ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס ערך מוסף מאמרים

76 2024 אפריל 571 ידע למידע

אם התקופה תוארך לתקופות נוספות על ידי שר האוצר באישור ועדת הכספים, ובלבד שלא תוארך מעבר .31.12.2031 ליום ● על מנת לאכוף את חבות מס העסקאות במכר דירות מגורים שהושכרו בהשכרה מוסדית, אך נוכה בגינן מס התשומות בבנייה, מוצע בתזכיר להכניס אזכור מפורש של ) לחוק מיסוי 2 (א)( 16 הסוגיה בסעיף מקרקעין. זהו סעיף ש"ברגיל" אין נתקלים בו, אולם לכאורה הוא סעיף דרקוני למדי הקובע כי לא יהיה תוקף לעסקה במקרקעין והיא לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם… במקרה דנן, למוכר דירת מגורים שהושכרה בהשכרה מוסדית, ואשר ניכה מע"מ תשומות בבנייתה, יהיה צורך בהמצאת אישור ממנהל מע"מ על כי מס העסקאות במכירתה שולם, או שניתנה ערובה לתשלומו. ● מכיוון שהמחוקק אינו סומך רק על זכרונו ויושרתו של מוכר רלוונטי, מוצע בתזכיר להוסיף הצהרה לחוק 73 פוזיטיבית (לפי סעיף מסמ"ק) מכל מוכר, אם ניכה מס תשומות ברכישה או בהשבחתה של הזכות (כאן כבר מצוין "רכישה" ולא רק "בנייה"). יש להניח שיהיה צריך לסמן "כן" או "לא". המחוקק מניח כי קשה יותר למוכר ש"זכרונו חלש", לסמן במפורש "לא."

אין כל התייחסות בדברי ההסבר למע"מ התשומות ברכישת הקרקע, כאמור לעיל. ● לצורך התרת ניכוי מע"מ התשומות בבנייה כאמור, נדרש ליתן על כך הודעה למנהל מע"מ לפני תום הבנייה. קביעת מועד זה היא תמוהה, שכן הבנייה עשויה לארוך מספר שנים, וניכוי מס התשומות, למי שיבחר בכך, יתבצע מיד עם קבלת חשבונית מס ראשונה בשל הבנייה. לדעתנו, הותרת מועד זה על כנו היא פתח לאי סדרים, מכיוון שיזמים יעדיפו ראשית כל לנכות מס תשומות, ורק בהמשך יחליטו אם לבקש מהמנהל את החלת ההטבה, או רק "יתנצלו" וישיבו את מס התשומות שניכו, בלא "לשלם את המחיר" על בחירתם הראשונה (ראו להלן). ● המחיר: מי שבחר בהקלת ניכוי מס התשומות – יישלל לו הפטור ממע"מ העסקאות במכירה בעתיד של הדירות שהושכרו במסגרת ההשכרה המוסדית. נוסף על כך, וכמוקדם מביןהשניים – ככל שייעשה בעתיד שימוש בדירות אלו שלא למטרת השכרה מוסדית, יחול בגינן מע"מ עסקאות מידי כמכירה רעיונית, עוד טרם מכירתן בפועל, "כשימוש עצמי". ● הוראת ההקלה ומחירה הן בגדר הוראת שעה שתחולתה מיום אישור , אלא 31.12.2027 החקיקה ועד יום