ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה פסקי דין

2023 מארס 558 ידע למידע 59

כטענת פקיד השומה, או כהכנסה פרטית או הונית, כטענת המערער. עוד נחלקו הצדדים בשאלת גובה ההכנסות מדירות שיועדו למכירה אך טרם נמכרו ובינתיים הושכרו, ובסוגית שינוי ייעודן. נוסף על כך טען המערער שיש לפצל את הכנסותיו, כך שמחציתן תיוחסנה לרעייתו, על שום שהיא שותפה מלאה לפעילותו בתחום הנדל"ן. לטענת המערער, אחת הדירות מפרויקט שהקים ברחוב עמק חפר (להלן "עמק חפר") בנתניה יועדה לצרכים הפרטיים שלו ושל רעייתו, ושלוש הדירות הנוספות סווגו 2013 כמלאי עסקי. המערער דיווח בשנת למשרדי מיסוי מקרקעין על מכירת הדירה בעמק חפר כדירה המזכה בפטור ודיווחו התקבל; דמי השכירות שקבע פקיד השומה לשאר הדירות בפרויקט מופרזים, ואינם עולים בקנה אחד עם האמור בהסכמי השכירות; ובאשר לפרויקט באבא הילל, המכירה של שתי דירות מתוכו היא במישור הפרטי. לעמדת פקיד השומה, נוכח העובדה שהמערער רשום במרשמי מס ערך מוסף כקבלן, גם את דירת המכירה בעמק חפר יש ) לפקודת 1 ( 2 לראות כמלאי בעסק לפי סעיף מס הכנסה. לא הובאו ראיות לכך שהמימון היה פרטי ונבדל מהכספים שהוזרמו לעסק. נוסף על כך, הכנסות השכירות מהדירות בעמק חפר לא דווחו. בעקבות השכרתן ו/או השימוש הפרטי בהן, אירע לגביהן "שינוי ייעוד" ממלאי עסקי לרכוש קבוע ) לפקודה. באשר לפרויקט 2 (א)( 85 לפי סעיף אבא הלל, לא הוכח שיש לסווג שתי דירות כהשקעה פרטית.

בית המשפט פסק: כב' השופט ש' בורנשטין פסק כי המערער לא עמד בנטל הנדרש כדי להוכיח כי יש לסווג את מכירת הדירות שבמחלוקת כעסקאות במישור הפרטי, ולא כהכנסה מעסק. הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי המערער בערעור המס הוא הנושא בנטל השכנוע והבאת הראיות, בהיותו בבחינת "המוציא מחברו". המערער עוסק בתחום הנדל"ן. הוא בעל עסק של יזמות וקבלנות בניין, שבמסגרתו נמכרות דירות. אין מחלוקת על כך שגם אדם העוסק בתחום הנדל"ן יכול לבצע עסקה פרטית בנכס מקרקעין, אולם, כאשר מדובר בנכס המשתייך לסוג הנכסים שבהם נוהג אותו אדם לעסוק במסגרת עסקו, הנטל המוטל עליו להראות כי אותה מכירה הנטענת על ידו להיות מבוצעת במישור הפרטי, אינה קשורה לעסק - הוא נטל מוגבר. המערער לא תמך את טענתו, לפיה הדירות האמורות לא היוו חלק מפעילותו העסקית, בראיות מספקות, וזאת בנסיבות שבהן קיים מכנה משותף מובהק בין כל הדירות, הן אלו שלא הייתה מחלוקת כי נמכרו במסגרת עסקו, והן אלו שהמערער טען כי נועדו להשקעות פרטיות או הוניות. המערער אף לא הוכיח כי נערכה הפרדה בין המימון הפרטי, כנטען על ידו, לצורך רכישה ובניית הדירות הנמכרות שבמחלוקת, לבין הכספים שהוזרמו לפרויקטים במסגרת עסקו. המערער חזר וטען כי נשא בהוצאות פרטיות בקשר לאותן הדירות שבעמק חפר ובאבא הלל, אולם לא הביא כל אסמכתאות לכך, על אף שהתבקש לעשות כן. נוסף על כך, לא נוהל