ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה שאלות ותשובות

128 2023 מארס 558 ידע למידע

רישום רכישת דירה "על הנייר" בהצהרת הון השאלה:

?

אדם רכש מקבלן דירה "על הנייר". כדי לחסוך בעלויות מיון/ הפרשי הצמדה וכו', לקח הלוואה "זולה" ושילם מראש את מרבית עלות הדירה. הדירה עדיין בבנייה ועדיין לא ראויה למגורים כלל. המסירה צפויה בעוד כחצי שנה. קיימת דרישה להצהרת הון. כיצד יש לרשום את הדירה? האם העובדה שהיא נמצאת בבנייה וכלל אינה ראויה למגורים משנה לצורכי ההגדרה של "דירה"? עו"ד ורו"ח יעקב דהן משיב: רכישת דירה על הנייר מתבצעת בשלב מוקדם מאוד ולעיתים אף בתחילת התכנון של הפרויקט, כלומר טרם בוצעה בנייה בשטח, ולעיתים בטרם נטילת מימון בנקאי לפרויקט. משום כך, דירה על הנייר אינה נחשבת לדירת מגורים (משום שבנייתה טרם הסתיימה), אלא מדובר בזכות במקרקעין. זכות במקרקעין יש לרשום בהצהרת הון, במסגרת נכסי המקרקעין, וזאת בגין הרכיב ששולם. מצד שני, יש לרשום את הרכיב שטרם שולם ויש לשלמו – במסגרת ההתחייבויות בהצהרת ההון. שבמסגרתה הוסבר כי הגדרת 8838/21 לעניין ההגדרה של "דירה" נפנה להחלטת מיסוי לחוק כוללת דירת מגורים שבנייתה הסתיימה ולכן דירה 1 "דירת מגורים" שבסעיף שנרכשה "על הנייר" אינה נכנסת להגדרה, וזאת עד שבנייתה תסתיים. מסיבה זו, לסטטוס של "דירה על הנייר" כמה השלכות מעניינות אשר משפיעות על המשמעות המיסויית בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין: ראשית, כאשר רוכשים דירה על הנייר ישנה חשיבות לעניין הזמן, לשם תכנון מס נכון. יש חודשים מיום השלמת הבנייה, כדי להיות זכאים 18 להקפיד שהמבנה לא יימכר לפני חלוף לפטור.

המשיב - עורך דין ורואה חשבון יעקב דהן עוסק בתחום המסים, המסחרי והפיננסי, בעל ניסיון מקצועי בתחומו המשלב את תחום המשפט והחשבונאות, בעל ידע וניסיון רב בדיני המס הישראליים, בדגש על ליווי וייצוג מול רשויות המס, רשויות חקר ופרקליטות, בשלבים מנהליים ובערכאות, בהליכי שומה אזרחיים ובהליכים פליליים בתחום המס, הלבנת הון וצווארון לבן.