הבמה המרכזית של הנדל"ן 28.2.25

28.2.25 28.2.25 עופר פטרסבורג עורך ראשי

הבמה המרכזית מבית נדל"ן מדיה רשומות 165,000 | ל מגזין הנדל"ן הדיגיטלי הנפוץ בישרא

ישראל פסטרנק מנכ"ל גלי בן שושן / הפקה שירי עצמון / עיצוב ליעד וכניש / כתיבה ועריכה תוכן פרסומי הוא על אחריות המפרסם ומטעמו | המערכת אינה אחראית לתוכן הפרסומי | המגזין כולל, בין השאר, מידע פרסומי, לרבות תכנים שנוסחו בשיתוף גורמים מסחריים ועל אף היותם גורמים מקצועיים אינו בגדר ייעוץ או המלצה freepik Ai : צילום

28.2.25

נדל"ן מדיה

טור דעה של עופר פטרסבורג

מתקתקים שבוע

שאלת מיליון הדולר השבחה תשואה

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להפתיע: מהדרום הפורח ועד החזרה של המשקיעים הביתה, המספרים מרקיעי שחקים וההזדמנויות מבטיחות • לצד זאת, מאחורי הפריחה מסתתרת שאלה גדולה: האם זו תחילתו של משבר או הזדמנות להשקעה עתידית משתלמת? בטור מרתק, עופר פטרסבורג מגלה איפה הכסף באמת נמצא, ומה צופן העתיד לשוק הדירות בישראל

צילום: שאטרסטוק

/ 2 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

צילום: שאטרסטוק

מהנתונים הללו היא מי יכתיב את הטון בשוק הנדל"ן בישראלי בעוד כשלוש שנים מהיום. כללי המשחק משתנים, וחברות הביטוח, עם עתודות המזוצ מנים הגדולות שלהן, רוכשות חלקים הולכים וגדלים בחברות נדל"ן מוביצ לות. בעלי החברות הללו עוסקים כיום בהשבחת ערך הנכסים, מה שמחזק את מעמדן של חברות הנדל"ן הגדוצ לות בשוק. 11,261 נרכשו 2024 בחודש דצמבר דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, .2022 המספר הגבוה ביותר מאז מרץ רכישת דירה במצב רעוע ברחוב ראשי, עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, יכולה להפוך את המשקיע ליזם ולהניב רווחים משמעותיים של פי שלושה או ארבעה הפריחה הנדל"נית: נתונים מדהימים

עסקאות כאלו באותה 2,292 בוצעו שנה. עם זאת, מתחילת המלחמה, נראה כי המוסדיים הישראלים החלו להפנות את מרצם ואת כספם חזרה לשוק המקומי. הכספים שהוזרמו בעבר אל מעבר לים מוצאים כיום את דרכם לחברות הנדל"ן הישראליות, מה שהופך את ענף הנדל"ן לענף השני בגודלו בבורסה לאחר סקטור חברות 100 ההייטק. כיום, למעלה מ נדל"ן נסחרות בבורסה בשווי כולל של מיליארד שקל. 204 הבשורה הגדולה: הישראלים, הן הפרטיים והן המוסדיים, חוזרים להצ שקיע בבית. הסיבות לכך רבות: גל האנטישמיות העולמי, הצפי של הסוצ כנות היהודית למיליון עולים חדשים ממדינות רווחה שיגיעו לישראל עד ח � , העלאת המע"מ בינואר הא 20288 "20-80" רון, ומבצעי המכירות כמו ששינו את כללי המשחק. כל אלה תרמו לפריחה חסרת התקדים בשוק הנדל"ן. לצד זאת, השאלה הגדולה שעולה

השנה החולפת לימדה אותנו דבר או שניים על עולם הנדל"ן הישראלי, שהוכיח פעם נוספת כי הוא אחד השצ ווקים הדינמיים והמעניינים בעולם. שיאי מכירות שלא נראו כמותם בשצ נים האחרונות הציבו את ישראל בחצ זית עולם הנדל"ן העולמי. קשה למצ צוא מדינה אחרת שבה תאוות הנדל"ן מגיעה לרמות כאלה. לפי הלשכה המצ רכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודש דירות על 1,838 דצמבר האחרון נרכשו ידי משקיעים (כולל רכישות של תושבי צ � בהשוואה לד 78% חוץ) – גידול של 19% , וגידול מתון יותר של 2023 מבר .2022 בהשוואה לדצמבר באופן פרדוקסלי, נראה כי מדיצ נת ישראל הרוויחה מגל האנטישצ מיות העולמי, שהחזיר את ההשקצ עות ארצה; על פי נתוני חברת הנדל"ן ,JLL וניהול ההשקעות הבין-לאומית מיליארד 2.293 הושקעו 2022 בשנת דולר בפרויקטי נדל"ן בחו"ל על ידי גורמים ישראלים, כולל גופים מוסצ דיים, חברות וגופים פרטיים. סך הכל

/ 3 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

ת � בהשוואה ל 58% מדובר בגידול של קופה שלפני המלחמה. בזמן מלחצ מה, אנשים נוהרים למשרדי המכיצ רות כדי לרכוש דירות, תופעה שאין לה אח ורע בעולם. בזמן מלחמת אוקצ ראינה, למשל, לא ראינו פריחה דומה בקייב. זהו ייחודו של שוק הנדל"ן הישצ ראלי, שממשיך לשגשג גם בתקופות מורכבות. הנתון המרגש ביותר: מאז אוקטובר , האזור הכי פורח נדל"נית הוא 2023 הדרום. מנתוני משרד האוצר עולה כי דירות 1,106 באזור באר שבע נרכשו חדשות בשוק החופשי, המספר השני בגובהו מאז תחילת שנות האלפיים. 6,334 בסיכום שנתי נמכרו באזור זה דירות, המספר הגבוה ביותר בהשוואה ארצית, ואף גבוה יותר מהשיא הקודם . חשוב לציין כי אזור 2015 שנרשם ב באר שבע כולל גם את אופקים, נתיצ בות ואשקלון, מה שהופך אותו לאזור הנדל"ן המוביל בישראל. השאלה המובילה כיום היא האם זה זמן טוב לרכוש דירה להשקעה. התצ שובה אינה חד-משמעית. החזרה של המשקיעים לשוק מסמנת אמנם מגמה ברורה, אך התשואות לדירה ביצ בתל 2.3% שראל נמוכות יחסית: מ- בבאר שבע. שימו 3.5% אביב ועד בבורסה או אפילו בבנק בסביבת הריצ תשואה או השבחה: אז מה עדיף? נדל"ן הוא לא רק עניין של כסף, אלא גם של אמונה בעתיד המדינה ובכוחה של הקהילה הישראלית להתמודד עם אתגרים ולצמוח מתוכם

צילום: שאטרסטוק

כן. הצפי הוא להמשך עליית מחירים, אך יש לקחת בחשבון את האפשרות של משבר בדרך. לצערנו, אנשים רבים קונים כיום "פתקים" ולא דירות ממשיות, כאשר חלק ניכר ממכירות הקבלנים בשוק החופשי כולל הטבות מימון שמאפצ שרות דחיית החלק הארי מהתשלום למועד מסירת הדירה. כלומר, קונים היום בסכום זעום ומשלמים את השאר בעוד למעלה מארבע שנים. זהו מצב שמזכיר את משבר הסאב-פריים בארה"ב, אך בישראל הוא עדיין בשצ לבים ראשונים. האם זהו משבר שמתצ חיל להבשיל? ימים יגידו. צריך לזכור כי נדל"ן היא השקעה ארוכת טווח, עם עליות וירידות לאורך הדרך. פריחה נדל"נית בצפון או בדצ רום תלויה רבות במדיניות הממשלה ובהשקעות העתידיות באזורים אלה. אם המדינה תשקיע מיליארדים, הפוצ טנציאל להשבחה ולצמיחה יהיה משצ מעותי. בסופו של דבר, נדל"ן הוא לא רק עניין של כסף, אלא גם של אמונה בעתיד המדינה ובכוחה של הקהילה הישראלית להתמודד עם אתגרים ולצ צמוח מתוכם.

בית של היום, ותרוויחו יותר. ככל שמתרחקים למרכז, התשואות עולות, אך הן עדיין נמוכות בהשוואה להשקעות אחרות כמו בנקים או הבוצ רסה. עם זאת, הנדל"ן הוא לא רק עניין של תשואה, אלא גם של השבצ חה. רכישת דירה במצב רעוע ברחוב ראשי, עם פוטנציאל להתחדשות עיצ רונית, יכולה להפוך את המשקיע ליזם ולהניב רווחים משמעותיים של פי שלוצ שה או ארבעה. גם מחירי הדירות בישראל נמצאים בצומת דרכים. לאחר שמחירי הקרצ קעות ששווקו על ידי רשות מקרקעי , נרשמה 2022 ישראל הגיעו לשיא ב ק � במחירי הקר 31.4% ירידה חדה של . הירידה הזו 2023 עות לבנייה רוויה ב מגיעה לאחר שני עשורים של עליות מחירים משמעותיות. עם זאת, עלויות חומרי הגלם ושכר העבודה עלו דרמצ טית, מה שמקשה על הקבלנים להוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי. אז האם זה הזמן לקנות דירה? התשובה לשאלה זו תלויה במצבצ כם הפיננסי. אם אתם יכולים להרשות לעצמכם, התשובה היא ככל הנראה

צילום: שאטרסטוק

/ 4 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

מסתמנת כשנה גורלית בשוק הנדל"ן הישראלי; 2025 אחרי משברים, מחאות ומלחמות - ענף הבנייה מתעורר, ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה, והמימון החוץ-בנקאי הופך לגורם משמעותי, שמנצח על התזמורת ונותן תחרות אמיתית לבנקים הגדולים בישראל • פגשנו את איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, ואורי פז, מנכ"ל מכלול מימון, לשיחה צפופה – על האתגרים, התובנות והתחזיות לעתיד המצב הנוכחי: שוק אופטימי שמתנהל היטב

לכל שוק יש את מחזורי העליות והמוצ רדות שלו, אך אם יש דבר אחד שמאפיין את שוק הנדל"ן הישראלי, הרי שזו הדיצ נמיות הבלתי נגמרת שלו. אחרי תקופה של טלטלות – החל מהעלאת הריבית פ � , דרך המהפכה המש 2022 באפריל 2023 טית והמחאה הציבורית במהלך האסון הגדול בשבעה באוקטובר שהוביל למלחמה ממושכת – הענף משנה את הרגליו על מנת להמשיך להתנהל, ולעיצ תים אף לשגשג; התוצאה – שוק הנדל"ן בישראל נכנס לעידן חדש, שבו שוק המיצ מון החוץ-בנקאי הופך לגורם משמעותי, ההתחדשות העירונית משנה פני ערים, וההון המוסדי זורם פנימה – לא תמיד באופן שקול. כדי להבין את המגמות, האתגרים וההזצ דמנויות שמצפים לנו בשנים הקרובות – שוחחנו עם שניים מהשמות הבולטים בתצ חום: איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן; ואורי פז, מנכ"ל מכלול מימון.

