפתות – אבל בעלי הדירות חייבים לזכור: המטרה איננה מצגת יפה, אלא תוצאה אמי־ תית. מציאות בטוחה יותר, איכות חיים גבוהה יותר, ומבנה שבאמת יש־ מור עליהם ועל בני משפחותיהם. בחרנו בכתבה הזו להאיר שלו־ שה סיפורי פיקוח שונים של "חברת יגאל אלון – פיקוח וניהול פרויקטים", לא כדי לשווק או להרשים – אלא כדי להעניק ערך אמיתי לבעלי הדירות: להבין את מה שעובר על מי שכבר נמצא בתהליך, לזהות את נקודות הכשל האפשריות, וללמוד כיצד פי־ קוח איכותי מהשטח יכול להיות המ־ פתח לצלוח את הדרך בהצלחה. כבר שנים שחברת יגאל אלון מלווה בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירו־ נית, מהארגון הראשוני ועד האכלוס, עם דגש על נוכחות יומיומית, דיאלוג פתוח, והקפדה על כל פרט – קטן ככל שיהיה. הנה שלושה סיפורים מה־ שטח, שמביאים את החיבור האנושי־ מקצועי אל קדמת הבמה: חולון בין שינויי תכנון לאמון שנבנה מהשטח באחד הר־ 38/2 בפרויקט תמ"א חובות המרכזיים של חולון, הדיירים הבינו כבר בשלב מוקדם שאינם מח־ פשים רק מפקח שיגיע לישיבות – אלא ליווי אמיתי, נוכח ומעורב, כזה שיוביל את התהליך מולם, מול הקב־ לן, מול היזם – וגם מול העירייה. האתגר לא היה רק תכנוני אלא גם ניהולי. היזם ביקש לשנות את התכ־ נון בשלב מתקדם – והיה צורך לוודא

צילום: באדיבות החברה | פרויקט דוד אלעזר, בפיקוח וניהול קבוצת יגאל אלון

שהשינויים מוצדקים, בטיחותיים, ברורים, ושהכול נעשה בשקיפות. כאן נכנס לתמונה דוד גורט, מפקח מטעם קבוצת יגאל אלון, שליווה את הדיירים צעד-אחר-צעד לאורך כל הדרך. "מהרגע שהתחלנו, הרגשתי שיש לי פרטנר אמיתי", מספר יאיר ג'בלי, חבר נציגות הדיירים, "לא עוד מפקח שמגיע מדי פעם – אלא מישהו שמ־ בין את השטח, את האנשים, את הניואנסים. כל שלב לווה ברגישות, בנחישות ובשקיפות מלאה. אף בעיה לא נשארה באוויר – תמיד הייתה כתובת".

סוד ההצלחה בפרויקט הזה לא היה רק מקצועי – אלא אנושי: לדעת לת־ ווך שינויים, למנוע מתחים, לשמור על אמון, ולהפוך כל אתגר להזדמנות לחיזוק הקשר עם בעלי הדירות. בני ברק לפעמים צריך לעצור - כדי להתקדם נכון פרויקט הפינוי-בינוי בבני ברק תוכנן כפרויקט פשוט יחסית: הריסה, בנייה, מסירה. אבל מהר מאוד התברר שה־ מציאות שונה: ליקויים טכניים חוזרים, התנהלות לא תקינה, ואובדן אמון של הדיירים. בשלב הזה קיבלה קבוצת

/ 19 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

שבוצעו חלקית, ובדיקות שלא טופ־ לו בזמן – כל אלה יצרו חשש ודאגה בקרב הדיירים. הפיקוח מטעם קבוצת יגאל אלון, בהובלת יצחק, הפך לגורם היציב והאמין בפרויקט. "מהיום הראשון הר־ גשנו שאנחנו בידיים טובות", מספרת גלית דניאל, נציגת ועד הבית. "יצחק היה מקצועי, זמין, מסביר פנים – וב־ עיקר איש של עשייה. הוא לא ראה בנו עוד לקוח, אלא אנשים. כל פרט קיבל מענה, כל בעיה נבדקה. מדובר ברמת שירות שלא פוגשים בכל פרויקט". העבודה לא הסתכמה בזיהוי לי־ קויים – אלא בהובלת תהליך יומיומי, שיטתי ומתועד: להבין האם מדובר בשיטת עבודה שגויה או בטעות נקוד־ תית, ללוות את הנציגות, ולוודא שכל בעיה זוכה למענה. פיקוח פרויקט פינוי-בינוי לא נמדד ברגע החתימה – אלא ברגעים שבהם החלום נסדק: כשיש עיכובים, ליקויים, או קבלן שלא עונה. כשבעלי הדירות מתחילים לאבד אמון – הם מחפשים מישהו שיילחם עבורם. לא מפקח פו־ רמלי – אלא שותף אמיתי. אלה הרגעים שבהם מתברר הערך האמיתי של פיקוח מטעם הדיירים: לא כזה שמסמן וי, אלא כזה שמבין את הכאב, נמצא באתר, לא חושש לעצור תהליך כשצריך, ויודע לעמוד מול כל גורם – כדי להגן על הצד הכי פחות חזק בפרויקט. כי בסופו של דבר, דיירים לא רוצים רק מפתח לדי־ רה חדשה – הם רוצים לדעת שמישהו היה שם בשבילם, בכל הדרך לשם. igalalon.co.il פיקוח אמיתי העוגן של הדיירים

