ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

72 2022 יולי 550 ידע למידע

"כדי לסווג עסקת מקרקעין ככזו הכוללת מרכיב מימוני לצורך שאלת ההיוון במסגרת שומת מס רכישה ... יהיה מקום להתחשב, בין היתר, באופן רישום ודיווח הכנסות מימון על ידי מוכר הנכס; במשך דחיית מועד תשלום התמורה, וסבירותה של דחייה זו ביחס לטבעה של העסקה ועסקאות דומות לה; וביחס בין שווי השוק של הנכס לבין סך התמורה הנומינאלית המשולמת בעדו". בהתאם, בעניין דנן, במהלך הפוך של הדברים, שווי השוק יכול ללמד על סך התמורה הנומינאלית שמשולמת בעד המקרקעין. ההפרש הניכר בין שווי הקרקע ובין שווי התמורות, מלמד כי העסקה טומנת בחובה גם עסקת אשראי ואף את הסיכון שבדחיית התשלום. על כן, אף אם היה נקבע כי יש לקבוע את שווי העסקה בהתאם לתמורה המוסכמת, היה מקום להוון את שווי התמורות המוסכם לפי שיעור היוון מסוים. בעניין הנדון, נמכרו המקרקעין כשהם תפוסים, ועלות פינוי הפולשים אינה שונה מעלות ההכשרה והבנייה של הפרויקט עצמו, שחלה על הרוכשות, ולפיכך היה מקום דווקא להפחית מחצית מעלות הפינויים מסך התמורות, שכן המוכרת נטלה על עצמה התחייבות זו תוך הפחתה מהתמורות המשתלמות לה. יתרה מזו, נקבע כי בהתאם לשאיפה להגיע למס אמת, הפתרון הטוב ביותר בנסיבות המקרה היה קביעת שומה זמנית ושינויה בהתאם לתקבולים בפועל. עם זאת, משעה שהצדדים לא הגיעו להסכמות בעניין זה, לא נותר אלא לקבוע את שווי העסקה באופן

היא ברורה, וממנה עולה כי מרגע שמומשו הזכויות במקרקעין לפני יום הפרסום, כבמקרה הנדון, יחולו הוראות התוספת השלישית כנוסחן ערב יום הפרסום. כלומר, ללא כל שינוי בזהות החייב בתשלום ההיטל, כאשר רק מועד התשלום יכול להידחות לבקשת החייב. נפסק כי משעה שממילא החיוב חל על המוכרת, הרוכשות אינן צפויות לשלם את ההיטל, ומשכך אין להפחית אותו משווי הקרקע. מכיוון שלא מדובר בחיוב עתידי שיחול על הרוכש ויש בו להוריד מערך הקרקע, גם אין בו כדי להשפיע על שווי השוק של העסקה, המביא בחשבון מלכתחילה את העובדה כי המוכר הוא הנושא בתשלום ההיטל. זאת ועוד, נקבע כי באשר לעלויות המפונים, יש מקום לקבל את ההפחתה בגין עלויות בניית הדירות למפונים לפי שומת המנהל, ואת עלויות הפינוי לפי שומת העוררות. בכל הנוגע לעלות בניית הדירות למפונים, מדובר בעלויות נכבדות שיש בהן להפחית את שווי הקרקע, ולא בכדי סבר שמאי המנהל כי יש להפחית עלויות אלו. בכל הנוגע לעלויות הפינוי, לשיטת העוררות יש ללכת ולהפחית את מלוא עלויות הפינוי. בדומה לעלויות הפיתוח, בהסכם נקבע כי ,"As-is" - המקרקעין נמכרים כמות שהם לרבות הפולשים שמחזיקים במקרקעין, והעובדה כי במקרקעין נמצאים פולשים שיש להביא לפינויים, מפחיתה את שוויים האובייקטיבי במלוא עלות הפינוי הנדרש, ולא רק במחציתו. באשר לקביעת שיעור ההיוון, נקבע כי בעניין מידטאון, נאמר כי 914/14 ב-ע"א