צילום: שאטרסטוק

/ 5 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

"הכסף לא זול, צריך להשתמש בו בחוכמה"

אם תשאלו את איילת רוסק, התצ שובה לשאלה מה מצב שוק הנדל"ן כיום מפתיעה במיוחד; "המלחמה המתמשכת יצרה אתגרים לא פשוצ טים שאיימו להביא לקיפאון מתמשך בענף. עם זאת, בניגוד לציפיות, השוק מצליח לשמור על אופטימיות ומתצ נהל בצורה טובה מאוד. אתרי הבנייה חזרו לעבודה מלאה, ובעיית הפועצ לים, שהייתה נושא בוער לפני כמה חוצ דשים, נפתרה ברובה. הגיעו פועלים, אמנם לא במסות שהיינו מצפים להן, אבל זה הספיק כדי להחזיר את הענף לפעילות סדירה, נכון לעכשיו". לדבריה, קצב העבודה באתצ רי הבנייה כיום דומה לזה של שנת , שנה שנחשבת לטובה מאוד 2022 הייתה שנה 2023 בענף הנדל"ן. " פחות טובה, בעיקר בגלל המצ חאה המשפטית ובגלל המלחצ כבר 2024 מה שפרצה בסופה. נראית טוב יותר, ויש תחזיות אופטיצ ", היא מוסיפה. 2025 מיות מאוד ל- נושאים בולט נוסף שרוסק ביקשה לדבריו עליו הוא הכמות הגדולה של הכסף שנמצא כיום במערכת. "יש המון גופי מימון, ושוק ההון חם", אומצ רת רוסק. "זה כסף שמיועד אמנם להתפתחות של חברות, אבל הוא לא איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן: "חברות גדולות,

צילום: שאטרסטוק

פז מסביר: "עברנו שלוש שנים מאצ תגרות, שבהן עלינו מבירא עמיקתא לאיגרא רמא. התחלנו עם משבר הריצ בית, המשכנו לשסע הפנימי ולמלחצ מה הקשה, והנה אנחנו עדיין כאן – והשוק עדיין חי ובועט. המשמעות היא שהמשקיעים מבינים שהנדל"ן בישצ ראל הוא חזק, ולראיה – הרצף של הנצ פקות אג"ח והגידול בהשקעות". הוא גם מזהיר מפני "חורי היצע" שיצ כולים לגרום לזעזועים עתידיים: "מכצ רזי רמ"י כמעט ונעצרו למשך כשנה וחצי. כשאין מספיק קרקעות בשיווק, נוצר מחסור טבעי. המשמעות היא שבשנים הקרובות עלול להיות מחסור משמעותי בדירות חדשות – ומה שלא יתרום לבלימת עליית המחירים". אחד הנושאים המרכזיים בימים אלו של שיקום לאחר המלחמה הוא ההתחדשות העירונית. "לשמחתנו זה מגיע לקריות, כרמיאל, באר שבע – זה קורה", מכריזה רוסק. עם זאת, היא מסייגת: "אני עוד לא רואה פתצ רון כלכלי כוללני. כרגע יש הרבה פתצ התחדשות עירונית: המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן

זול, וצריך להשתמש בו בחוכמה". רוסק ממשיכה ומציינת כי המינוף של חברות הולך ונהיה יותר אגרסיצ בי, וזה יכול להוות מלכודת עבור חלק מהיזמים, שאינם בעלי תשתית הונית ותפעולית מתאימה. "התחרות גבוהה ויש המון כסף במערכת. צריך לדעת איך למנף את זה בצורה נכונה. יש יזצ מים שלוקחים הלוואות מזנין, שאנחנו יודעים שהן יקרות יותר, וצריך לזכור בסוף מישהו צריך לשלם את הריביות האלה. בסביבת ריבית גבוהה כמו היום, זה יכול להיות צעד מסוכן". "מבירא עמיקתא לאיגרא רמא" אורי פז מסכים עם האבחנה של רוסק, ומוסיף כי השוק מדבר בעד עצמו: "השוק היום לוהט. משקיעים רבים רוצים להיכנס, אולי אפילו קצת יותר מדי בהתחשב בסיכונים". הוא מתאר תמונה שבה המשקיעים עברו מישיבה ממושכת על הגדר בחודשים שלאחר המלחמה, אל תוך שוק שבו ההון זורם במהירות, בין היתר להנצ פקות אג"ח של חברות בינוניות ולא רק של החברות המובילות בענף, כפי שהיה בעבר.

אשר עד לפני כשנה היו אומרות 'אנחנו עובדות רק עם הבנקים', היום כבר מבינות שמימון חוץ-בנקאי הוא חלופה תחרותית וראויה"

צילום: מכלול

/ 6 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

הזה – היינו מוצאים את עצמנו במקום טוב באמצע. זה מראה עד כמה התצ חום הזה צומח". רוסק מוסיפה: "חברות גדולות, אשר עד לפני כשנה היו אומרות ‘אנחצ נו עובדות רק עם הבנקים', היום כבר מבינות שמימון חוץ-בנקאי הוא חלופה תחרותית וראויה". לדבריה, היתרון של מכלול על פני בנקים מסורתיים הוא ביכולת לחשוב מחוץ לקופסה ובתחצ רותיות של המימון שהיא מספקת. לסיום, שאלנו את רוסק ופז על התצ ו � . "אני ח 2025 חזית שלהם לשנת שבת שההתחדשות העירונית תמצ שיך להיות המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן", אומרת רוסק. "נראה יותר פרויקטים גדולים, יותר פינוי בינוי, ופצ חות עסקאות קטנות ובינוניות". היא מציינת גם את החשיבות של פתרונות מימון יצירתיים: "ככל ששוק המימון החוץ-בנקאי יתחזק, כך גם יהיה קל יותר ליזמים לממש פרויקטים שעד היום היו בגדר חלום. הדבר יקדם שינוי אמיתי בשוק." פז מסכם באופטימיות זהירה: "עבצ רנו שנתיים לא פשוטות, אבל השוק מראה סימני התאוששות. יש המון כסף במערכת, והביקוש לדירות בישצ ראל, לפחות באופק הנראה לעין, יהיה גבוה מההיצע, לאור קצב הילודה שנצ חשב מהגבוהים ביותר במערב. עם זאת, הדרך שבה הוא ממומן ומפותח היא זו שתכריע מי יצליח ומי יתקשה לשרוד. בסופו של דבר, כל עוד נדע למנף את ההזדמנויות בצורה נכונה, יכולה להיות שנה מאוד טובה 2025 לענף". www.michlol-fin.co.il מבט קדימה: כנקודת מפנה 2025

צילום: שאטרסטוק

עברנו מבנייה של בניין בודד, דרך י � , ועכשיו אנחנו נכנסים לע 38 תמ"א דן של פינוי בינוי בקנה מידה גדול. זה אומר מאות דירות בכל פרויקט, י � מהד 30% ולא עשרות. נכון להיום , רות החדשות בישראל כבר מגיעות מהתחדשות עירונית, וזה ילך ויגדל. אין ברירה אחרת – הקרקעות במרכז נגמרות." לדבריו, ההתחדשות העירונית היא הפתרון היחיד לציפוף הטבעי של האוכלוסייה בישראל. "תל אביב, .3.5 למשל, פחות צפופה מפריז פי אנחנו צריכים להמשיך לבנות במרכזי הערים, כי להתפשט רק בווילות בגליל ובנגב זה לא פתרון מספק". בתוך כל הדינמיקה הזו, תופסות חברות המימון החוץ-בנקאיות מקום משמעותי יותר ויותר. פז מסביר כי מכלול כבר מתחרה עם הבנקים הגדולים בתחום ההתחדשות העיצ רונית: "אם הייתם מדרגים את מכצ לול בין ששת הבנקים הגדולים לפי היקף הפעילות שלה בתחום מימון חוץ-בנקאי: החלופה שמשנה את הכללים

רונות נקודתיים, אבל עדיין לא נבנה מודל שיאפשר ליזמים לפעול במסות גדולות בפריפריה. הבעיה המרכזית היא שהיזמים צריכים או אחוזי בנייה גבוהים יותר או קרקעות משלימות – וזה עדיין לא מוסדר בצורה נרחבת." רוסק מתייחסת גם לרכבת הקלה: "אנחנו כבר רואים את ההשפעה שלה. בפתח תקווה, למשל, פרויקטים שקל 25,000 שהיו נמכרים בעבר ב- שקל 30,000 למ"ר נמכרים היום ב למ"ר – בגלל הקירבה לרכבת, זה דרמטי". לדבריה, השקעות בתחבוצ רה ציבורית ימשיכו להשפיע על מחיצ רי הנדל"ן ולמשוך ביקושים לאזורים חדשים. פז מוסיף כי "אנחנו לפני תנופה מאוד גדולה בהתחדשות עירונית. אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון: "אם הייתם מדרגים את מכלול בין ששת הבנקים הגדולים לפי היקף הפעילות שלה בתחום

הזה – היינו מוצאים את עצמנו במקום טוב באמצע"

צילום: מכלול

/ 7 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: רובננקו אדריכלים | אב-גד עיר כינרת

שבעה פרויקטים בחודש אחד

אב-גד מובילה את התחדשות הצפון

חברת אב-גד מודיעה בחודש אחד על שבעה מכרזי דיירים שבהם זכתה, כולם יחידות דיור חדשות; מנכ"ל החברה, ראם 4,000- בקריות ובצפון, בהיקף כולל של כ רצון: "אנו רואים באזור הצפון מנוע צמיחה משמעותי לשנים הקרובות"