צילום: פריפיק

יגאל אלון החלטה לא מובנת מאליה: לעצור את העבודות – לטובת תיקון יסודי של הליקויים. "אמרנו לדיירים – אל תיכנסו ללחץ. אנחנו כאן, ונפתור את זה יחד", מספר אלון וייזברג, שותף ומייסד הח־ ברה. "אחרי שיחות אינטנסיביות עם היזם והקבלן, סוכם על הפסקה זמ־ נית – עד שיתוקנו כל הליקויים, כולל שבירת ריצופים, תיקוני שיפועים, ומ־ ערכות אינסטלציה".

המהלך אמנם עורר הד תקשורתי ותגובות מעורבות – אך בדיעבד הת־ ברר כמה היה נחוץ. לאחר עמידה איתנה של החברה, היזם שכר מנהל פרויקט חיצוני, העבודות תוקנו, ובסו־ פו של דבר – הדירות נמסרו באיכות ראויה. "מהרגע הראשון הרגשנו שיש לנו שותף לדרך", מספרת מלי סבח, נציגת הבניין, "בלי יגאל אלון – הדי־ רות שלנו לא היו ראויות למגורים". הלקח: פיקוח אמיתי לא בא כדי לר־ צות – אלא כדי להבטיח. גם אם זה אומר לעצור הכל כדי להתחיל מחדש. פתח תקווה כשנאמנות לדיירים היא ערך עליון בפרויקט חיזוק ועיבוי במסגרת בפתח תקווה, לא היו צע־ 38/1 תמ"א קות או דרמות גדולות – אבל דווקא בפרויקטים כאלה, שקטים על פני השטח, צצות בעיות שעלולות להש־ פיע ישירות על איכות החיים. תחלו־ פה גבוהה של אנשי מקצוע, הנחיות

יגאל אליהו צילום: יח"צ

/ 20 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

דירות חמישה 10 במסגרת קמפיין מכירות מוגבל בזמן, קבוצת חי נחמיאס תשווק בעיר היין באשקלון – במחיר HIGH PARK חדרים המוכנות לאכלוס מיידי בפרויקט באוגוסט 9- ל 6- הנמוך בעשרות אחוזים ממחיר השוק • ימי המכירות יתקיימו בין ה חדרים על הפארק 5 דירת בפחות משני מיליון שקל? יש רק עשר כאלה

קבוצת חי נחמיאס יוצאת במהלך שיווקי חסר תקדים בשכונת עיר היין חדרים בפרויקט 5 באשקלון: דירת תוצע למכירה HIGH PARK היוקרתי שקל בלבד – 1,999,000 במחיר של ירידת מחיר של מאות אלפי שקלים 10־ ממחיר השוק. המבצע מוגבל ל דירות בלבד, באכלוס מיידי וללא אותיות קטנות, ההרשמה בעיצומה. המבצע יושק באופן רשמי במה־ 6־ לך ימי המכירות שיתקיימו בין ה באוגוסט )רביעי עד 9־ באוגוסט ל באשקלון. 19 מוצ"ש(, ברחוב עמישב נבנה בלב HIGH PARK פרויקט הריאה הירוקה של עיר היין – בחלקה הצפוני החדש והמתפתח של אשק־ לון. מדובר באחת השכונות האיכותיות בדרום הארץ, המאופיינת באוכלוסייה צעירה, תשתיות חדשות וסביבת מגו־ רים מתקדמת. בעתיד הקרוב, יחו־ בר חלקה המערבי של השכונה לפא־ רק מטרופוליני רחב היקף בשטח של דונם, שיקשר את האזור לשמו־ 450 כ־ רת ניצנים, ויכלול גם מוזיאון לתולדות היין בסמוך למפעל ההיסטורי. במרכז הפרויקט תוקם ריאה ירוקה פנימית הכוללת פארק שכונתי, בריכות נוי

שיווק חי נחמיאס

ומתקני פנאי – לטובת חוויית מגורים שלמה ושלווה בתוך העיר. הפרויקט עצמו כולל שני מתח־ 7 מגדלים ו־ 4 מבנים – 11 מים, ובהם 398 קומות, עם סה"כ 5 בניינים בני במסגרת מחיר 277 יחידות דיור, מהן למשתכן. תמהיל הדירות מגוון וכו־ חדרים, דירות גן, פנ־ 6–3 לל דירות טהאוזים ודירות יוקרה, כולן בסטנד־ רט בנייה גבוה ועם מפרט טכני עשיר: מטבח משודרג ומועדון דיירים בכל בניין.

