ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס ערך מוסף מאמרים

66 2022 ספטמבר 552 ידע למידע

ככל שכך הוא הדבר, על השוכר להוציא חשבונית מס עצמית ולשלם את המע"מ שבגינה. ואם נאמר – ומה לנו אם יוציא חשבונית עצמית? והרי בדרך כלל המע"מ בחשבונית עצמית משמש הן מע"מ עסקאות והן מע"מ תשומות, והוא ניטרלי לעוסק. בהחלט לא! שכן מכיוון שהשוכר מפיק מהדירות ששכר מהיחיד הכנסות משכר דירה למגורים, ומכיוון שעסקאות השכרה אלו פטורות ממע"מ עסקאות לפי סעיף ) לחוק אפילו אם הן מגיעות כדי 1 ( 31 פעילות מעסק בידו – הרי לפי עקרון 41 ההקבלה בחוק מע"מ, המופיע בסעיף לחוק – לא ניתן לקזז את מע"מ התשומות, אפילו הוא מצוי בחשבונית העצמית. ואולם, ייתכן שגם חבות זו לא תחול – זאת במקרה שבו השוכר, משכיר הדירות הרבות למגורים כאמור, כלל אינו עוסק מורשה ואינו חייב להירשם ככזה, בהתאם ) לתקנות 1 ( 1 להגדרת "חייב במס" בתקנה מע"מ-רישום. לדעתנו, במקרה זה יש מקום לעמדה כי יש לראות בעסקת ההשכרה של כלל הדירות מהיחיד לשוכר עסקה במקרקעין בין שני "פרטיים". במקרה כזה אין מדובר כלל ב"עסקת אקראי" לעניין חוק מע"מ, והעסקה כולה לא תתחייב במע"מ.

קצרה (להלן: "השוכר"), סביר להניח כי הכנסות ההשכרה בידו לא ייחשבו הכנסות עסקיות אלא פסיביות – ובהתאם ללשון , יהיה זכאי להחלת חבות מס של 122 סעיף בלבד על ההכנסות, כאמור לעיל. 10% ללא ספק – ככל שהשוכר ישכיר את הדירות למגורים לדיירים רבים ושונים, ולפי ההלכה לעיל, יסווגו פעילותו והכנסותיו כאמור - כעסק. בהיבט מע"מ הסוגיה מורכבת יותר, כפי שיפורט להלן: בהתאם להלכת שליט אמנם יש להניח כי מאחר שהשוכר אינו "צינור" - שהרי ליחיד אין שיקול דעת או זכות החלטה בקשר לדיירים הסופיים, זהותם, החלפתם או גובה דמי השכירות שלהם - לא יחול עליו ) לחוק 1 ( 31 הפטור ממע"מ הקבוע בסעיף מע"מ. ואולם, ככל שהיחיד אינו עוסק מורשה – שכן "אינו מוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו", הוא לא יחויב במע"מ בגין הכנסותיו אלו. עם זאת, העסקה שבין היחיד לבין השוכר עלולה להתחייב במע"מ במקום שבו השוכר הוא עוסק מורשה, וזאת עקב ההגדרה לחוק 1 השנייה של "עסקת אקראי" בסעיף מע"מ.