הבנה שגם השקעות ממשלתיות נרצ חבות יופנו בשנים הקרובות לפיתוח אזור הצפון ואלו יובילו להערכתנו לביקושים גוברים לדיור איכותי של זוגות צעירים ומשפרי דיור". אב-גד החזקות היא חברת ייזום ובנייה המתמחה בהתחדשות עיצ על ידי 2009 רונית, שנוסדה בשנת אל"מ במיל' מיכאל רצון ועו"ד ראם

פרויקטים נוספים בכרמיאל ובערים נוספות בסביבה. עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, מסצ ביר את המגמה: "החברה רואה בצצ פון הארץ מנוע צמיחה משמעותי לשנים הקרובות. אנו מרחיבים את פעילותנו באזור הקריות, עם פעיצ לויות חדשות בקרית אתא, קרית ים, קרית מוצקין ובקרית ביאליק, מתוך

בחודשים האחרונים ניכרת מגמת התעוררות של קידום פרויקטים להתצ חדשות עירונית בערים בצפון הארץ. אחת החברות החלוצות בכיוון היא חברת אב-גד, אשר זכתה בשבעה מכרזי דיירים ברבעון האחרון, בפצ רויקטים בקריות ובנוף הגליל, בהיקף יחידות דיור; 4,000 מוערך של כ זאת ועוד, החברה בוחנת בימים אלה

/ 8 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

רצון. החברה מתמקדת באזורי ביצ קוש ומביאה מומחיות רבה בביצוע פרויקטים. מאז הקמתה, מסרה 20 יחידות דיור בכ- 657 החברה כ פרויקטים, ובסוף הרבעון השלישי של יחידות דיור 11,000 צברה כ- 2024 8,154 בשלבי ביצוע ותכנון, מתוכן בשלבים מתקדמים. רצון ממשיך: "עם סיום המלחצ מה בצפון, שיקום החיים האורבניים והקהילתיים בערים שצפונית לחיצ פה הופך לחלק משמעותי במחויבות שלנו כחברה עסקית, לפעול ולתרום להתפתחות אזור הצפון של מדינת ישראל בשנים הקרובות. אנו מאמיצ נים כי השילוב בין הניסיון העשיר שיש לנו בהתחדשות עירונית, לבין הפוטנצ ציאל הכלכלי של אזור חיפה והקריות – יניב ערך הן לתושבי האזור שיחפשו פתרונות דיור מודרניים במטרופולין חיפה והן למשקיעים". ראם רצון מתכוון במיוחד לשלוצ שה פרויקטים חדשים של התחדצ

הדמיה: גל-אור פישביין משרד אדריכלים | פרויקט בנוף הגליל, אב-גד

יח"ד ישנות שייהרסו ובמקומן ייבנו ח � יח"ד חדשות, כשאב-גד מ 630 כ-- בשותפות עם קבוצת 75% זיקה ב סביונים. הפרויקט הרביעי, מתחם 250 הראשונים בקרית ים, ממוקם יח"ד ישנות 128 מטרים מהחוף וכולל ד � יח"ד ח 640 שייהרסו ובמקומן ייבנו שות, והוא מהווה את הפרויקט הראצ שון של אב-גד בקרית ים, כפי שנצ מסר בדוח הדירקטוריון של הרבעון השלישי. נתוני הרשות להתחדשות עירוצ 2024 נית במשרד השיכון לשנת מצביעים על כך שהרשות מקדמת פרויקטים בצפון הארץ ומעדיפה להשקיע בהם דרך הסכמים עם הרצ שויות המקומיות, המעניקים פיצוי אלף שקל 150 כספי ליזמים של כ עבור כל יחידת דיור חדשה, מה שמצ שפר את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים. בשנה האחרונה השצ תתפה הרשות בפרויקטים בעפולה, מגדל העמק, טבריה ושלומי. לדבצ רי רצון: "בפגישות שלנו עם ראשי רשויות בצפון, ניכרת התעוררות מציצ דם, המצביעה על הבנה שהתחדשות עירונית תיטיב עם התושבים. מחיקת

שות עירונית, שהחברה מובילה בקצ רית אתא. על הזכייה בהם הודיעה אב-גד בחודש שעבר; אלו מצטרפים לפרויקט נוסף שבו זכתה החברה בשבועות האחרונים בקרית ים, שגם בו קיבלה החברה הודעה מנציגות הדיירים על זכייתה במכרז. ארבעת יחידות 2,400 הפרויקטים כוללים כ דיור חדשות סה"כ; בנוסף, בחודש האחרון זכתה אב-גד במכרזי דיירים בפרויקטים נוספים בעכו, בקריית מוצקין ובקרית ביאליק, בהיקף של יחידות דיור כ"א, וכן פרויקט 450 כ נוסף בנוף הגליל. הפרויקט הראשון בקרית אתא הוא מתחם זבולון, הממוקם ברחוב מרצ כזי בעיר הצפונית המהירה בצמיצ ש � יח"ד י 84 חתה. הפרויקט כולל 640 נות שייהרסו ובמקומן ייבנו כ יח"ד חדשות, כאשר אחד הבניינים נפגע מירי מלבנון. הפרויקט השני הוא מתחם ז'בוטינסקי, שבו ייהרצ ב � יח"ד קיימות ובמקומן יי 100 סו יח"ד חדשות, כאשר אב- 500 נו כ- מהשותפות עם 75% גד מחזיקה ב קבוצת סביונים. הפרויקט השלישי, 126 מתחם הוגו מולר/רופין, כולל

עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד: "השקעות המדינה בשיקום ופיתוח תשתיות בצפון לצד הגברת ההתערבות של הרשות להתחדשות עירונית בערים אלו מושכות יזמים לקדם פרויקטים במקומות שבהם לא פעלו בעבר"

צילום: יח"צ אב-גד

/ 9 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: רובננקו אדריכלים | אב-גד עיר כינרת

תה כמוה בישראל. בנוסף, אב-גד מציינת כי היא מנהלת בימים אלו שיצ חות עם יוני פיינגולד, ממקימי זאפה, להובלת פעילות המוזיקה. מיכאל רצון, יו"ר אב-גד, מסכם: "עיר כינרת הוא פרויקט בקנה מידה לאומי ביזמות פרטית, שישנה את העיר טבריה ויקדם באופן דרמטי את תחום המלונאות באזור אגן הכינרת וצפון הארץ. זהו פרויקט שמתחיל בחזון גדול ולצידו הזדמנות לתנופה תעסוקתית ותיירותית שתחזק את אזור הצפון כולו". בנוסף, מיכאל רצון מדגיש כי הפצ רויקט נהנה מתמיכה רחבה של גורצ מי תיירות, תכנון ורשויות מקומיות, כולל המועצה האזורית עמק הירדן ועיריית טבריה. זאת, לצד ההכרה של משרד התיירות והשר חיים כץ בצורך הגובר בחדרי מלון באגן הכיצ נרת, תוך זיהוי את הפוטנציאל הגדול של פרויקט עיר כינרת לעידוד תיירות פנים וחוץ.

ובניית שכונות 50 שכונות משנות ה חדשות עם תכנון מודרני – תורמות לשיפור איכות החיים ולהבאת אוכצ לוסיות חדשות. ראשי הרשויות, יחד עם מחלקות ההנדסה ואדריכלים, מבינים את הצורך בגיבוש מדיניות מקומית להתחדשות עירונית ופועצ לים לשיח משותף עם התושבים ועם יזמים".

קסם על ים כינרת אחד הפרויקטים הייחודיים שהחבצ רה מובילה כיום באזור הצפון ובארץ בכלל, הוא פרויקט "עיר כינרת", שבו יחידות דיור 500 אושרה תוספת של על ידי הוועדה המחוזית, כולן צופות אל מי הכינרת. הוא כולל עסקת קוצ מבינציה עם קבוצת משקיעים ובהם זוהר עובד, ראש העיר טבריה לשעבר. דונם 240 הפרויקט מתפרש על כ ויכלול חמישה בתי מלון, ספא ייחודי שיהנה ממי מעיינות טבעיים, שלושה מבני מגורים, מרכז קונגרסים, שטחי ציבור, שדרה מסחרית עם חנויות ודוכנים ועוד. בנוסף, כחלק מהפצ רויקט, צפוי להיבנות תיאטרון פתוח מקומות, עם 3,500 שיכול להכיל כ- מופעי מוסיקה בשנה. החברה 150 כ צופה כי התיאטרון יהפוך לעוגן מרכצ זי למשיכת קהל לצפון הארץ. סביב חדרי 60 התיאטרון יוקמו בין היתר כ מלון הצופים אל הבמה המרכזית, במתכונת ייחודית שעוד לא נראצ

מיכאל רצון, יו"ר אב-גד: "פרויקט עיר כנרת מתחיל בחזון גדול ולצידו הזדמנות לתנופה תעסוקתית ותיירותית שתחזק את אזור הצפון כולו"

צילום: יח"צ אב-גד

avgad-home.co.il

/ 10 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

צילום: שאטרסטוק

משקמים נכון – משקמים לטווח רחוק

מדינת ישראל נמצאת באחת התצ קופות המאתגרות והמורכבות ביותר מאז היוסדה. המלחמה המתמשכת גבתה את חייהם של אלפי אזרחים ואנשי כוחות הביטחון, תוך התמודדות עם מספר גזרות במקביל ופינוי של מאות אלפי אנשים מבתיהם. כעת, על שולחן מקבלי ההחלטות נמצאת תכצ נית שיקום מקיפה. דווקא עכשיו, יש לנו הזדמנות שאסור לפספס; היכולת להתמודד עם חששות התושבים מחצ זרה לבתיהם, נעוצה לא רק במישור הבטחוני, אלא גם במישור הכלכלי.