כיום מקדמת החברה ארבעה פרויקטים נוספים בשכונת עיר היין, ושניים נוספים מצויים בשלבי תכנון – עדות לאמונה העמוקה של היזם בפו־ טנציאל ההתפתחות של האזור. מהחברה נמסר: "אנחנו מאמינים בעתיד של אשקלון בכלל ושל עיר היין בפרט, ולכן החלטנו להציע הזדמנות אמיתית למי שמבקש לרכוש דירה איכותית במחיר נגיש. זו לא הנחה שיווקית – זו עסקה אמיתית, בתנאים אמיתיים, בלי הפתעות".

nahmias-group.co.il

/ 21 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

צילום: פריפיק

כך תבחרו נכון את היזם לפרויקט שלכם #3 חלק | המדריך המלא להתחדשות עירונית בחירת היזם הנכון היא המפתח להצלחת הפרויקט – מהתכנון ועד האכלוס • , מסביר מדוע מכרז יזמים מסודר, שקוף KDC עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד ותחרותי הוא הצעד הקריטי ביותר לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מוצלח – ומפרט את חמשת השלבים שיבטיחו בחירה חכמה, מבוססת ומציאותית

בכתבה הקודמת בסדרה התמק־ דנו בצוות היועצים המקצועיים שיל־ וו אתכם לאורך תהליך ההתחדשות העירונית. כעת, רגע לפני שקופצים למים, ניגש לאחת ההחלטות הדרמ־ טיות ביותר במסע: בחירת היזם שי־ בצע את הפרויקט. זהו לא רק שלב טכני – אלא החלטה שתשפיע על

איכות, קצב וביטחון הביצוע של הפ־ רויקט כולו. עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד במש־ ,KDC | ' רד כהן-קצב, קרן, דהן ושות המחזיק בניסיון עשיר של ליווי אלפי בעלי דירות בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, מביא לכם את החלק השלישי בסדרת הכתבות

עו"ד רועי דהן, שותף : KDC ומייסד משרד "מכרז יזמים הוא דרך המלך להתחדשות

עירונית בטוחה, מוצלחת ונכונה"

/ 22 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

"המדריך המלא להתחדשות עירונית עבור בעלי הדירות". הפעם, נתמקד בשלב הקריטי של בחירת היזם – ונע־ ניק לכם כלים מעשיים לקבלת ההח־ לטה הנכונה. דהן מדגיש: "לאורך שנים של ייצוג אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אני מדגיש שוב ושוב: מכרז יזמים הוא דרך המלך להתחדשות עירונית בטוחה, מוצלחת ונכונה". שלבים בדרך 5 למכרז מוצלח אז למה כל כך חשוב לקיים מכרז מסודר במקום לבחור יזם על בסיס היכרות אישית או הצעה אקראית? בשנים האחרונות אנו עדים למגמה ברורה: הכוח בענף עובר מהיזמים אל בעלי הדירות. המעבר הזה מביא איתו אחריות רבה – לוודא שהפרויקט יתבצע בצורה בטוחה, שקופה ויעי־ לה. אחד הביטויים המרכזיים לכך הוא קיומו של מכרז יזמים: תהליך המאפשר לבעלי הדירות להשוות בין הצעות, לבדוק פרמטרים מהותיים כמו היקף התמורות, הניסיון, ער־ בויות, לוחות זמנים ויכולת ביצוע – ולקבל החלטה חכמה מתוך עמדה של כוח. מעבר לכך, מכרז פתוח מייצר תח־ רות על "ליבם" של בעלי הדירות – תחרות שמובילה לא פעם גם לפ־ תרונות תכנוניים יצירתיים שלא היו עולים לולא התהליך. אצלנו, במש־ רד, אנו מקפידים להנחיל ליזמים גישה שרואה בבעלי הדירות שות־ פים מלאים. הדבר בא לידי ביטוי הן בהוראות המכרז והן באופי ההצעות המוגשות. עם זאת, תכנון וניהול של מכרז טוב

