השבוע באשדוד | מו"ל: מנחם גלילי

שאין לו כל כוונה לבצע את הפרויקט, והולך, י ום לאחר זכייתו במכרז, לסחור ב ח ת י מ ו ת ה ד י י ר י ם , ו ל ה ע ב י ר ן ל ח ב ר ו ת ק ב ל נ י ו ת א ח ר ו ת בשוק".

קבלני הביצוע לא קיבלו את כספם, והפסיקו את העבודה בבניין, וכעת נאלצים הדיירים להתגורר באתר בנייה שהבנייה בו הופסקה, ולעמוד מול תביעות משפטיות מצד רוכשי הדירות החדשים. הנזק הכלכלי הכבד ועוגמת הנפש העצומה היו נמנעים מהדיירים, אילו היו זוכים לייצוג משפטי הולם. "מדובר במקרה עגום אחד, מתוך שורה ארוכה של מקרים, שלצערנו, התרחשו באשדוד" אומר עו"ד יוזוק. לדבריו, תרגילי עוקץ רבים נוספים, מתחילים במכירת פרויקט התחדשות עירונית על ידי היזם שזכה בו – ליזם אחר – לעיתים קרובות יזם כושל, או חסר ניסיון בתחום, ללא כל אישור או ידיעת הדיירים, ובמקרים רבים, תוך דריסת זכויותיהם. לדברי עו"ד יוזוק, תרגיל שכזה מתאפשר אם היזם שזוכה במכרז פותח חברה בע"מ נפרדת וחדשה, לצורך כל פרויקט ופרויקט שאותו הוא מנהל. לאחר הזכייה, יחפש אותו יזם קורבן בדמות חברה קבלנית אחרת, הצמאה לפרויקטים חדשים, או יחבור לגורמים שונים, שעלולים לסבך את הדיירים בתביעות – כפי שקרה במקרה שהוזכר זה עתה. בשוק פועלים יזמים סדרתיים שחיים על תרגילי עוקץ שכאלה, ומסתתרים מאחורי שמות סתמיים של חברות, שאיש לא מצליח לזהות מבעוד מועד. לדבריו, יזם עוקצני שכזה עלול לזכות במכרזים רבים, למרות שהצעותיו אינן כדאיות כלכלית. לאחר זכייתו בפרויקט, ישאף אותו יזם למכור את החברה ליזמים אחרים, בעסקת מניות. היזמים החדשים, שרוכשים את כל מניות החברה שמנהלת את הפרויקט, הופכים בפועל לקבלן המבצע ולכתובת לכל בקשות ותלונות הדיירים. כך מגלים לפתע דיירים בבניינים רבים בישראל, שבעל הבית התחלף, אבל אז כבר מאוחר מדי. על פי רוב פרויקטים שעברו ידיים סובלים מעיכובים מתמשכים בבנייה, ומעיכוב משמעותי במסירת הדירות, עקב חוסר כדאיותם הכלכלית. ברוב המקרים הדיירים לא מודעים להחלפת הבעלים בחברה, או למכירת הזכויות לחברה אחרת, ובוודאי שאינם מודעים לזכותם למנוע זאת. "איך שלא תהפוך את זה, מדובר על מהלך על גבם של הדיירים." אומר עו"ד יוזוק. "אף דייר לא היה חותם מול קבלן

ל ד ב ר י ו , לעיתים אותם יזמים חליפיים נוטים לעגל פ י נ ו ת , ולפגוע בצורה משמעותית ב א י כ ו י ו ת הבנייה של הפרויקט –

עו''ד רון מלכין (צילום: עמי ארליך)

עו''ד עמנואל יוזוק (צילום: עמי ארליך)