המשבר הגדול של ישראל טומן בחובו גם הזדמנות נדירה: שיקום הצפון והעוטף יכול להפוך לקפיצת מדרגה נדל"נית וכלכלית שתצעיר ערים, תמשוך אוכלוסייה חדשה ותעצב את עתיד המדינה. אך כדי שזה יקרה, מקבלי ההחלטות חייבים לפעול ביצירתיות – לקצר תהליכים, להנגיש מימון ולהפוך את החזון לתקומה אמיתית • לירן עובדיה, ראש החטיבה העסקית; ושלום אמויאל, מנהל מערך המשכנתאות בבנק ירושלים, משיבים על השאלה בטור משותף

/ 11 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

שיקום נכון וחכם של צפון הארץ ודצ רומה, עוטף עזה, עשוי להוביל להצ תפתחות נדל"נית, צמיחה כלכלית והגירה איכותית; בנקודת הזמן הנוצ כחית, זה כבר ברור לכולם – פנינו ש � של אחרי ה 2025 לתקומה. בשנת בעה באוקטובר, תקומת הצפון והעוצ טף היא הזדמנות להתחלה חדשה, נכונה, מתוכננת, כזו שעונה על צרצ כים ומעצבת את העתיד שלנו ושל כל הדורות הבאים, בצורה שתאפשר חיזוק משמעותי לפריפריה החברתית והגאוגרפית. תכנון נכון של שלב השיצ קום מחייב את מקבלי ההחלטות לחצ שוב באופן יצירתי על פיזור נכון יותר של האוכלוסייה, פיתוח תשתיות תעצ שיה ותחבורה, ותמיכה במוביליות חברתית. אין כל ספק שעם תנופת התקומה שתתחדש על ישראל – שווקי הנדל"ן והתשתיות באזורים הללו יהיו שחקני מפתח, שיאפשרו בנייה חדשה ומחוצ דשת, אשר תצעיר את הערים. כך, תיווצר הזדמנות שאף אחד לא חזה אותה מראש, למשיכת אוכלוסייה איכותית ולשדרוג תשתיתי מקיף. האנטישמיות כהזדמנות בחודשים האחרונים, אנחנו מזהים גידול משמעותי ברמת ההתעניינות של תושבי חוץ, אשר סובלים מאנצ טישמיות עולה וגוברת במדינות בהן הם חיים. ישנן קבוצות של תושבי חוץ אם המדינה תפעל נכון, התקופה המאתגרת הזו יכולה להפוך להזדמנות – לא רק לשיקום, אלא גם ליצירת עתיד נדל"ני בר-השגה, יציב וחכם יותר

מחדש, וחלקם לא שרדו. רוכשי הדיצ רות מתמודדים עם ריביות גבוהות, והממשלה, שנדרשה לגבש פתרונות תמיכה, לא הצליחה לבלום את המצ שבר; ואז הגיעה המלחמה – מחירי חומרי הגלם זינקו, כוח האדם בענף נפגע, ומקבלי ההחלטות נאלצו להפצ נות את תשומת ליבם למקומות אחצ רים. התוצאה? ירידה חדה בהתחלות הבנייה לצד ביקוש גובר, מה שהוביל להיפוך מגמה ולעלייה מהירה במצ חירים מתחילת השנה. עכשיו, כדי למנף את ההזדמנות שנוצרה, ענף הנדל"ן חייב לפעול בשלושה מישוצ רים עיקריים: תכנון חכם יכול ליצור הזדמנויות חדשות עבור מי שלא שקל בעבר לשנות מקום מגורים. זה מתחיל בהנגשת תחנות הרכבת כך שלא יהיה צורך ברכב פרטי, ממשיך בחיצ בור אזורי תעסוקה ומשרדים למצ תכנון הוליסטי המותאם לצרכים העתידיים

שפתחו חשבונות עו"ש ואף העבירו אליהם הון עצמי ראשוני לרכישת דיצ רות. לכך, מצטרפת התעניינות הולצ כת וגוברת של אוכלוסייה זו לרכישת דירות באזורי ביקוש שאינם קלאסיים במהותם, כדוגמת בית שמש וגבעת זאב. ניתן לומר בהערכה זהירה, כי ישראל צפויה לחוות בקרוב גל עלייה שיביא איתו שלל מוחות יזמיים, יצירצ תיים ומשכילים – יהודים תושבי חוץ שיממשו את הפוטנציאל להפוך את המקום הזה לבית שטוב לחיות בו. מפת הדרכים לשיקום ליזמים ולקבלנים תפקיד קריצ טי בשיקום ותקומת המדינה בכלל, והצפון והדרום בפרט. חשוב מאוד לפעול על פי מפת דרכים מסודרת ובהירה, כדי שהעבודות בשטח אכן יישאו פירות. נכון, זה לא התזמון האידיאלי לענף הנדל"ן – כמעט שנתיים של עליות ריבית יצרו אתגרים שהכריחו את כל השחקנים בענף לחשב מסלול

/ 12 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

אין קסמים בענף הנדל"ן, יש רק עבודה קשה ויעילה – וזה בדיוק מה שנדרש עכשיו

רחקי הליכה, ומשתלב עם קריית מדע שתספק לא רק מקומות עבוצ דה, אלא גם שירותים חיוניים כמו חוגים למחוננים. לצד זאת, יש צורך דחוף בשיקום מבנים שנפגעו, חיזוק יסודות כהכנה לרעידות אדמה, מיצ גון מוסדות חינוך, ושימוש בטכנולוצ גיות בנייה חדשניות וירוקות שיבטיצ חו מבנים איכותיים ועמידים לאורך זמן. כאשר עולה צורך לאומי בהקצ מת יישוב חדש, המדינה חייבת לוודא שהתהליך יהיה כדאי לכל הצדדים. תמריצים ממשלתיים צריכים להבצ טיח שהיישוב החדש לא יהיה רק פתצ רון זמני, אלא מקום איכותי וחדשני שיכול להפוך לסמל למצוינות תכנוצ נית. במקרים שבהם הכדאיות הכלכצ לית אינה מיידית, על המדינה להתעצ רב באמצעות סבסודים ותמיכות כדי לגשר על הפער. בסופו של דבר, הישראלים לא פראיירים – הם רוצים איכות חיים. יישוב שימשוך תושבים יצטרך להציע יותר מדירות; הוא חייב לכלול תעסוצ קה קרובה, מבני ציבור מתקדמים, פארקים ירוקים, טיילות נוף ומרחבים ציבוריים שיצרו קהילה משגשגת. רק כך ניתן להבטיח שהתקומה תהפוך להזדמנות אמיתית ולא רק לסיסמה.

תח, אבל היא חייבת לבוא לצד פתצ רונות מימון חכמים. בנק ישראל והצ ממשלה מוכרחים להקל על הציבור בגישה למשכנתאות – בין אם באמצ צעות הארכת תקופת ההחזר מעבר שנה, כפי שנהוג במדינות 30 ל אחרות, ובין אם דרך הגדלת אחוצ זי המימון לרוכשי דירות חדשות, כפי שהוכח כמוצלח בתוכנית מחיר למצ שתכן. אם המדינה תפעל נכון, התצ קופה המאתגרת הזו יכולה להפוך להזדמנות – לא רק לשיקום, אלא גם ליצירת עתיד נדל"ני בר-השגה, יציב וחכם יותר. לסיכום, כדי לממש את ההזדמצ נות ההיסטורית שנוצרה במלואה, מקבלי ההחלטות חייבים לפעול בנחישות ובאחריות. זה הרגע להצ תעלות מעל פוליטיקה ולהציב את טובת המדינה בראש סדר העדיצ פויות. הדרך לשיקום אמיתי ולתקוצ מה מחייבת ריכוז הסמכויות בגוף מקצועי אחד, שיידע לנהל את התכצ נון והביצוע בצורה חכמה, יעילה ומוצ תאמת לצרכי כלל האוכלוסייה. אין כאן מקום לדחיות – זה הזמן לפעול, ליזום ולבנות עתיד יציב, בטוח ומשצ גשג למדינת ישראל. לירן עובדיה, סמנכ"ל, מנהל החטיבה העסקית, צילום: רמי זרנגר | בנק ירושלים

הבנייה הממוצע כבר עומד על שלוש שנים, ומרגע התכנון ועד קבלת המצ פתח – חולפות לא פחות מעשר שנים. בתקופה של ריבית גבוהה, עיכובים כאלה יוצרים נטל כבד על כולם – היזמים מסתבכים עם מימון בנקאי יקר, והרוכשים נאלצים לשאת בעלויות משכנתא הולכות ותופחות. הממשלה מחזיקה בכלים שיכולים לשנות את המצב: שיפור היעילות התכנונית, קיצור תהליכי הרישוי, סנצ כרון בין הגורמים השונים ופישוט הביצ רוקרטיה. הגדלה מהירה של היצע הדירות היא הדרך היחידה להורדת מחירים בטווח הארוך – ולא באמצ צעות תוכניות חד פעמיות שנשמצ עות טוב בכותרות. אין קסמים בענף הנדל"ן, יש רק עבודה קשה ויעילה – וזה בדיוק מה שנדרש עכשיו. התמודדות עם מחירי הדיור התקומה לא יכולה לקרות בלי פתצ רון למחירי הדיור. כדי לאפשר למשצ פחות לממש את חלום הדירה, המצ דינה חייבת להסיר חסמים, להאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית ולמגן אלפי דירות נוספות בבניית ממ"דים. הגדלת ההיצע היא המפצ שלום אמויאל, מנהל מערך המשכנתאות, צילום: יוסי צבקר | בנק ירושלים

קיצור תקופת הבנייה להצלחת התקומה

המלחמה האריכה משמעותית את זמני הבנייה, עד כדי כך שמועד מסיצ רת הדירות הפך להימור. כיום, משך

www.bankjerusalem.co.il/mortgage

/ 13 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

מנכ"ל חברת גמלא הראל | טל תפוחי

כיצד יש להיערך פיננסית בתקופה של ריבית גבוהה?