צילום: פריפיק

איתור יזמים איכותיים 02 גם בשלב זה מעורבים עו־ רכי הדין והיועצים, בשיתוף נציגות הדיירים. רשימת המועמדים מגו־ בשת לפי ניסיון בפרויקטים דומים, הבנה של הסביבה העירונית והח־ ברתית, איתנות פיננסית והמלצות מוכחות. "לא כל יזם מתאים לכל מתחם," מדגיש עו"ד דהן. "פרויקט בתל אביב אינו דומה למתחם בחולון, ופרויקט עם עשרה דיירים שונה מאוד מפרויקט עם מאות משפחות". חשוב לזכור כי השלב הזה אינו "תחרות פופולריות" – אלא חיפוש אחרי ההתאמה המדויקת בין היזם לבין צרכי הפרויקט. פרזנטציות, אודישנים 03 ופגישות אישיות שלב ההצגה האישית – המכונה בענף גם "שלב האודישנים" – מאפ־ שר לבעלי הדירות לפגוש את היזמים המועמדים, להבין את החזון שלהם, לבחון את גישתם, ולשאול שאלות נו־ קבות. כאן לא רק התמורות נחשפות, אלא גם התכנון, הפתרונות לפינוי

הוא לא דבר של מה בכך – מדובר בתהליך מורכב, שדורש ניסיון, מקצו־ עיות והיכרות עמוקה עם השוק. הנה חמשת השלבים הקריטיים לביצוע מכרז מוצלח: גיבוש נוסח מכרז 01 מקצועי, מקיף ומדויק המכרז מתחיל במסמך משפ־ טי-תכנוני שנכתב על ידי עורכי הדין של בעלי הדירות בשיתוף עם הש־ מאי והמפקח מטעמם. המסמך כולל תיאור הנכס, פרטי הבעלים, תנאים להשתתפות, דרישות תכנוניות, מפרט טכני )מרפסות, ממ"דים, חניות, מח־ סנים(, דרישה לעסקת "נטו" )ללא הוצאות לבעלים(, וכן קריטריונים ברו־ רים להשוואה – איכות תכנון, זמינות, לוחות זמנים, ערבויות ועוד. המכרז כולל גם דרישות סף: ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, איתנות פי־ ננסית, דוחות כספיים, המלצות מגו־ רמים קודמים. זהו הבסיס שיבטיח שמועמדים לא מתאימים ינופו כבר בתחילת הדרך.

/ 23 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

לא בוחרים שותף לדרך על סמך הב־ טחות יפות – אלא על בסיס תהליך מובנה, מדוד וענייני. מכרז יזמים נכון הוא לא רק מסמך פורמלי או שלב בי־ רוקרטי, אלא מנגנון שמעניק לבע־ לי הדירות את הכלים לבחור בצורה שקולה, חכמה ושקופה את מי שייקח אחריות על אחד המהלכים המשמ־ עותיים בחייהם. זהו תהליך שמחייב שיתוף פעולה, מעורבות, סבלנות וגם לא מעט אומץ – אך בסופו של דבר הוא מתגמל, משום שהוא בונה יסו־ דות יציבים לפרויקט כולו: אמון, מק־ צועיות ושקיפות. עו"ד דהן מסכם: "קשה להפריז בחשיבות שלב המכרז. אנחנו בין המשרדים הבודדים שליוו פרויקטי פינוי־בינוי מורכבים משלב האר־ גון ועד האכלוס – ולכן יש לנו פרס־ פקטיבה מציאותית לגביי החשיבות בבחירת היזם הנכון לפרויקט הנ־ כון. מכרז איכותי הוא הדרך הבטוחה לצאת לדרך".

צוי, מענה לאוכלוסיות רגישות, פת־ רונות לשכירות ריאלית ועוד. המטרה: בחירה בהצעה המאוזנת ביותר – לא הגבוהה ביותר, אלא זו שתשלב בין ביטחון, מקצועיות, אמי־

ושכירות זמנית, ניהול שלבי הביצוע ויחס לבעיות מיוחדות כמו משפחות גדולות או קשישים. "זה הרגע שבו הדיירים פוגשים את האנשים שמאחורי ההצעה – איך הם מדברים? האם הם שקופים? האם הם מתייחסים לחששות או מתחמ־ קים מהם?", מסביר עו”ד דהן. שלב זה חשוב במיוחד לא רק להב־ נת ההצעה – אלא לבניית אמון הדדי בין הצדדים. ניתוח והשוואה 04 של ההצעות ההשוואה נעשית לא רק לפי שטח הדירה או גובה ההצעה – אלא לפי מכלול הפרמטרים: סוגי ערבויות, זמני ביצוע, ליווי בנקאי, מנגנוני פי־ "בשנים האחרונות אנו עדים למגמה ברורה: הכוח בענף עובר מהיזמים אל בעלי הדירות"

