ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

60 2021 אוקטובר 541 ידע למידע

מיסוי מקרקעין

על הדבש ועל העוקץ - בשורת פס"ד יקותיאלי לעניין מיסוי עסקאות קומבינציה עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי; עו"ד דנה הלר

עובדות פסק הדין סיפורו של פסק הדין: מר יקותיאלי (העורר) התקשר עם העוררת, חברה יזמית, בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי בשילוב (אשר הייתה ברקע בלבד ולא 38 תמ"א הייתה לה נפקות לפסיקה). נזכיר כי עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר הבעלים ליזם חלק מזכויותיו במקרקעין, וזאת בתמורה לכך שהיזם יבנה עבורו דירות מגורים על המקרקעין שנשארו ברשותו. קרי, במסגרת העסקה, היזם והבעלים הופכים לשותפים בפרויקט הסופי שיוקם, חלקו על קרקע הבעלים וחלקו על קרקע שנמכרה ליזם. ברמה המיסוית קיים קושי מובנה בעסקאות קומבינציה, שכן הן מהוות עסקת חליפין שבה מועבר נכס (זכויות במקרקעין) בתמורה לשירות (עלויות הבנייה). כלומר אין רכיב מזומן בעסקה המקל על קביעת שוויה לצורכי מס. כמו כן, על אף שלכאורה שני צידי המשוואה

פתח דבר )6672/19 פסק הדין בעניין יקותיאלי (ע"א עוסק בנושא שנדון פעמים רבות בפסיקה - קביעת שווי העסקה לעניין מס שבח בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי. פסק הדין מציג בשורה חשובה לנישומים הן בנוגע למחלוקת הכללית כיצד יש לחשב את שווי העסקה, האם על פי שווי שירותי הבנייה שצפויים להינתן לבעל המקרקעין או על פי שווי הזכויות במקרקעין הנמכרות ליזם; והן בנוגע למחלוקת על פרמטר חישובי - רכיב הרווח היזמי בשווי שירותי הבנייה, שהעמדה לגביו בפסיקה לא הובנה די הצורך עד מועד זה. האכזבה בכל הקשור לסוגיה זו נובעת מדעת הרוב של בית המשפט העליון, שהגם שהכריעה עקרונית כי רווח יזמי לא יחול בחישוב התמורה של בעלי הקרקע, נמנעה מלהרים את הכפפה במקרה הנדון ובחרה, באופן די בדבר 23/98 תמוה, לאמץ את הוראת ביצוע . על 15%-20% רווח קבלני סביר בשיעור של כך ברשימה זו.

הכותבים - ממשרד עמפלי עריכת דין מיסים