אנו עדים לשינויים מרחיקי לכת בכלכלה הגלובלית בעשור הנוכחי, ובפרט במשק הישראלי. החל מהרצ ל � , האינפ 2022 בעון השני של שנת ציה בעולם החלה לעלות, ובתגובה לכך, מדינות רבות יצאו למלחמה חריפה באינפלציה באמצעות מדיצ ניות מוניטרית מצמצמת, כלומר, מדיניות להעלאת ריבית. בעקבות הקשרים הגלובליים החזקים, שמניצ עים את הכלכלה העולמית, מדיניות

לאחר כמעט עשור שלם שבו התרגלנו למשק ללא חלה תפנית דרמטית • טל 2022 ריבית, באפריל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל שנרכשה לאחרונה ע"י הראל ביטוח ביותר מחצי מיליארד שקל, מסביר בטור מיוחד על היערכות פיננסית נכונה בתקופה של ריבית גבוהה וחוסר ודאות

צילום: שאטרסטוק

/ 14 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

כור כי הריבית הגבוהה עדיין מכבידה על שוק הנדל"ן ובעיקר על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן. נוסף על מגבירים את 20:80- כך, מבצעי ה צרכי האשראי, וכתוצאה מכך נוצר מחסור בהון חוזר שצריך לשרת את תזרימי המזומנים. אז כיצד ניתן להתגבר על המחסור במזומנים, אם בכלל? יזמים שהגיעו לתקרת האשראי, ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוצ ספים, יצטרכו ככל הנראה לגייס הון או לממש נכסים. בחודשים האחרוצ נים נראו לא מעט גיוסי הון וחוב של יזמי נדל"ן בבורסה לניירות ערך בתל אביב. אבל יש גם דרך נוספת: יזמים בעלי פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, אשר לא הסתייעו בהלוואת הון עצמי וטרם הגיעו לשלב שבו הבנק המלווה משצ חרר עודפים, יכולים כעת לחלץ חלק מהעודפים באמצעות השלמת הון עצמי. חילוץ הון עצמי, כאשר הפצ רויקט כבר בשלב ביצוע ומכירות, הוא אמצעי לגיוס הון מיידי בצורה קלה ופשוטה, המאפשר שימוש בהון זה לצורך התזרימים השוטפים, כמיצ מון ביניים עד שהבנק המלווה יתחיל לשחרר עודפים בפרויקט. לסיכום, על פי התחזיות ובהנחה כי מצב הלחימה לא יתחדש, במבט קדימה צפויות שתי הורדות ריבית של החל מהרבעון השני של שנת 0.25% . הורדות אלו צפויות להקל 2025 מעט הן על יזמי הנדל"ן והן על תשצ לומי המשכנתה של רוכשי הדירות – ולסייע בהחזרת השוק למסלול של צמיחה ויציבות כלכלית.

ראי החוץ-בנקאי מתחרים על מימון כל פרויקט. עם זאת, הקערה כאמור התהפכה על פיה, והמצב החדש הכצ ניס את היזמים הממונפים לסחרחצ רה כלכלית. חשוב להבין כי ענף ייזום הנדל"ן הוא ענף עתיר הון, שכן על מנת להצ קים פרויקטים בהיקפים נרחבים של מאות מיליונים, נדרש מימון בשיצ עור גבוה, ולכן ענף זה מחייב מינוף בשיעורים גדולים. בשוק ממונף, כל עליית ריבית משפיעה באופן דרמצ טי על עלויות הפרויקט. נוסף על כך, ישנה השפעה חמורה על תזרימי המצ זומנים של יזמי הנדל"ן, אשר רכשו קרקע במחירי שיא ובמינוף גבוה. כעת, אותם יזמים נדרשים לממן את הקרקע בסכומים גבוהים עד להוצאת היתר בנייה, כמעט פי ארבצ עה מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה. כמו כן, בטרם הספיק שוק הנדל"ן הספיק לעכל את עליית הריבית, הרי שמלחמת 'חרבות ברזל' פרצה והרצ חיקה את התקוות לירידת ריבית. המלחמה החמירה את חוסר הוודאות הביטחונית והכלכלית במשק, ולכמה רגעים נראה היה כאילו היא נועצת את המסמר האחרון בשוק הנדל"ן הממונף. עם זאת, כיום מתברר שלשוק הנדל"ן בישראל יש חיים משלו; על פי , במהלך 2024 נתוני הלמ"ס, בשנת דירות, 101,040 המלחמה, נמכרו כ- .2023 לעומת שנת 40.8% עלייה של עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי למרות הריבית הגבוהה – מחירי הקרקעות חזרו לעלות, ובשנת עם עלייה מפתיצ .2024 בשנת 15.2% עה של למרות הנתונים המעודדים, יש לזצ

העלאת הריבית בעולם לא פסחה גם על המשק הישראלי. בנק ישראל החל בגל של העלאות ריבית במטרה לבצ לום את האינפלציה; תוך שנה בלבד החליט נגיד בנק ישראל על שמוצ נה העלאות ריבית, שהכפילו כמעט פי ארבעה את ריבית הפריים, ועלו .6% ל- 1.6% מ רצף העלאות הריבית מצא את שוק הנדל"ן בתקופה של פריחה. הכלכלה הייתה בתנופה של שגשוג לאחר היציאה ממשבר הקורונה, ההיי-טק פרח, וזה התבטא בביקושי שיא לדירות, כאשר היזמים הסתערו על כל קרקע פנויה וזמינה למגורים. בהיעדר עלות לכסף בשוק של ריבית אפס, עסקאות הנדל"ן התבססו על מינופים גבוהים ולעיתים אף ללא הון עצמי כלל, כשהבנקים וחברות האשצ טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל: "יזמים שרכשו קרקע טרם העלאות הריבית, נדרשים כיום לממן את הקרקע בסכומים גבוהים כמעט פי ארבעה מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה"

צילום: עודד קרני

www.gamla-harel.co.il

/ 15 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

בעוד המרכז מתחדש במהירות, הפריפריה נותרת מאחור עם מבנים לא ממוגנים ותשתיות רעועות. המלחמה האחרונה חשפה את המחיר האנושי של הפערים הללו • כיצד נהפוך את ההתחדשות העירונית למשימה לאומית שתבטיח ביטחון ושוויון לכל תושבי ישראל? עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, , מציע ארבע דרכים מעשיות KDC | ' קרן, דהן ושות ממ"דים גם בפריפריה ולא רק במרכז שוברים את הקונספציה בהתחדשות עירונית

האם ההתחדשות העירונית בישראל היא נחלתם של אזורי הביקוש בלבד? המלחמה האחרונה חשפה את הפצ ערים העצומים בין המרכז לפריפריה בכל הנוגע להתחדשות עירונית ומיצ גון מבנים מפני מתקפות טילים. בעוד שבמרכז הארץ הפרויקטים מתקדצ מים בקצב גבוה יותר, בערי הפריפריה התהליכים עדיין מסורבלים ואיטיים בשל חוסר כדאיות כלכלית, חוסר היתכנות תכנונית וחסמים רגולטוריים. מלחמת חרבות ברזל הוכיחה כי ההתצ חדשות העירונית חזרה לעקרונות היסוד שלה – הצלת חיי אדם. המטצ רה המרכזית בהתחדשות עירונית היא שלא נצטרך לראות עוד משפחות שלצ מות, הורים ופעוטות, קשישים, רצים למקלטים מרוחקים ומאובקים. כדי להבין את התמונה במצ לואה, כדאי שנפתח עם דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפוצ רסם לפני המלחמה, שמציג תמונה עגומה למדי בנוגע לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. פ � מבנים ב 96,000 הדו"ח מציין כי כ-- ריפריה אינם עומדים בתקן רעידות ההתחדשות העירונית נעצרת בפריפריה

צילום: שאטרסטוק

האדמה, מרביתם ללא מיגון ראוי נגד ש � מתוכם או 15% טילים. עם זאת, רק רו לתהליכי התחדשות עירונית. במצ רכז הארץ, לעומת זאת, מספר היחיצ דות שאושרו באותה תקופה עומד על . כך, שבמידה מסוימת, ענף 61,000 ההתחדשות העירונית היה שבוי בקונסצ פציה שבה התחדשות עירונית, או במיצ לים אחרות מיגון לאזרחים, אפשרי רק באזורים בהם ישנה כדאיות כלכלית. אמנם זה נשמע מקומם, אך אין דרך אחרת לנתח את הנתונים הללו.

המסקנות לאחר המלחמה - איך מתקדמים מכאן? לצערנו, המלחמה הנוכחית לימצ דה אותנו רבות על הכשלים והבעיות שלנו כמדינה, חברה ופרטים בתחוצ מים רבים. בין היתר, היא החזירה אותצ נו גם לתחילת דרכה של ההתחדשות כ � ה 1998 העירונית בישראל; בשנת ריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית בה יהרסו מבנים ישנים במצ טרה לייצר שכונות חדשות, בטוחות וממוגנות יותר עבור התושבים. בשנת

/ 16 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

כ � – ת 38 אף אושרה תמ"א 20055 נית המתאר הארצית לחיזוק מבנים 25 מפני רעידות אדמה. מאז, עברו כ שנים, שבהן התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית שועטת קדימה והופכת לגורם עיקרי בהווה ובעתיד הבנייה בישראל – עם זאת, במיקוד קטן, ואולי גם קצת מטריד, שעיקרו נמצא באזורים בעלי כדאיות כלכלית גבוהה. כיום, בעיצומה של תקופת לחימה ממושכת בחמש חזיתות ועם אלפי טילים שנורו לכל רחבי הארץ, ובעיקר לערי הפריפריה, המסקנה היא ברורה: המדינה חייבת להתעורר ולפעול לשיצ קום ופיתוח אמיתי של ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, בדגש על הפריפריה. לשם כך, יש צורך במהצ לכים ברורים, מעשיים, וברי-ביצוע, שיאפשרו לאזורי הפריפריה לזכות בפיתוח והביטחון המגיע להם. עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' מונה ארבע דרכים מעשיות, KDC | שיובילו להתחדשות עירונית מואצת בכל רחבי הארץ, וגם באזורים עם כדאיות כלכלית נמוכה, כמשימה לאומית. מימון ממשלתי וערבויות מדינה לפרויקטים בפריפריה אסור לנו להיות תמימים; התחדשות עירונית היא עסקה כלכלית שמחייבת רווחיות והיתכנות עבור כל השותצ פים המעורבים – בעלי הדירות, היזצ מים והרשויות המקומיות. כיוון שמדוצ בר בעסקה בתחום הנדל"ן, יש להביא בחשבון את העקרונות הכלכליים והכצ דאיות של עסקאות נדל"ן, כאשר ברור שדרישות הכדאיות עשויות להשתנות

צילום: שאטרסטוק

של ארגון הפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה. זמנים ארוכים אלה, המייצגים פוטנציאל כספי אבוד, מהווים חסם משמעותי לקידום התחדשות עירונית בכלל ובפריפריה בפרט. מנקודת מבטו של יזם, הזמן הוא כסף ולכן יש צורך לקצר את תקופת ההמתנה לאישור התוכנית ולתהליך הוצאת ההיתר. לאחר שנים רבות של שיח ללא מעשה, הגיעה השעה שהצ ממשלה תקים ועדות ייעודיות שיתצ מקדו בטיפול בבירוקרטיה הקשורה להתחדשות עירונית. ועדות אלו יפעצ לו במטרה לקצר באופן משמעותי את זמני האישור של התוכניות והיתרי הבצ נייה, להוסיף תקנים למחלקות ההנצ דסה ולוועדות התכנון, ולהכשיר עובצ דים ציבוריים כבודקי היתרים. בכך ניתן יהיה לאפשר ליזמים להתחיל בביצוע הפרויקטים בפרק זמן קצר יותר. הצוצ רך באישור מהיר מתגבר במיוחד באזורים שבהם יש צורך בשיקום מבנים שנפגעו, ובשיקום תחוצ שת הביטחון של התושבים לאחר תקופה ממושכת של מטחי טילים.