נות ויכולת ביצוע מוכחת. בחירה מתוך 05 קונצנזוס רחב

לאחר סיום שלב ההצגות וההש־ וואות מתקיים דיון קבוצתי של בעלי הדירות או הנציגות. ההחלטה הסו־ פית מתגבשת תוך שיח פתוח, מענה על שאלות, ולעיתים גם בהצבעה מסודרת או סקר בחירה. בחירה רחבה שמבוססת על שיח כן, שקיפות ותחושת שותפות – היא הבסיס למו"מ מוצלח ולחתימה חלקה. לסיכום: לא בוחרים יזם על סמך חיוך ומצגת בהתחדשות עירונית, כמו בחיים,

צילום: פריפיק

www.kdc-law.co.il

/ 24 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

מלקחי המלחמה: המראה שלא יכולה להישבר

אחרי הפציעות שנגרמו משברי זכוכית במלחמה, חברת אבן סיב מציגה פתרון עיצובי חדשני ובטוח: אריחי נירוסטה אלסטיים שמחליפים את מראות הזכוכית – ומספקים את אותה השתקפות מדויקת. הכירו את הפתרון החדש שמחבר בין עיצוב אדריכלי לבין חוסן אזרחי

בחודשים האחרונים, עם התמש־ כות מלחמת חרבות ברזל והפגיעות החוזרות בעורף, התברר עד כמה פרטי עיצוב יומיומיים עלולים להפוך למפגע בטיחותי. אחד הגורמים המ־ רכזיים לפציעות בבתי מגורים הוא לא הפגיעה הישירה של הרקטות – אלא שברי הזכוכית שמתפזרים למרחקים בעקבות ההדף. מבדי־ קה שנערכה עולה כי כל רקטה הפו־ געת פגיעה ישירה במבנה עלולה להוביל להתנפצות זכוכיות פנימיות מטר מסביב 300 ברדיוס של לפחות לנקודת הפגיעה. התוצאה היא שכל רסיס של חלון, מראה או ויטרינה – עלול להפוך לטיל זעיר ולפצוע את יושבי הבית. לפיכך, בתקופה האח־ רונה היינו עדים להמון מראות וזכו־ כיות מתנפצות שגרמו לחבלות גופ־ ניות רבות. בחברת אבן סיב, המתמחה בייבוא חיפויים דקים ואלסטיים, הבינו את הצורך הגובר בחומ־ רי גלם עמידים ובטוחים יותר – גם בתחום המראות. החברה החלה לייבא לישראל אריחי נירוסטה גמי־ מ"מ 0.5 שים במיוחד, בעובי של ס"מ, המ־ 120 × 300 ובממדים של שמשים כמראות לכל דבר: הם מס־

עיצוב : נדב ארז צילומים: אבן סיב

פקים השתקפות מדויקת, נראים יוקרתיים ומבריקים, אך בניגוד למ־ ראות זכוכית רגילות, הם אינם נש־ ברים, אינם נסדקים ואינם מסכנים חיים. "לאור הפגיעות הרבות שהתר־ חשו כתוצאה מהתנפצות זכוכיות ומראות במלחמה, החלטנו להרים את הכפפה ולספק מענה יצירתי שיאפשר לאנשים להרגיש בטוחים שיאפשר לאנשים להרגיש בטוחים בבתים שלהם, מבלי להתפשר על העיצוב" ערן סיב, מנכ"ל אבן סיב: "החלטנו לפתח מענה

בבתים שלהם, מבלי להתפשר על העיצוב", אומר ערן סיב, מנכ"ל הח־ ברה. לדבריו, מדובר במוצר שמש־ לב אסתטיקה עם עמידות, ומתאים גם לפרויקטים קבלניים ומסחריים, הודות לעמידותו בתקן אש ויכולת ההתקנה שלו על תקרות, קירות ואף עמודים עגולים. המהלך הזה מבטא מגמה רחבה יותר בעולם האדריכלות והב־ נייה: מעבר מתכנון שמבוסס רק על יופי ונוחות – לתכנון ששוקל גם תרחישי קיצון ובטיחות פיזית של המשתמשים.

sivstone.co.il

Sivstone

/ 25 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

מסמכי ליווי בנקאי: כוח חדש בידי הדיירים בהתחדשות עירונית בעבר נחשבו מסמכי הליווי הבנקאי לחומר טכני שבין הבנק ליזם בלבד. כיום, יותר ויותר דיירים מבינים שמדובר בכלי קריטי להגנה על הזכויות שלהם – ולעיתים גם במנוף השפעה של ממש • אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, מסביר מהו ליווי בנקאי ולמה הוא חשוב דווקא לדיירים?

