ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מיסוי מקרקעין פסקי דין

72 2021 פברואר 533 ידע למידע

הפתרון לשאלה האם לשם קביעת ישווי המכירהי רלוונטיות עבודות הפיתוח בכלל האתר או בחלק ממנו, כפי שטענה העוררת, נלמד בראש ובראשונה מכוונת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי במכרז ובהסכמים הרלוונטיים. מעיון במכרז וכן בחוזים שנחתמו ניתן ללמוד כי האתר הוגדר כ'מתחם שחמון' והעוררת התחייבה לשאת בחלק יחסי מהוצאות הפיתוח של כלל מתחם שחמון ולא באלו של המגרשים שבהם זכתה, או באלו של שלב ג', כפי שכונה האזור על ידי העוררת והמומחה מטעמה. נקבע כי העוררת לא ביססה בדרך כלשהי את טענתה שלפיה אין רלוונטיות לשווי כלל עבודות הפיתוח המבוצעות במתחם לעניין שווי המכירה של הזכויות 6 שחמון במקרקעין שרכשה ולעמדתה אין עיגון בהסכמים בין הצדדים. על פי המכרז והחוזים הרלוונטיים הסכימה העוררת אפוא לשאת בחלק יחסי מכלל עבודות . הסכמתה מעידה 6 הפיתוח באתר שחמון על כך שעבודות פיתוח אלו רלוונטיות למגרשים שרכשה, ואכן, עבודות הפיתוח הסביבתיות, הכוללות תשתיות כגון דרכי גישה, מערכות חשמל, מים וביוב, וכיו"ב, נועדו לאפשר את הבנייה במגרשים שבהם זכתה העוררת ואת השימוש בבנייה לצורכי מגורים. מטרת הרכישה, כפי שהובהרה בתנאי המכרז ובחוזה בין הצדדים, הייתה בניית דירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", וברור שלשם הגשמת מטרת הרכישה,

חויבה. המנהל טען מנגד כי העוררת רכשה קרקע מפותחת באופן חלקי, ועל כן יש להוסיף לשווי המכירה חלק יחסי מהוצאות הפיתוח ששילמה העוררת. עוד טען כי את שיעור הפיתוח החלקי שבוצע בפועל יש לקבוע בהתאם לשיעור שנקבע על ידי החברה המפתחת באישור שהוגש, שלפיו בוצעו עד מועד הרכישה מעבודות הפיתוח. אף שבהצהרתה 65% על רכישת המקרקעין דיווחה העוררת כאמור על ביצוע עבודות פיתוח בשיעור , על יסוד המכתב מטעם החברה 65% של 65% המפתחת, ושילמה מס רכישה על מהוצאות הפיתוח ומהוצאות הפיתוח הנוספות, שינתה כאמור העוררת את טעמיה בהשגתה. בהמשך לאמור נפסק כי יש להעדיף את עמדתו של המנהל לעניין קביעת עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל עד מועד הרכישה, אשר התבסס כאמור על מכתב החברה המפתחת, שלפיה שיעור עבודות הפיתוח . נקבע כי נקודת 65% שבוצעו עומד על המוצא של המבחן המשולב, שבעזרתו יש לקבוע את מהותה האמיתית של העסקה, האם מדובר ברכישת קרקע מפותחת או ברכישת קרקע בלתי מפותחת, היא כוונת הצדדים, כפי שהיא מוצאת את ביטויה בהסכם, בשילוב עם מבחן "פיזי", הבוחן את המציאות בשטח, היינו את עבודות הפיתוח שבוצעו לפני מועד הרכישה. ההנחה שביסוד המבחן האמור היא שעבודות הפיתוח שבוצעו תורמות לשווי הקרקע ועל כן יש לראותן כחלק משווי המכירה.