בין תל אביב לנהריה. כדי לצמצם את הפערים בכדאיות הכלכלית, ניתן להעניק מענקים, תמצ ריצים וסיוע ממשלתי, כמו גם להגביר ולהרחיב את זכויות הבנייה. צעדים אלו יכולים להפחית את הסיכון הכלכצ לי ליזמים, לשפר את הכדאיות ולהניע אותם להשקיע בפרויקטים גם מחוץ לאזורי הביקוש. יצירת מנגנון אישורים מהיר לפרויקטים בפריפריה אין ספק כי אחד הכשלים המרצ כזיים בענף ההתחדשות העירונית טמון בעומס הבירוקרטי ובקצב התכצ נון המופרז של הפרויקטים, אשר יכול להגיע לכשבע שנים מהשלב הראשון עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד : "המסקנה KDC משרד היא ברורה: המדינה חייבת להתעורר ולפעול לפיתוח אמיתי של התחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, בדגש על הפריפריה"

צילום: יח"צ

/ 17 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

חיבור תחבורתי הוא חיבור חברתי

התחדשות עירונית מהווה מנוף לא רק להתחדשות פיזית, אלא גם להצ תחדשות קהילתית וחברתית. היא מאפשרת משיכת אוכלוסיות חזקות והעלאת הרמה הסוציו-אקונומית בשצ כונות המתחדשות. לאור זאת, לא הופתענו לשמוע השנה כי רשויות התצ כנון הגיעו למסקנה כי יש להעדיף התצ חדשות עירונית מתחמית על פני התצ חדשות בניינית, כמו בתוכנית תמ"א , אשר הגיעה לסיומה. 38 פיתוח תשתיות תחבורה, חיבור הפצ ריפריה למרכז באמצעות תחבורה ציבורית קלה ונגישה, והוספת מוסצ דות חינוך, מרכזים קהילתיים ושירוצ תים ציבוריים נוספים, במיוחד בסיוע ממשלתי, יובילו לעלייה במספר הפצ רויקטים סביב צירי התחבורה המתצ פתחים. אין ספק כי רק תכנון כוללני שמטרתו שיפור איכות החיים יוכל להצ פוך את ההתחדשות העירונית למנוף צמיחה אמיתי וליצור הגירה חיובית לאזורים שבהם תושבים רבים עזבו עקב המלחמה. כדי להבין את הפערים בקידום הפצ רויקטים באזורי הביקוש לעומת הפצ ריפריה, יש צורך להשתתף בכנסי הדיירים בכל אזור. בעוד שבאזורי הביקוש בעלי דירות רואים את ההתצ חדשות העירונית כהזדמנות ממשית ומגיעים מוכנים ומאורגנים, באזוצ רי הפריפריה אנו עדים להרגשה של סקפטיות, תסכול וחוסר אמון בתהצ ליך. בעלי הדירות בפריפריה מתקצ שים לעיתים להאמין כי ניתן להגשים בעלי דירות? תהיו אתם היזמים!

צילום: שאטרסטוק

את חלום ההתחדשות העירונית, דבר שמביא לתהליך התארגנות איטי ומלצ ווה בחששות ובספקות. מכאן, עולה הצורך החיוני לשדצ רג את מערך ההסברה עבור בעלי הדירות. הסוד להצלחת התהליך טמון בהסברת מצבם של בעלי הדיצ רות כשותפים מלאים בתהליך, והם חייבים לקבל מידע ברור ושקוף אודות כל השלבים והדרכים, מענה לשאצ לות מהותיות, סיוע בבחירת יועצים מתאימים, והכוונה שתפחית את החצ ששות לקראת תחילת התהליך. כפי שאומר משפט סיני עתיק: "הזמן הכי טוב לנטוע עץ היה לפני עשר שנים, והזמן השני הכי טוב הוא עכשיו". לכן, הגיע הזמן לפעול לקיצ דום ההתחדשות העירונית ולהחזיר אותה לערכי הבסיס שלה, החל מרגע זה. המלחמה ואתגרים רבים נוספים, כולל האיום של צונאמי שהתעורר בעצ קבות סדרת רעידות האדמה באזור הזמן הכי טוב להתחיל הוא עכשיו

יוון, הבהירו את הצורך הקריטי בהתחצ דשות עירונית בכל רחבי הארץ בטווח הזמן המיידי. כמשרד עורכי דין המוביל אלפי בעלי דירות, אנו עדים לשינוי משמצ עותי בהפנמה של בעלי הדירות, המוצ בילה להבנה שהתחדשות עירונית היא לא רק הזדמנות כלכלית, אלא גם פתרון לביטחון חייהם של אזרחי ישראל, כמו גם פתרון לבעיות חברצ תיות ולמשבר הדיור. אם הממשלה לא תנצל את המומנטום הנוכחי של בעלי הדירות, תפעל באופן מיידי, תיקח אחריות, תספק פתרונות ותדאג שלא תישאר אף עיר מאחור, היא עלוצ לה להחמיץ הזדמנות גדולה לשינוי משמעותי. "אסור לנו להיות תמימים; התחדשות עירונית היא עסקה כלכלית שמחייבת רווחיות עבור כל השותפים המעורבים – בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות"

www.kdc-law.co.il

/ 18 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

הדמיה: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים | פרויקט כוכב הצפון באשדוד של חברת תדהר. חיפוי של אקו וול

חדשנות ישראלית פורצת דרך בתחום הבנייה מציעה פתרון מהפכני לאתגרי . מדובר בטכנולוגיה מתקדמת המשלבת בין אסתטיקה 21- המגורים במאה ה מהמקובל 4 ייחודית, בטיחות מוגברת וקיימות סביבתית – עם חיפוי החזק פי ECOWALL בענף • הכירו את טכנולוגיה חדשנית משנה את פני השכונות בישראל

מיחידות 70% נבנו כ הדיור בישראל, היוותה במשך שנים פתרון יעיל

שיטת ברנוביץ’ – טכנולוגיית בנייה שבה משולבת אבן טבעית ביציקת שלד המבנה. שיטה זו, שבאמצעותה

סיירתם לאחרונה בשכונות חדשות ברחבי הארץ? אם כן, ודאי שמתם לב לתופעה מעניינת – כמעט בלתי אפצ שרי להבחין בין שכונה חדשה בדרום לבין אחת במרכז או בצפון. הסיבה לכך נעוצה בשיטת הבנייה הקונבנצ ציונלית ששולטת בישראל זה עשורים רבים. נהוגה בישראל 80 מאז שנות ה

: ECOWALL אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל "המערכת מציעה פריצת דרך בתחום חיפויי המבנים, המשלבת עיגון מכני חזק, בטיחות מוגברת, אטימות למים, ושימוש בחומרים ממוחזרים - ללא הגדלת העלויות"

צילום: יח"צ

/ 19 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

הוא מוסיף כי "בניגוד לחומרים טבצ עיים שאיכותם משתנה, כל רכיב במצ ערכת החדשה עובר בקרת איכות קפדנית בתנאי מעבדה. כשמשלבים זאת עם מערכת העיגון המתקדמת, מקבלים רמת אמינות שלא הכרנו עד היום בתחום חיפויי המבנים - פתצ רון חיוני במיוחד לאור המקרים הרבים של נפילת אבנים מחזיתות בניינים." למרות היותה מערכת מתקדמת, מציעה יתרונות כלכליים ECOWALL משמעותיים בהשוואה לשיטות המצ סורתיות. בעוד ששיטות "חיפוי יבש" קיימות מייקרות את עלות הדירה בכ ס � שקלים בשל הצורך בתו 100,0000 פת אביזרים ומערכות פלדה, הטכנוצ לוגיה החדשה מציעה פתרון במחיר תחרותי, בתוספת החיסכון בעלויות התחזוקה והאנרגיה לאורך זמן. חזון לעתיד הבנייה בישראל "בעולם הבנייה המודרני, חזית הבצ ניין היא הרבה יותר מאשר מעטפת אסתטית", מסכם פוקוטינסקי. "הטצ כנולוגיה שלנו מאפשרת לראשונה לשלב בין הנדסת חומרים מתקדצ מת לבין תפיסה אדריכלית חדשנית. זוהי תפיסה הנדסית חדשה המשנה את האופן שבו אנו תופסים חזית של דירה - כך שתהיה מוגנת, חזקה ויציצ בה לאורך שנים." בעידן שבו האחידות האדריכלית ECOWALL הפכה לנורמה, מערכת מציעה אלטרנטיבה שלא רק מייעלת את תהליך הבנייה, אלא גם תורמת לאיכות הסביבה, מפחיתה עלויות תחזוקה, ומאפשרת מגוון אדריכלי עשיר. בכך, היא מהווה צעד משמעותי לקראת עתיד בר-קיימא בתחום הבצ נייה בישראל.