בעשור האחרון הפכה ההתחד־ שות העירונית לאחת מהתופעות המרכזיות בשוק הנדל"ן בישראל. יותר ויותר פרויקטים של פינוי-בינוי יוצאים לדרך, כשהמטרה 38 ותמ"א היא לחזק מבנים ישנים, לייעל את ני־ צול הקרקע, ולהגדיל את היצע הדי־ רות – אך גם להבטיח לדיירים שד־

רוג מהותי ברמת החיים. אלא שעם הצמיחה באפשרויות, צמחו גם הח־ ששות: פרויקטים שהתעכבו, קבלנים שקרסו, יזמים שנעלמו, ודיירים שנו־ תרו באמצע הדרך – בלי דירה ובלי ביטחון. במרכז השיח הזה נמצא מסמך הליווי הבנקאי – כלי פיננסי שבעבר

נתפס כעניין "טכני" בין הבנק ליזם, אך כיום הוא הופך לאחת מנקודות הכוח החשובות ביותר בידי הדיירים. ליווי בנקאי הוא תהליך שבו בנק מלווה את הפרויקט, מבקר אותו ומוודא כי קיים מימון מספק לב־ נייתו. לצורך כך נחתם הסכם מי־ מון בין הבנק ליזם, הכולל גם ער־

צילום: פריפיק

/ 26 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

בויות חוק מכר שיבטיחו את זכויות הדיירים. מדובר בביטחון קריטי: אם חלילה היזם קורס, הדיירים לא נות־ רים באוויר – הבנק מחויב להשלים את הפרויקט או להחזיר את כספי הדיירים. כוח - או אשליה? בעבר, מסמכי הליווי נחשבו ל"נחלתם של הגדולים": בנקים, יז־ מים, עורכי דין. אך היום, יותר דיירים מבינים שהם צד משמעותי בעסקה – ושהם זכאים לדעת, לשאול ולד־ רוש. הבנה של מסמכי הליווי מאפש־ רת לדיירים לוודא שהפרויקט מבוסס כלכלית, שהערבויות מכסות את כלל הדירות החדשות, ושהם לא נשארים תלויים רק ב"טוב ליבו" של היזם. זהו לא רק מסמך משפטי – אלא כלי הש־ פעה ואכיפה. בשנים האחרונות מתפתחת מגמה חדשה, מורכבת ולעיתים בעייתית: דיירים תופסים את הליווי הבנקאי ככוח לשנות את תנאי ההסכם – גם בשלב מאוחר מאוד, לעיתים רגע לפני הביצוע או אפילו לאחר חתימה על הסכם מחייב. הם סבורים כי ברגע שייכנס הבנק לתמונה, ניתן יהיה "ללחוץ" לשינויים נוספים בתנאים – בין אם במפרט, בזכויות, או בלוחות זמנים. אלא שגישה זו מסוכנת לשני הצ־ דדים. שינוי מהותי בתנאים לאחר אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי: "הפיכתו של מסמך הליווי הבנקאי לשקוף ונגיש לדיירים היא מהלך שיש לברך עליו – אך גם כזה שדורש זהירות, הבנה וזמן נכון לשימוש"

צילום: פריפיק

סגירה עלול לערער את אמון היזם ואף את עצם קיומו של הפרויקט. יתרה מכך, בנק מלווה לא נכנס כדי לנהל משא ומתן מול דיירים – אלא כדי לאשר שהפרויקט עומד בקריט־ ריונים פיננסיים ומשפטיים. שימוש בליווי ככלי מיקוח מאוחר עלול לפגוע בדיירים עצמם. המפתח טמון בתזמון הפיכתו של מסמך הליווי הבנקאי לשקוף ונגיש לדיירים היא מהלך שיש לברך עליו – אך גם כזה שדו־ רש זהירות, הבנה וזמן נכון לשימוש. הכוח לשנות קיים – אך עליו להיות מופעל לפני חתימה, בליווי עו"ד וב־ תיאום מול כל הצדדים. ברגע שחו־ תמים, הכללים משתנים – והמהלך הופך להסכם מחייב לכל דבר. עו"ד אבי ענתבי, בא כח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבהיר כי ליווי בנקאי, מעבר להיותו "תעודת הביטוח" של הפרויקט, מהווה עין נוספת של הדיירים הבוד־ קת את הכלכליות של הפרויקט, את איתנותו הפיננסית של היזם ועושה את ההבדל בין פרויקט שנראה טוב על הנייר ופרויקט שמתבצע בפו־