הדופק לאורך כל תקופת הפרויקט, החל מבחירת היזם, דרך הבנייה, ועד למסירת הדירות. לדבריו, בכדי לא ליפול למלכודות ולתרגילי עוקץ שונים ומשונים, חשוב למנות נציגות מגוונת מטעם הדיירים, ולא להסתמך על דייר בודד או שניים. כמו כן, מומלץ לפקח על נציגות הדיירים, וכמובן לשכור, על בסיס מקצועי בלבד, את שירותיו של משרד עורכי דין שיש לו ניסיון ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית. לדברי עו"ד יוזוק, מומלץ לקבוע עם עורך הדין דרכי התקשרות קבועות, שבאמצעותן ניתן לעקוב אחר התקדמות הפרויקט ולפקח על דרך טיפולו. מומלץ לדיירים לא להתבייש ולבקש עדכונים תקופתיים מעורך הדין ומהיזם, והכי חשוב – לא להיכנס לפרויקט ללא ליווי בנקאי, ללא ערבויות מתאימות, ללא פוליסת ביטוח וללא פיקוח הנדסי מטעם הדיירים. אשדוד כעיר מובילה בהתחדשות עירונית "חרף תרגילי העוקץ, רוב הפרויקטים בעיר מתנהלים בצורה תקינה וחוקית", מדגיש עו"ד יוזוק. לדבריו, עיריית אשדוד ומנהלת ההתחדשות העירונית, מובילים מדיניות ברורה, שבמסגרתה הן מעניקות רוח גבית לפרויקטים של התחדשות עירונית, שכן מעבר להיותם נדרשים מההיבט הביטחוני והבטיחותי, מדובר במיזמים מחוללי שינוי כלכלי וחברתי: מתחמים שלמים מתחדשים ללא היכר, איכות חייהם של

משום שהוא גרעוני עבורם. לדבריו, מסיבה זו, נוטים פרויקטים שעברו ידיים, להיבנות בסטנדרטים נמוכים ביותר, ובניגוד מוחלט לתוכניות שעליהן הוסכם מראש בין הצדדים. לדבריו, הסכם משפטי המונע מהיזם להחליף ידיים, או מחייב אותו לקבל את הסכמת הדיירים למהלך שכזה, וכן פיקוח הדוק של עורך דין שמייצג אך ורק את הדיירים - היו וודאי מונעים את רוב התרגילים מהסוג הזה, אם לא את כולם. לדברי עו"ד יוזוק, המקרה הראשון באשדוד שעבר לטיפולו המשפטי של משרדו, הסתיים בהצלחה משפטית. מדובר ביזם שזכה במכרז הדיירים ברובע ו׳, אך לא התכוון כלל לבצע את הפרויקט. היזם הבטיח לדיירים הרים וגבעות, אך חזר בו מהבטחותיו, והדיירים מצאו את עצמם בפני שוקת שבורה. הוגשה תביעה נגד היזם, תביעה שהצליחה לסלק את ידו של היזם הכושל מהפרויקט, כשמשרד עורכי הדין ממשיך לייצג את הדיירים מול היזם החדש שנבחר ואשר ביצע פרויקט לתפארת. איך להימנע מליפול ב ת ר ג י ל י ע ו ק ץ בתחום ההתחדשות העירו נ ית? תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו פוטנציאל רב הן לדיירים והן ליזמים, אך עם זאת יש בו גם לא מעט סיכונים. לדברי עו"ד יוזוק, מומלץ לדיירים בפרויקטים שכאלה, להישאר עם היד על

התושבים משתפרת לאין שיעור, ערך נכסיהם עולה, ואוכלוסייה צעירה, מהעיר ומחוצה לה, נוהרת לשכונות המתחדשות. מדוע עד היום לא בוצעו כמעט באשדוד פרויקטים ?38/2 של תמ"א 136 אחת הסיבות לכך היא תיקון לחוק התכנון והבנייה (המכונה 'חלופת שקד'), שעבר ביוני האחרון בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. התיקון לחוק, מסביר עו"ד יוזוק, צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר בנייה, ולצמצם את הנזק שנגרם ליזמים כתוצאה מהגשת עררים שונים לוועדה המקומית והמחוזית. בנוסף, לדבריו, גם הרשויות הפנימו את החשיבות שבפרויקטים של הריסה ובנייה קטנים יותר. הסכמי הגג כמנוע תנופה אדיר לעיר אשדוד חתמה עיריית אשדוד 2017 בשנת על הסכם גג חסר תקדים בהיקפו עם משרדי האוצר והשיכון. על פי ההסכם, בשנים הקרובות צפויות להיבנות באשדוד עשרות אלפי דירות חדשות בפרויקטים רבים ומגוונים, שאמורים לחזק את העיר באלפי משפחות צעירות שיבחרו להקים בה את ביתם. כבר בחצי השנה הקרובה עתידה להיבנות שכונה חדשה בסמוך לנמל אשדוד ופארק לכיש בחלקה הצפוני של העיר.

27.1.2023

20