אימוץ פתרונות בנייה חדשניים", מסביר אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ח � . "המערכת שפית ECOWALLL נו מציעה פריצת דרך בתחום חיפויי המבנים, המשלבת עיגון מכני חזק במיוחד, בטיחות מוגברת, אטימות למים, ושימוש בחומרים ממוחזרים – כל זאת ללא הגדלת העלויות לקבלן או לדייר." אחד היתרונות הבולטים של המעצ רכת החדשה הוא החופש האדריכלי שהיא מעניקה. בניגוד לשיטות הבצ א � מ ECOWALL נייה המסורתיות , פשרת מגוון רחב של גדלי אריחים, תצורות, צבעים וטקסטורות, המאפצ שרים יצירת חזיתות מבנים ייחודיות ומרשימות. השימוש בפורצלן, חומר מתועש בעל אורך חיים גבוה במיוחד, מבטיח עמידות יוצאת דופן לאורך שנים. מבצ חינה סביבתית, המערכת עומדת בתצ קנים הירוקים המחמירים ביותר, עם חומרים ממוחזרים 80% למעלה מ ר � . הבידוד הת Carbon Free ותכונות מי המתקדם מוביל לחיסכון משמעותי בהוצאות החשמל ומשפר את איכות החיים של הדיירים. ישראל דוד, ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ומנכ"ל משרד דוד מהנדסים, מדגיש את היתרונות ההנדסיים של המערכת: "אנו עדים למהפכה גלובלית בתצ פיסת חיפוי המבנים. התעשייה העוצ למית עוברת למוצרים מתועשים עם בקרת איכות מלאה תוך הקטנת מובילה ECOWALL עקבת הפחמן, ו מגמה זו בישראל". היתרונות ההנדסיים והבטיחותיים

ומשתלם כלכלית. אולם, עם העלייה בדרישות ליעילות אנרגטית והשאיפה לייחודיות אדריכלית, נוצר צורך בפצ תרון חדשני שיענה על האתגרים העצ כשוויים מבלי להעלות משמעותית את מחירי הדיור. כידוע, ישראל מתמודדת עם אתצ גרים ייחודיים בתחום הדיור. קצב גיצ דול האוכלוסייה בישראל, העומד על בשנה, הוא הגבוה ביותר מבין 2.2% ח � בשילוב עם תו OECD מדינות ה- שנים - מקום 83.5 לת החיים הגבוהה חמישי בעולם, נוצר לחץ אדיר על שוק הדיור. כמו כן, בניגוד למדינות מערביות אחרות, בישראל הבנייה לגובה אינה מיועדת רק לעשירים אלא לכלל שכצ בות האוכלוסייה. מציאות זו מחייבת פתרונות בנייה שיהיו עמידים לאורך שנים רבות ללא צורך בתחזוקה יקרה, שכן ועדי בתים אינם יכולים לעמוד בעלויות האדירות הכרוכות בשיפוץ חזיתות מגדלים. פיתחה מערכת ECOWALL חברת חיפוי חדשנית המהווה מענה מקיף לאתגרים אלו. "היערכות נכונה לאצ תגרי העתיד בתחום גידול האוכלוצ סייה וציפוף המטרופולינים דורשת ישראל דוד, מנכ"ל משרד דוד מהנדסים: "התעשייה העולמית עוברת למוצרים מתועשים עם בקרת איכות מלאה, תוך הקטנת עקבת ECOWALL הפחמן. מובילה מגמה זו בישראל" Low Tech מעבר מ- High Tech ל-

ecowall.co.il/

צילום: דוד מהנדסים

/ 20 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

בירת הנגב, שנכנסה לעשירייה הפותחת בדירוג הערים הכי מבוקשות בישראל , ממשיכה להתרחב • חברת פרץ בוני הנגב מובילה את תנופת הבנייה 2024 לשנת בעיר עם שלב נוסף בפרויקט הדגל שלה באחת השכונות המבוקשות בדרום - "לב " - שמציע דירות במפרט גבוה, תכנון מודרני וסביבה קהילתית שוקקת 4 הפארק מרכז חדש של צמיחה: שכונת הפארק בבאר שבע מתרחבת

אזור הדרום והנגב עובר שינוי משצ מעותי בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז השבעה באוקטובר, עם התגבצ רות פרויקטים של בנייה והתחדשות עירונית – אשר משנים את פני הערים ומציעים איכות חיים גבוהה יותר לתוצ שבים הקיימים והמצטרפים; כבירת הנגב, באר שבע מובילה את תנופת הפיתוח הדרומית, עם השקעות משצ מעותיות בתשתיות, חינוך, תחבורה ודיור. לצד ההתרחבות העירונית, מוצ קמים פארקים ירוקים, מתחמי בילוי ומרכזי תעסוקה, הממצבים את העיר כמרכז חדשנות מוביל. הרוכשים – משפחות צעירות ומשצ פרי דיור מהדרום ומשקיעים מכלל הארץ – רואים כי הפוטנציאל הגדול שיש בעיר הדרומית מתחיל להתממש. התוצאה בשטח: מניתוח נתוני הלשצ כה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו לאחרונה עולה כי העיר באר שבע מדורגת בעשירייה הראשונה של הערים שבהן נמכרו הכי הרבה דירות .2024 בשנת אחת השכונות המבוקשות בעיר, שכונת הפארק, הפכה לאחת האטרקצ טיביות בבאר שבע בזכות התכנון הסצ ביבתי הייחודי, הכולל שבילי אופניים, אזורי פנאי ושטחים ציבוריים מטופחים. לאור הביקוש הגבוה, "לב הפאצ

הדמיה: זיתוני הדמיות

ח � , המ 25 שבע, עם גישה נוחה לכביש בר את העיר לנתיבות, אשקלון ודימוצ המוביל ישירות למרכז 40 נה, ולכביש הארץ. תכנון השכונה שם דגש על נוצ חות התושבים, עם כיכר עירונית מרכצ זית המשמשת כמוקד מפגש קהילתי, שטחי מסחר מגוונים ותחבורה ציבוצ רית יעילה. "פרץ בוני הנגב" היא אחת מחברות הבנייה המובילות בדרום בפרט ובישצ ראל בכלל, עם ניסיון של למעלה מחצ מישה עשורים בענף. החברה ידועה באיכות הבנייה שלה, הקפדה על סטצ נדרטים גבוהים ותכנון קהילות מגורים מתקדמות. כעת, עם השקת שלב נוסף בפרויקט "לב הפארק", משפחות חדצ שות מקבלות הזדמנות להפוך לחלק מקהילה מתפתחת בלב באר שבע.

" השלב החדש בפרויקט הדגל 4 רק של חברת "פרץ בוני הנגב" בשכונת הפארק, יוצא לדרך; עד כה הוקמו בפצ י � יחידות דיור שהפכו לס 600 רויקט כ-- פור הצלחה, והשלב החדש ממשיך את הקו של בנייה איכותית בסטנדרטים בנייני בוטיק 8 גבוהים. המתחם יכלול בעיצוב מודרני, לובאים מעוצבים, שטצ חים ציבוריים מטופחים, מועדון דיירים, חדר כושר ונגישות למוסדות חינוך מוצ בילים – מגני ילדים ועד תיכונים. בפרויקט יוצעו מגוון דירות, בהן דיצ חדרים, לצד דירות גן, מיני 5 ו- 4 ,3 רות פנטהאוזים ופנטהאוזים יוקרתיים, כולן עם מפרט טכני עשיר. שכונת הפארק מציעה יתרון משמצ עותי גם מבחינת נגישות תחבורתית. היא שוכנת בסמוך לפארק נחל באר

www.peretzbh.co.il

/ 21 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

"הצלחת פרויקט פינוי בינוי תלויה ברווחת הדיירים לכל אורכו" שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי

לירן שבבעלות אשר אלון ורוני בריק, משתף כי הסוד לפרויקט פינוי בינוי מוצלח טמון קודם כל באחריות חברתית כלפי הדיירים

| פרויקט לב העיר, הוד השרון 3Ddesign הדמיה: דני שמש

צילום: שאטרסטוק

/ 22 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

"אמנם בפרויקטים של התחדשות עירונית ישנם שיקולים כלכליים ברוצ רים, אך חברה יזמית המחויבת לערכים חברתיים, מבינה כי הצלחת הפרויקט תלויה גם ברווחת הדיירים לכל אורכו. המטרה היא לעשות טוב לכל אורך חיי הפרויקט – וכמובן גם לאחריו", השיב שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי לירן, לשאלה מה ייחודה של החברה על פני חברות אחרות בתחום. "מאות בעלי דירות, שכבר עברו איתנו את התהליך, יכולים להעיד על מחויבות זו בפרויקטים שלנו. הגישה של אשלי לירן, שמשלבת בין בנייה ואחריות חברתית, מוכיחה כי ניתן לקדם פרויקטים רווחיים לצד שמיצ רה על צרכי הקהילה – ובכך ליצור סביצ בת מגורים משופרת ומאוזנת לכולם. וזו גם הסיבה להצלחה של הקבוצה לאורך השנים", ממשיך שאולי. לא רבים יודעים, אך קבוצת אשלי לירן, בבעלות היזם אשר אלון ורוני בריק נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, היא אחת החברות הראשוצ נות שהוציאו לפועל פרויקטים של פיצ נוי בינוי בישראל. הקבוצה הקימה את הפרויקטים הראשונים להתחדשות עירונית בתל אביב וברעננה, וכיום מקדמת אלפי יחידות דיור בפרויקטים של פינוי בינוי הנמצאים בשלבים שוצ נים של תכנון רישוי ובנייה. שאולי מוסיף כי "שוק ההתחדשות העירונית בישראל ניצב בפני אתגרים רבים; אחד המרכזיים שבהם הוא המצ חסור בדיור להשכרה בתקופת הבצ נייה. סוגיה זו הופכת קריטית במיוחד

הדמיה: חן אדריכלים | פרויקט מבצע יונתן בכפר סבא

SNAPSHOT : הדמיה | תכנון: כנען שנהב אדריכלים | פרויקט נגה בגבעתיים

, בפרויקט הראשון 2007 כבר בשנת שביצעה החברה בתל אביב, הוטמע "סעיף סוציאלי" בהסכמים, אשר העצ ניק כלים לסיוע למשפחות שנזקקו לכך. נכנס לתוקף 2023 יש לציין כי רק בשנת החוק שמסדיר הגנות לדיירים קשישים ובעלי מוגבלויות, אך החברה פעלה בנוצ שא זה מיוזמתה שנים קודם לכן. "בפרויקטים כדוגמת זה שביצעצ נו בשכונת נווה שרת, ניתנה תשומת לב מיוחדת למציאת פתרונות מגורים מתאימים עוד בטרם החל תהליך החצ תימה על ההסכמים. כך למשל, משפצ 2 נפשות, שהתגוררה בדירת 5 חה בת

עבור דיירים המתגוררים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי, אשר נאלצים למצוא פתרונות מגורים זמניים. כחצ ברה יזמית ומנוסה בתחום, אנו מביצ נים כי לצד השיקולים הכלכליים, ישנה חשיבות עליונה לאחריות חברתית ולצ דאגה לרווחת הדיירים, במיוחד אוכצ לוסיות רגישות".