עו"ד אבי ענתבי, בא כח דיירים בפרויקטים של

על. "דיירים צריכים לזכור שליווי בנ־ קאי משרת אותם לא פחות מאשר את היזם, וחשוב יותר מכל תוספת כזאת או אחרת בתמורות הדיירים. בסו־ פו של יום, אין משמעות למשא ומתן קשוח ולתמורות גבוהות, אם הפרויקט לא מצליח לעבור את הבנק המלווה". לסיכום, המהפכה בהתחדשות העירונית לא תושלם רק על ידי חו־ קים ותכניות מתאר – אלא גם על ידי העצמת הדיירים עצמם. מסמכי הליווי הבנקאי אינם עוד עניין צדדי – אלא לב העסקה. ברגע שהדיירים מבינים אותם, בודקים אותם ודור־ שים את זכויותיהם, הם הופכים משו־ תפים פסיביים – לשחקנים אקטיביים עם כוח אמיתי. בו זמנית, חשוב לז־ כור כי כוח, כמו תמיד, דורש אחריות – ושימוש בו בתזמון הלא נכון עלול לעלות ביוקר. התחדשות עירונית: "דיירים צריכים לזכור שליווי בנקאי משרת אותם לא פחות מאשר את היזם"

ylc.co.il

צילום: אוהד דיין

/ 27 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

כשבניין אחד עוצר שכונה שלמה: עמיר קופל, סמנכ"ל מחלקת התחדשות עירונית בחברת רוזיו, קורא להסדרה חקיקתית של התופעה ההולכת ומתרחבת של "הבניין הסרבן" - בניין בודד שמונע את קידום הפרויקט כולו גם כשמרבית הדיירים תומכים הגיע הזמן להכיר ב”חסם הבניין הסרבן”

AI : איור

/ 28 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

למרות ההתקדמות המרשימה בת־ חום הפינוי־בינוי בישראל, אלפי יחי־ דות דיור נתקעות כיום בשלב מתקדם של התהליך, לעיתים בשל סיבה אחת בלבד: בניין בודד המסרב להצטרף לפרויקט. מדובר בתופעה מתרחבת, במיוחד בעידן שבו פרויקטים קטנים מפנים את מקומם למתחמים גדולים הכוללים מספר בניינים. אם בעבר היינו מדברים על דייר בודד שמתנגד, היום מדובר לעיתים בבניין שלם, ולעיתים אף בקבוצה מאורגנת של דיירים שמסרבת לה־ צטרף, ובכך מונעת את קידום המי־ זם כולו. הסיבות לכך רבות ומגוונות: חוסר אמון ביזם, הנהגה מקומית נוק־ שה, פערים פנימיים או דרישות בלתי סבירות. אך התוצאה זהה – חסם תכ־ נוני מהותי שמעכב אלפי דיירים, גם כאלה שכבר עברו תהליך ארוך של התארגנות, בחירת נציגות וגיבוש הסכמות. פרצה בחוק: מה קורה כשבניין שלם מתנגד? נכון להיום, החוק מתיר לקדם הלי־ 67% כים נגד דיירים סרבנים, כאשר מבעלי הדירות במתחם כולו כבר הביעו הסכמה לפרויקט. מדובר בי־ רידה ניכרת מהדרישה ההיסטורית , אלא שהחוק עדיין מתייחס 80% של למתחם כמקשה אחת, מבלי לאפשר הבחנה בין בניינים נפרדים. התוצאה היא שכאשר בניין אחד מתנגד, גם אם יתר הבניינים תומכים – הפרויקט כולו נחסם. במתחמים רחבי היקף, שבהם יש תמיכה ברו־

רה ברוב הבניינים, חוסר היכולת לה־ חריג את הבניין הסרבן או לקדם את הפרויקט באופן חלקי יוצר קיפאון, תסכול ולעיתים אף סיכון בטיחותי, במיוחד כשמדובר במבנים ישנים ללא מיגון. ועדת ההתחדשות העירונית בל־ שכת עורכי הדין פרסמה לאחרו־ נה נייר עמדה חשוב, הקורא להכיר בחוק במונח "בניין סרבן” ולהעניק כלים משפטיים להתמודדות עם מצ־ בים שבהם בניין שלם מונע את קידום הפרויקט. בין ההצעות: אפשרות לה־ גיש תביעה נגד בניין סרבן במתחמים גדולים, כאשר לפחות שני שלישים מהדיירים בשאר הבניינים כבר חתמו על הסכם והרשות המקומית תומכת בפרויקט. נייר העמדה מדגיש את עקרון מאזן הזכויות: זכות הקניין של המיעוט אינה יכולה לגבור תמיד על זכות הק־ ניין של הרוב ועל טובת הציבור. בל־ שכה מציינים כי לעיתים בעלי הדי־ רות בבניין הסרבן מעלים דרישות תמורה בלתי סבירות, מנצלים את עמדת המיקוח ומסכנים את כלכליות הפרויקט. עו”ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות’ (, מסביר זאת היטב: "החוק KDC) הקיים דורש רוב בכל בניין בנפ־ רד, מתוך כוונה להבטיח תמיכה רחבה, אך בפועל זו דרישה שיכו־

