השבוע באשדוד | מו"ל: מנחם גלילי

”אין לכך סטטיסטיקה מפורטת, אך כמשרד המלווה עשרות פרויקטים ברחבי הארץ בתחום ההתחדשות העירונית, לא נתקלתי במקוריות ובתעוזה כל כך בולטים, בכל כך הרבה פרויקטים", אומר עו"ד יוזוק "יחד עם זאת, חשוב לציין, שרוב היזמים הפועלים באשדוד, פועלים בצורה ישרה התואמת את החוק" משפטנים: מסתמן כי אשדוד מובילה בתרגילי עוקץ בתחום ההתחדשות העירונית

פרוייקטים שונים של תמ״א בעיר (לתמונות אין קשר לכתבה)

במשרדו של עו"ד יוזוק. לדבריו, עורכי הדין שייצגו את היזם ואת הדיירים, אפשרו התחלת העבודות בבניינים, ללא הפקדת ערבות מצד היזם, וללא רכישת פוליסת ביטוח, ואם לא די בכך, הם אפשרו את מכירת הדירות החדשות בפרויקט 'על הנייר', ללא קבלת ערבויות מהרוכשים, בניגוד מוחלט לחוק המכר. כספי המקדמה לרכישת הדירות לא הופקדו בחשבון ליווי שמור, ממנו נהוג לשלם את הוצאות הפרויקט. וכך, בשל כל הכשלים הללו, הפרויקט נעצר באיבו, ונמצא כעת בעיכוב משמעותי ביותר. לדברי עו"ד יוזוק, עורכי הדין שהיו אמונים על זכויות הדיירים בפרויקט הזה, ניתקו כל קשר עם הדיירים, המתקשים לאתרם. "לצערי, גם המשווקים והמתווכים באותו הפרויקט פעלו בניגוד מוחלט לחוק, והכל לצורך התעשרות מהירה על חשבונם של הדיירים" אומר עו"ד יוזוק. למעשה, המכירה של הדירות בניגוד לחוק המכר, גררה את הפרויקט להפסדים כלכליים.

במקרים רבים, הדיירים אינם בעלי ידע וניסיון מספיקים, על מנת להבין שההצעות אותן קיבלו אינן ישימות. כמו כן, במקרים רבים, הדיירים לא מקפידים לערוך בדיקת רקע ליזם אותו הם בוחרים, ולדאוג שעורך דין נפרד ייצג את האינטרסים שלהם מול אותו יזם. "חשוב להדגיש", אומר עו"ד יוזוק "שאחד מעקרונות היסוד של התחדשות עירונית הוא שמהדיירים לא יידרש כל תשלום עבור חידוש דירותיהם, ולמעשה היזם משפץ את דירותיהם, או בונה אותן מחדש, ללא כל תשלום מצדם". בהתחדשות עירונית, היזם מקבל בתמורה זכויות בנייה לקומות נוספות בבניין, שאת הדירות החדשות שבהן הוא מוכר, כאמור, לרוכשים חדשים, ומכסה בכך את הוצאותיו, תוך שהוא משאיר בידיו רווח, לעיתים רווח משמעותי ביותר. אך כאמור, בלא מעט פרויקטים, נופלים הדיירים קורבן לתרגילי עוקץ. כך ארע בשני בניינים באשדוד, שהגיעו לטיפול משפטי

עורכי הדין, ולא בכדי. "האינטרס של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא למקסם את איכות הבנייה, ואת המרחבים הדירתיים והציבוריים שיעמדו לרשותם בעתיד". "כמו כן, חשוב לדיירים לזכות בביטחונות ראויים, בתקופה שבה הבניינים בהם גרו, נהרסים או משופצים". מנגד, מסביר, עו"ד יוזוק, האינטרס של היזמים, כמו כל עסק כלכלי, הוא לצמצם כמה שיותר את הוצאותיהם, ולהגדיל כמה שיותר את הכנסתם, שמגיעה אליהם ממכירת הדירות שנוספו לבניין במסגרת הפרויקט, הן כדירות גן, והן כקומות עליונות ופנטהאוז. "על כן, לא יעלה על הדעת שאת שני הצדדים, הדיירים והיזם, ייצג אותו משרד עורכי דין". לדבריו, אחד מתרגילי העוקץ הנפוצ ים ב י ותר , מתחי ל בהצעות מאד מפתות של היזם. כך, לדבריו, במכרזים שאותם עורכים הדיירים, נבחרים לעיתים קרובות יזמים שמבטיחים לדיירים הבטחות מנופחות וחסרות כיסוי.

אשדוד, העיר השישית בגודלה בישראל, חווה בשנים אחרונות תנופה נדל"נית בהיקפים חסרי תקדים מבחינה ארצית, בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית א' (חיזוק והעיבוי מבנה 38 ותמ"א קיים ומיגונו מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים). עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין, אשר מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, מעריך שאשדוד היא אחת מהערים המובילות בישראל, מבחינת אחוזים, אם לא מבחינה כמותית, במספר תרגילי העוקץ בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי עו"ד יוזוק, המתאר מספר רב של תרגילי עוקץ בהם נתקל בעיר, למרות גודלה, תחום ההתחדשות העירונית באשדוד מתנהל, במקרים רבים, על בסיס היכרות אישית ולא על בסיס מקצועי. "נתקלתי בלא מעט מקרים בעיר, שבהם עורכי דין, שייצגו את הדיירים, ייצגו גם את היזם באותו הפרויקט" אומר עו"ד יוזוק. לדבריו, הדבר מפר בצורה חריפה את הקוד האתי של לשכת

20 המשך בעמוד

27.1.2023

18