ידע למידע | ירחון למיסוי, משפט וכלכלה

מס הכנסה שאלות ותשובות

2023 נובמבר 566 ידע למידע 191

ג לפקודה אינו מגדיר כיצד אמורה להיקבע הריבית בין הצדדים, כך 125 כעיקרון, סעיף שבהחלט קיימת האפשרות לקבוע אותה על פי עליית הערך של הנכס, כל עוד הדבר מקובל על הצדדים בהסכם. הטעם העיקרי לעניין ההבחנה בין ריבית לבין רכישת נכס הוא נשיאה בסיכונים ובהפסדים. אם בהסכם ההלוואה ממועטת האפשרות שנותן ההלוואה אף יישא בהפסדים, כלומר שהריבית עשויה להיות שלילית כששווי הנכס ירד ועדיין הלווה בעל הנכס יצטרך להחזיר את מלוא קרן ההלוואה, הרי לא מדובר ברכישת הנכס שכן הבעלים של נכס נושא גם בהפסדים הנובעים ממנו, ולכן במקרה כזה נראה שאין מקום להגדיר את הריבית כהכנסה מרווח הון או מעסקת אקראי, וזאת בתנאי שעומדים בכל התנאים ג האמור, למשל שנותן ההלוואה לא תבע הוצאות מימון 125 הנוספים המוזכרים בסעיף בגין ההלוואה. א.ר. אלירם בע"מ. באותו עניין דובר בהסכם 1020/01 בעניין זה ארצה לאזכר את ו"ע ולפיו התחייבו העוררות לממן את כל הוצאות הפרויקט, ולהמציא את הערבויות הנדרשות לשם קבלת מימון בנקאי. עוד נקבע כי החזר ההלוואות ייעשה רק לאחר כיסוי כל הוצאות הפרויקט ורק אם יישארו די כספים תוחזר ההלוואה. לאחר ניתוח הוראות ההסכם בין הצדדים, קבעה ועדת הערר כי במקרה זה אין מדובר בהסכם הלוואה אלא בהסכם שותפות שמכוחו הוקנו לעוררות זכויות במקרקעין, ועל כן חויבו העוררות במס רכישה. מובן שתוצאת סיווג זה כ"רכישת זכויות במקרקעין" גורר אחריו את המסקנה שהרווחים שנוצרו לעוררות הם רווחים ממכירת מקרקעין ולא רווחים מריבית. , רבץ השקעות בע"מ ואח' נ' מנהל 26722-09-17 הסכם מימון כזה נדון גם בעניין רבץ - ו"ע מיסוי מקרקעין חיפה. לטענת מנהל מיסוי מקרקעין המהות האמיתית של הסכם המימון אשר נחתם בין חברת רבץ לחברת חדיף, היא העברת מחצית הזכויות 22.12.2015 מיום במקרקעין בטירת הכרמל מחברת חדיף לחברת רבץ. ועדת הערר קבעה כי בחינה מהותית ועניינית של ההסכם אשר נכרת בין רבץ לחדיף מובילה באופן חד משמעי למסקנה כי מדובר בהסכם שבמהות האמיתית, כמו גם תוכנו, מעידים על רכישת מחצית מזכויות החכירה במקרקעין על ידי חברת רבץ. מנהל מס שבח מקרקעין 614/82 בפסיקות בית המשפט העליון בעניין חברת ש.א.פ - ע"א דרעד נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, 1444/90 נ' חברת ש.א.פ. בע"מ, ובעניין דרעד - ע"א נקבע כי הסכמי מימון/ שיווק וניהול, הכוללים שותפות בנשיאה בהוצאות מיסים וכן בסיכוי וסיכון לקבלת רווחים או הפסדים, נשיאה בהוצאות שיווק, פרסום ומכירות, הם הסכמים שבפועל נועדו לביצוע עסקה משותפת במקרקעין. אם כן, נראה כי על פי נוסח השאלה אין תשובה חד משמעית והתשובה תלויה בנסיבות ספציפיות יותר שלא פורטו. ככל שלמלווה ניתנות יותר זכויות פיקוח ושליטה בנכס, ככל שהוא מסכן יותר את כספו אם תהא ירידת ערך של הנכס - כך ייטו בתי המשפט לראותו