לה לטרפד פרויקטים שלמים. מס־ פיק שבניין אחד מתוך מתחם שלם מתנגד כדי להשבית יוזמה שזוכה לתמיכה כמעט מלאה. אם באמת רו־ צים לקדם התחדשות עירונית בקנה מידה לאומי, חייבים לאפשר התקד־ מות על בסיס רוב מתחמי, להפעיל מנגנוני גישור ולטפל בבניינים סרב־ נים כמו בדיירים סרבנים. רק כך ניתן יהיה לייצר ודאות ולמנוע מצב שבו מיעוט קטן חוסם את טובת הכלל”. הכרח לאומי שנתקל בחומה בירוקרטית בעידן של מחסור חמור בדיור, התייקרות כללית בשוק והצורך הד־ חוף במיגון מבנים ישנים – כל עיכוב בפרויקט פינוי־בינוי אינו רק בעיה תכ־ נונית, אלא גם סיכון לחיי אדם. לכן, המדינה חייבת להוביל תיקון חקיקתי כולל שיכיר במושג "בניין סרבן”, יספק מנגנון פעולה ברור ויאפשר לרוב הדיירים במתחם לממש את זכותם לעתיד בטוח וטוב יותר. התחדשות עירונית היא לא רק מטרה – היא הכלי המרכזי של מדי־ נת ישראל למיגון העורף, לייצוב שוק הדיור ולבניית סביבה עירונית שוויונית. החזון הזה חייב להיות בר מימוש, גם כאשר מיעוט בוחר שלא להשתתף בו. הגיע הזמן להסיר את החסם, להכיר בבניין סרבן ולאפשר לרוב להתקדם.

עמיר קופל, סמנכ"ל מחלקת התחדשות עירונית בחברת רוזיו: "החזון להתחדשות עירונית חייב להיות בר מימוש – גם כאשר מיעוט בוחר שלא להשתתף בו" צילום: אילן בשור

roziogroup.co.il

/ 29 /

1.8.25

נדל"ן מדיה

כבר לא רק פונקציה טכנית: כך הפכו מכוני הבקרה לשחקן מרכזי בענף

מאז הפכו לחובה רגולטורית בשנת לחוק הת־ 101 , בעקבות תיקון 2021 כנון והבנייה, נועדו מכוני הבקרה לה־ כניס סדר, יעילות ודיוק לתהליך הרי־ שוי והביצוע בענף הבנייה. אבל כמו בכל מערכת, האפקטיביות האמיתית לא נמדדת רק בחוק – אלא באנשים שמיישמים אותו ובגישה שהם מביאים עמם. בקליברייט, מכון הבקרה שייסדה ומנהלת אריאלה גוטנברג-יריב, יחד עם נעם לנגהם, בעל ניסיון של למ־ שנה בתחום הבנייה 20 עלה מ־ והנדל"ן, בחרו לאמץ תפישה אחרת: כזו שרואה ביזם שותף לדרך, ופועלת מתוך מחויבות לשקיפות, זמינות ות־ גובה מהירה. "אנחנו לא באים לעצור – אלא לאפשר", היא אומרת בראיון, ומדגישה שגם בעולמות הטכניים והסיסטמיים ביותר, נדרשים הקשבה, שיקול דעת ואנושיות. בעידן של תקנות מחמירות, מה תפקידו של מכון הבקרה? "מכוני הבקרה הפכו בשנים האח־ רונות לשחקן חובה בעולם הבנייה, לחוק התכנון והב־ 101 בעקבות תיקון נייה. התיקון נועד להסדיר את תחום בקרת הבנייה, ובעקבותיו יזמים מחויבים לעבוד עם מכון בקרה החל מהחלטת ועדה מקומית, לאורך הפ־ רויקט ועד לתעודת הגמר". "הקמת המכונים נועדה למנוע כש־ לים בטיחותיים, וגם להחליף את הר־ שויות שפעלו עד אז בנפרד – כמו כיבוי אש, פיקוד העורף ומשרד הב־ ריאות. כך נוצרה התייעלות משמעו־ תית בתהליך הרישוי, שסבל קודם לכן ממורכבות מיותרת. מעבר לבטיחות, זה חוסך ליזם גם זמן וגם כסף". למה חשוב לערב את מכון הב־

בעקבות השינויים 101 הדרמטיים שחולל תיקון לחוק התכנון והבנייה, מכוני הבקרה הפכו לשחקן מרכזי בכל פרויקט נדל"ן בישראל • בראיון עם אריאלה גוטנברג-יריב, מנכ"לית ומייסדת מכון קליברייט, היא מסבירה כיצד הפכה הבקרה מגורם מעכב לגורם מייעל, ומה נדרש כדי להפוך למכון שבאמת שותף ליזם – מהשלב הראשון ועד תעודת הגמר

צילומים: דויד סקורי

/ 30 /