שאולי אלון, סמנכ"ל בקבוצת אשלי לירן: "אנחנו רואים את ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה מרכזי של ישראל. בפרויקטים שלנו, אנחנו לא רק בונים דירות, אלא מתכננים מרכזים עירוניים שלמים"

צילום: איתמר סיידא

/ 23 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

מ"ר, קיבלה ליווי 45 חדרים בשטח של וסיוע במעבר לדירה מרווחת יותר, כאשר אנחנו נשאנו בעלות ההפרש בשכר הדירה עד לקבלת הדירה החצ דשה בפרויקט", שאולי מסביר כיצד האחריות החברתית באה לידי ביטוי בשטח. מעבר לכך, החברה מיישמת מדיצ ניות סיוע ייחודית לדיירים קשישים ולבעלי דירות במעמד סוציו-אקונוצ מי נמוך. "במקרים רבים", ממשיך שאולי, "מוצע לדיירים אלו סיוע נוסף, הן במימון מתווכים שיעזרו במציאת הדיור החלופי והן במימון שכר דירה חלופי ברדיוס המתחם לאורך כל תקוצ פת הבנייה. במידת הצורך, אנחנו גם עוזרים למציאת דיור חלופי בסמוך למרכזים מסחריים או אזורי שירוצ תים נוחים ונגישים. חשוב לציין כי כל הסיוע ניתן בשקיפות ובשיתוף נציגות הדיירים במתחמים". אחד ההיבטים החשובים בהסכמי פינוי בינוי שמובילה החברה, הוא ביצ צוע שמאות עדכנית בסמוך למועד הפינוי, תוך התחשבות בהשלכות הכצ לכליות של הריסת הדירות הקיימות. בכך מבטיחה החברה כי בעלי הדירות יקבלו תמורה ראויה המשקפת את שווי הנכס האמיתי שלהם. "ניסיונה הרב של החברה בתחום ההתחדשות העירונית מאפשר לה לזהות ולפתור אתגרים שרוב היזמים כלל אינם מודעים אליהם", מסביר שאולי, "כך למשל, דגש מיוחד ניתן למציאת אזור מגורים הסמוך למסגצ רות החינוכיות לילדי המשפחות המצ פונות, תוך שימור ההמשכיות החברצ שמירה על זכויות הדיירים – גם בהיבט הכלכלי

Ddesign הדמיה: דני שמש | פרויקט הסבוראים, נוה אביבים בתל אביב

נים דירות, אלא מתכננים מרכזים עיצ רוניים שלמים – עם עירוב שימושים, גישה לתחבורה ציבורית ושטחים ירוצ קים. החזון שלנו הוא ליצור מתחמי מגוצ רים בטוחים, חכמים ובני-קיימא. אנחנו מאמינים שהעתיד טמון בבנייה ירוקה וחכמה. בכל הפרויקטים שלנו אנחנו משלבים טכנולוגיות חדשניות לחיסכון באנרגיה, ניהול חכם של משאבים ושיצ פור איכות החיים של הדיירים. זה כולל מערכות לניהול אנרגטי חכם בשטצ חים הציבוריים של הבניין ואפילו גינות קהילתיות על הגגות", שאולי מסכם. קבוצת אשלי לירן היא חברה יזמית ומבצעת שנולדה משיתוף פעולה בין "א.ש.ל.י. חברה לבניה", בבעלותו של אשר אלון , וחברת "לי-רן ייזום והשקצ עות בבניה", בבעלות היזם רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ; הקבוצה נחשבת לחלוצה ופורצת דרך בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט: הייזום, התכנון, הריסת הבניינים הישצ נים ובניית החדשים, האכלוס ואף שנים לאחר האכלוס.

תית שלהם. נוסף על כך, הושם דגש על שימור מרכזים חברתיים קהילתיים כדוגמת מתנ"סים, קאנטרי, קן תנוצ עת הנוער הפועל בשכונה וכו', מתוך הבנה כי מדובר בצרכים משמעוצ תיים עבור התושבים הקיימים, וגם העתידיים". נ � פיתחנו מ ME TLV "כבר בפרויקט ב-- גנונים חדשניים כמו ‘ערך השוויון' ושצ קיפות מלאה מול הדיירים. אנחנו מאצ מינים בתקשורת פתוחה – כל דייר יכול להגיע ישירות אלינו. זה מאפשר לנו לפצ תור בעיות במהירות ולקדם פרויקטים ביעילות", ממשיך שאולי, "אחד האתצ גרים הגדולים הוא ליצור אמון עם הדיירים הקיימים. אנחנו משקיעים זמן רב בהסברה, בשיתוף הדיירים בתהצ ליך התכנון, ובהבטחת שקיפות מלאה לאורך כל הדרך. זה אולי לוקח יותר זמן בהתחלה, אבל זה חוסך המון בעיות בהמשך ומאפשר לנו לבצע את הפצ רויקטים בצורה חלקה יותר". "אנחנו רואים את ההתחדשות העיצ רונית כמנוע צמיחה מרכזי של ישראל. בפרויקטים שלנו, אנחנו לא רק בוצ

as-l.co.il

/ 24 /

28.2.25

נדל"ן מדיה

תחום מימון והשקעות הנדל"ן בישראל עובר שינוי דרמטי, עם עלייה משמעותית בחלקם של הגופים החוץ-בנקאיים, המספקים כיום יותר ממחצית האשראי לענף • עם היקף פעילות של מיליארדי שקלים וצבר פרויקטים נרחב, רובי קפיטל, בהובלת המנכ"ל והשותף יעקב ניצן, מבססת את מעמדה כשחקן מוביל במימון והשקעות נדל"ן – ומציעה פתרונות גמישים המותאמים למציאות הכלכלית והפיננסית של היום, במטרה להסיר חסמים ולאפשר קידום פרויקטים בקצב מהיר יותר מימון נדל"ן למתקדמים גמישות פיננסית, צמיחה והשקעות חכמות

ק � מיליארד ש 20 פעילות של כ-- לים מנוהלים על ידה בתחום מימון הנדל"ן. לצד פעילות האשראי, החצ ברה ממשיכה להרחיב את השקצ עותיה בתחום האקוויטי באמצעות קרנות ספיר, אשר השקיעו עד כה בעשרות פרויקטים שונים, הכוללים אלף 25 יחידות דיור וכ- 3,000 כ מטרים רבועים של שטחי לוגיסטיקה ומסחר.

יזמים נאלצים למצוא אלטרנטיבות למימון", מסביר יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, "אנו רואים שהשוק הולך לכיוון פתרונות גמיצ שים יותר, אשר מתאימים למציאות המשתנה". בעיצומו של שינוי זה וכחלק מהותי ממנו, רובי קפיטל פותחת עם צבר פרויקטים 2025 את שנת יחידות דיור והיקף 10,000 של

בשוק הישראלי, בו אשראי הוא חמצן לכל פרויקט, הבנקים כבר אינם השחקן הבלעדי; לפי נתוצ ני בנק ישראל, מקורו של למעלה מהאשראי העסקי לנדל"ן 50% מ הוא בגופים חוץ-בנקאיים. שינוי אשר מאתגר את המערכת הפיצ ננסית המסורתית. "הבנקים נוקטים מדיניות שמרנית יותר בתקופה של חוסר ודאות כלכלית וביטחונית, ולכן

צילום: יח"צ

/ 25 /

צילום: שאטרסטוק

28.2.25

נדל"ן מדיה

אקוויטי והתחדשות עירונית "תחום ההתחדשות העירונית הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בענף הנדל"ן, אך הוא מלווה באתגצ רים רגולטוריים, משפטיים וקנייניים המחייבים פתרונות מימון ייחודיים. כשאין פתרונות מימון גמישים, נוצצ רים עיכובים שמתורגמים לעלויות כבדות", אומר ניצן. "כגוף מממן, אנחנו פועלים להסרת חסמים משצ פטיים ועסקיים, ומאפשרים ליזמים להתקדם בפרויקטים באופן רציף". לאחרונה, רובי קפיטל חתמה על הסכם עם כוכב הנגב וחברת סינקו השקעות למימון וליווי פרויקט פינוי בינוי הראשון מסוגו בשכונת קריית משה ברחובות. במסגרת הפרויקט, יחידות דיור חדשות תחת 186 ייבנו י � יחידות ישנות אשר יהרסו. המ 322 מון ינוהל על ידי רובי קפיטל, חברת הפניקס תספק ערבויות ומסגרות פוצ ליסות חוק מכר בהיקף של חצי מיצ ליארד שקלים. ניתוח שנעשה בחברה בסיוע נתוצ ני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בוחן את צרכי ההון של היזמים בשלב בניית פרויקטי מגורים. לצורך מיצ לוי צרכי הדיור השנתיים של מדיצ אלף יחידות דיור, 60 נת ישראל – כ בהתחשב בעלות הקמה ממוצעת של מיליון וחצי שקל לדירה, ובהנחת דרישת ההון העצמי ממוצעת בשלב 14 – נדרשים כ- 15% הבנייה של כ מיליארד שקלים כהון עצמי מיזמים בכל ענף המגורים מדי שנה. מתוכם, ניתן להעריך שבשנה הקרובה כשליש מהסכום יידרש לפרויקטים של התחצ דשות עירונית. מיליארד שקלים הם סכום 14 "כ משמעותי שנדרש מהיזמים כהון

פרויקט בקרית משה של כ. כוכב הנגב וסינקו השקעות ויזמות

עצמי. לצד פעילות המימון אנחנו נכצ נסים לתמונה באמצעות קרנות ספיר אשר פועלות כשותפות פיננסיות בפצ רויקטים ומאפשרות לחברות איכוצ תיות בשלבי צמיחה לממש מספר פרויקטים במקביל, תוך שמירה על איזון פיננסי נכון וללא צורך במכירת אחזקות בחברה האם. מודל ההשקצ עה של ספיר מספק ליזמים ערך משצ CITYBEE פרויקט הצלחת יחזקאל משרד אדריכלים

מעותי – ניצול יעיל של מקורות, עמיצ דה ביעדים ופיזור סיכונים. הכל תוך המשך הובלת הפרויקט לצד שותף פיננסי בעל ערך". ניצן מדגיש כי קרנות ספיר פועלות כשותפות. "המשמעות היא שהיזמים בפרויקטים בהם תשקיע קרן ספיר מקבלים מעבר לפתרון המימוני, גם ליווי מקצועי ונשיאה משותפת בסיצ

"הבנקים אולי מספקים ודאות, אבל הגופים החוץ-בנקאיים מציעים גמישות – וזה בדיוק מה שהשוק צריך עכשיו"

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

/ 26 /